Investor's wiki

Скупать

Скупать

Что такое скупка?

Скупка — это разновидность скидки , связанной с ипотечными кредитами. Он предполагает, что кредитор предлагает заемщику авансовый денежный стимул в обмен на принятие более высокой процентной ставки по кредиту.

Как правило, скупка более выгодна для заемщика, если он рассчитывает перепродать купленную недвижимость в течение короткого периода времени. Важно отметить, что денежное поощрение не может превышать расчетные расходы, связанные с кредитом.

Понимание скупок

Скупка обычно используется ипотечными заемщиками, которые хотят сократить свои расходы на урегулирование кредита из собственного кармана . Поскольку скупка приводит к более высокой процентной ставке по кредиту, заемщик фактически занимает деньги по этой более высокой ставке и использует их для оплаты некоторых или всех расходов по урегулированию.

Поскольку более высокая процентная ставка применяется ко всему остатку ипотечного кредита, выбор выкупа, как правило, экономичен только в том случае, если заемщик не намерен удерживать ипотечный кредит в течение длительного периода времени. В этих ситуациях авансовый денежный стимул может с лихвой компенсировать увеличение процентных расходов, учитывая, что эти процентные расходы будут покрываться только в течение ограниченного периода времени.

Еще одно соображение, о котором следует помнить, заключается в том, что скупка также иногда оплачивается ипотечным брокерам. В этих ситуациях брокера можно эффективно стимулировать к тому, чтобы побудить заемщиков принимать ставки выше рыночных по своим ипотечным кредитам, которые также известны как надбавки за спред доходности (YSP). Если эти договоренности о скупке не сообщаются покупателю четко, они могут привести к конфликту интересов между двумя сторонами.

До 2010 года скидки ипотечных брокеров на выкуп часто скрывались в условиях продаваемых ими ипотечных кредитов, из-за чего заемщикам было трудно определить, когда они платили YSP по своим ипотечным кредитам. С тех пор изменения в федеральных рекомендациях по оценке новых кредитов требуют, чтобы YSP ипотечных брокеров были четко раскрыты покупателю.

Однако, несмотря на эти улучшения, риск потенциальных конфликтов все еще остается. В частности, кредитным специалистам в самих кредитных учреждениях иногда предоставляются скидки при выкупе и другие подобные стимулы . В этих обстоятельствах у заемщика может быть мало практических возможностей определить, влияют ли эти стимулы на ставки, которые он платит. В качестве меры предосторожности заемщики должны задать осторожные и прямые вопросы своим кредитным специалистам о том, какие программы стимулирования действуют в отношении их кредита, если таковые имеются.

Реальный пример скупки

В качестве иллюстрации рассмотрим покупателя, который хочет получить ипотечный кредит в размере 100 000 долларов. Стандартная процентная ставка, предлагаемая банком, составляет 4,50%. Однако покупатель желает использовать выкупную скидку, равную 2,50% от стоимости кредита. В этом сценарии покупатель получит денежный стимул в размере 2500 долларов в обмен на принятие более высокой, чем обычно, процентной ставки.

Хотя точный уровень новой процентной ставки будет предметом переговоров, типичная формула заключается в том, что каждый процент скидки приводит к увеличению процентной ставки по ипотеке на 0,25%. Следовательно, в приведенном выше примере денежное поощрение в размере 2,50% приведет к увеличению ставки на 0,625%. Таким образом, новая процентная ставка составит 5,125%.

Особенности

  • Скупка - это тип скидки, при которой заемщик ипотечного кредита соглашается на более высокую процентную ставку в обмен на авансовый денежный стимул.

  • Соотношение между размером денежного поощрения и суммой увеличения процентов оговаривается между кредитором и заемщиком. Однако типичная формула заключается в том, что каждый процент денежного стимула вызывает увеличение процентной ставки на 0,25%.

  • Выкуп также иногда выплачивается ипотечным брокерам и кредитным специалистам банка. Таким образом, заемщики должны быть осторожны, чтобы определить, повлияли ли какие-либо такие договоренности на указанную им процентную ставку.