Köpa upp
Vad är ett uppköp?
Ett uppköp är en typ av rabatt i samband med bostadslån. Det innebär att långivaren erbjuder ett kontantincitament i förväg till låntagaren i utbyte mot att acceptera en högre ränta på lånet.
Generellt sett är uppköp mer fördelaktiga för låntagaren om de räknar med att sälja den köpta fastigheten vidare inom en kort tidsperiod. Viktigt är att kontantincitamentet inte kan överstiga avvecklingskostnaderna förknippade med lånet.
Förstå uppköp
Uppköp används vanligtvis av bolånetagare som vill minska sina kostnader för avveckling av egna lån. Eftersom uppköpet resulterar i en högre ränta på lånet, lånar låntagaren faktiskt pengar till den högre räntan och använder dem för att betala en del eller alla avvecklingskostnaderna.
Eftersom den högre räntan gäller hela behållningen av bolånet är det i allmänhet bara ekonomiskt att välja ett uppköp om låntagaren inte har för avsikt att hålla kvar bolånet under en längre tid. I dessa situationer kan kontantincitamentet mer än kompensera för den ökade räntekostnaden, med tanke på att dessa räntekostnader endast kommer att bäras under en begränsad tidsperiod.
En annan hänsyn att vara medveten om är att uppköp ibland också betalas till bolånemäklare. I dessa situationer kan mäklaren effektivt uppmuntras att uppmuntra låntagare att acceptera över marknadsräntor på sina bolån, som också är kända som avkastningsspridningspremier (YSP). Om dessa uppköpsarrangemang inte tydligt avslöjas för köparen kan de skapa en intressekonflikt mellan de två parterna.
Före 2010 var bolånemäklarnas uppköpsrabatter ofta mörka i lånevillkoren för de sålda bolånen, vilket gjorde det svårt för låntagare att upptäcka när de betalade en YSP på sina bolån. Sedan dess kräver ändringar i federala riktlinjer för nya låneuppskattningar att hypoteksmäklares YSP:er tydligt avslöjas för köparen.
Trots dessa förbättringar kvarstår dock fortfarande risken för potentiella konflikter. Specifikt ges ibland även uppköpsrabatter och andra sådana incitament till låneansvariga inom låneinstituten själva. Under dessa omständigheter kan det finnas liten praktisk förmåga för låntagaren att upptäcka om räntorna de betalar påverkas av dessa incitament. Som en försiktighetsåtgärd bör låntagare ställa noggranna och direkta frågor till sina låneansvariga om vilka, om några, incitamentsprogram som finns på plats för deras lån.
Exempel på verkliga uppköp
För att illustrera, överväga en köpare som vill säkra en $100 000 inteckning. Standardräntan som banken erbjuder är 4,50 %. Köparen önskar dock använda en uppköpsrabatt motsvarande 2,50 % av lånevärdet. I det scenariot skulle köparen få ett kontantincitament på $2 500 i utbyte mot att acceptera en högre ränta än normalt.
Även om den exakta nivån på den nya räntan skulle vara föremål för förhandling, är den typiska formeln att varje procentandel av rabatten resulterar i en höjning av bolåneräntan med 0,25 %. I exemplet ovan skulle därför kontantincitamentet på 2,50 % resultera i en räntehöjning på 0,625 %. Den nya räntan skulle därför bli 5,125 %.
Höjdpunkter
- Ett uppköp är en typ av rabatt där låntagaren av ett bostadslån accepterar en högre ränta i utbyte mot ett kontantincitament i förväg.
– Förhållandet mellan storleken på kontantincitamentet och storleken på räntehöjningen förhandlas mellan långivaren och låntagaren. En typisk formel är dock att varje procentandel av kontantincitamentet orsakar en 0,25 % ökning av räntan.
– Uppköp betalas också ibland till bolåneförmedlare och till banklånehandläggare. Låntagare måste därför vara noga med att avgöra om den räntesats som nämns till dem har påverkats av sådana arrangemang.
