Comprar

O que é uma compra?

Uma compra é um tipo de desconto associado a empréstimos hipotecários. Envolve o credor oferecendo um incentivo em dinheiro adiantado ao mutuário em troca de aceitar uma taxa de juros mais alta no empréstimo.

Geralmente, as compras são mais vantajosas para o mutuário se ele espera revender o imóvel adquirido em um curto período de tempo. É importante ressaltar que o incentivo em dinheiro não pode exceder os custos de liquidação associados ao empréstimo.

Entendendo as Compras

As compras são normalmente usadas por mutuários de hipotecas que desejam reduzir seus custos de liquidação de empréstimos diretos. Como a compra resulta em uma taxa de juros mais alta sobre o empréstimo, o mutuário está efetivamente emprestando dinheiro a essa taxa mais alta e usando-o para pagar alguns ou todos os custos de liquidação.

Como a taxa de juros mais alta se aplica a todo o saldo da hipoteca, optar por uma compra geralmente só é econômico se o mutuário não pretende manter a hipoteca por um longo período de tempo. Nestas situações, o incentivo em dinheiro adiantado pode mais do que compensar o aumento do custo dos juros, considerando que esses custos de juros serão suportados apenas por um período de tempo limitado.

Outra consideração a ter em conta é que, por vezes, as aquisições também são pagas a corretores de hipotecas. Nessas situações, o corretor pode efetivamente ser incentivado a incentivar os mutuários a aceitar taxas acima do mercado em seus empréstimos hipotecários, que também são conhecidos como prêmios de spread de rendimento (YSPs). Se esses acordos de compra não forem claramente divulgados ao comprador, eles podem criar um conflito de interesses entre as duas partes.

Antes de 2010, os descontos de compra dos corretores de hipotecas eram muitas vezes obscurecidos nos termos dos empréstimos das hipotecas que vendiam, tornando difícil para os mutuários detectar quando estavam pagando um YSP em seus empréstimos hipotecários. Desde então, mudanças nas diretrizes federais para novas estimativas de empréstimos exigem que os YSPs dos corretores de hipotecas sejam claramente divulgados ao comprador.

Apesar dessas melhorias, no entanto, o risco de potenciais conflitos ainda permanece. Especificamente, descontos de compra e outros incentivos também são concedidos às vezes aos agentes de crédito dentro das próprias instituições de crédito. Nessas circunstâncias, pode haver pouca capacidade prática para o mutuário detectar se as taxas que pagam são afetadas por esses incentivos. Como precaução, os mutuários devem fazer perguntas cuidadosas e diretas a seus agentes de crédito sobre quais programas de incentivo, se houver, estão em vigor em relação ao seu empréstimo.

Exemplo do mundo real de uma compra

Para ilustrar, considere um comprador que deseja garantir uma hipoteca de $ 100.000. A taxa de juros padrão oferecida pelo banco é de 4,50%. No entanto, o comprador deseja usar um desconto de compra igual a 2,50% do valor do empréstimo. Nesse cenário, o comprador receberia um incentivo em dinheiro de $ 2.500 em troca de aceitar uma taxa de juros maior que a normal.

Embora o nível exato da nova taxa de juros esteja sujeito a negociação, a fórmula típica é que cada porcentagem do desconto resulte em um aumento de 0,25% na taxa de juros da hipoteca. Portanto, no exemplo acima, o incentivo em dinheiro de 2,50% resultaria em um aumento da taxa de 0,625%. A nova taxa de juros seria, portanto, de 5,125%.

Destaques

• A recompra é um tipo de desconto em que o mutuário de um empréstimo hipotecário aceita uma taxa de juros mais alta em troca de um incentivo em dinheiro adiantado.

• A relação entre o valor do incentivo em dinheiro e o valor do aumento de juros é negociada entre o credor e o devedor. No entanto, uma fórmula típica é para cada porcentagem do incentivo em dinheiro causar um aumento de 0,25% na taxa de juros.

• Às vezes, as aquisições também são pagas a corretores de hipotecas e a agentes de empréstimos bancários. Os mutuários devem, portanto, ter o cuidado de determinar se a taxa de juros cotada para eles foi afetada por tais acordos.