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बाय-अप क्या है?

बाय-अप होम मॉर्गेज लोन से जुड़ी एक प्रकार की छूट है । इसमें ऋणदाता को ऋण पर उच्च ब्याज दर स्वीकार करने के बदले में उधारकर्ता को अग्रिम नकद प्रोत्साहन की पेशकश करना शामिल है ।

आम तौर पर, उधारकर्ता के लिए खरीद-अप अधिक फायदेमंद होते हैं यदि वे कम समय के भीतर खरीदी गई संपत्ति को फिर से बेचना चाहते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, नकद प्रोत्साहन ऋण से जुड़ी निपटान लागत से अधिक नहीं हो सकता है।

बाय-अप को समझना

बाय-अप का उपयोग आमतौर पर बंधक उधारकर्ताओं द्वारा किया जाता है जो अपनी जेब से ऋण निपटान लागत को कम करना चाहते हैं। क्योंकि खरीद-अप के परिणामस्वरूप ऋण पर उच्च ब्याज दर प्राप्त होती है, उधारकर्ता प्रभावी रूप से उस उच्च दर पर धन उधार ले रहा है और इसका उपयोग कुछ या सभी निपटान लागतों के भुगतान के लिए कर रहा है।

चूंकि उच्च ब्याज दर बंधक के पूरे शेष पर लागू होती है, खरीद-अप का विकल्प आम तौर पर केवल किफायती होता है यदि उधारकर्ता समय की विस्तारित अवधि के लिए बंधक को पकड़ने का इरादा नहीं रखता है। इन स्थितियों में, अग्रिम नकद प्रोत्साहन बढ़ी हुई ब्याज लागत की भरपाई से अधिक हो सकता है, यह देखते हुए कि उन ब्याज लागतों को केवल सीमित अवधि के लिए ही वहन किया जाएगा।

बंधक दलालों को खरीद-अप का भुगतान भी किया जाता है । इन स्थितियों में, ब्रोकर को प्रभावी ढंग से प्रोत्साहित किया जा सकता है ताकि उधारकर्ताओं को उनके बंधक ऋणों पर बाजार से ऊपर की दरों को स्वीकार करने के लिए प्रोत्साहित किया जा सके, जिन्हें यील्ड स्प्रेड प्रीमियम (YSPs) के रूप में भी जाना जाता है । यदि इन खरीद-व्यवस्थाओं को खरीदार को स्पष्ट रूप से प्रकट नहीं किया जाता है, तो वे दोनों पक्षों के बीच हितों का टकराव पैदा कर सकते हैं।

2010 से पहले, बंधक दलालों की खरीद-अप छूट अक्सर उनके द्वारा बेचे गए बंधक की ऋण शर्तों में अस्पष्ट थी, जिससे उधारकर्ताओं के लिए यह पता लगाना मुश्किल हो जाता था कि वे अपने बंधक ऋण पर वाईएसपी का भुगतान कब कर रहे थे। तब से, नए ऋण अनुमानों के लिए संघीय दिशानिर्देशों में बदलाव की आवश्यकता है कि बंधक दलालों के वाईएसपी स्पष्ट रूप से खरीदार को बताए जाएं।

इन सुधारों के बावजूद, संभावित संघर्षों का जोखिम अभी भी बना हुआ है। विशेष रूप से, कभी-कभी ऋण देने वाले संस्थानों के भीतर ऋण अधिकारियों को खरीद-अप छूट और ऐसे अन्य प्रोत्साहन भी दिए जाते हैं। इन परिस्थितियों में, उधारकर्ता के लिए यह पता लगाने की व्यावहारिक क्षमता बहुत कम हो सकती है कि क्या वे भुगतान की जाने वाली दरें इन प्रोत्साहनों से प्रभावित हैं। एहतियात के तौर पर, उधारकर्ताओं को अपने ऋण अधिकारियों से सावधानीपूर्वक और सीधे प्रश्न पूछने चाहिए, जिनके बारे में, यदि कोई हो, तो उनके ऋण के संबंध में प्रोत्साहन कार्यक्रम चल रहे हैं।

खरीद-फरोख्त का वास्तविक विश्व उदाहरण

उदाहरण के लिए, एक खरीदार पर विचार करें जो $ 100,000 का बंधक सुरक्षित करना चाहता है। बैंक द्वारा दी जाने वाली मानक ब्याज दर 4.50% है। हालांकि, खरीदार ऋण मूल्य के 2.50% के बराबर खरीद-अप छूट का उपयोग करना चाहता है। उस परिदृश्य में, खरीदार को सामान्य ब्याज दर से अधिक स्वीकार करने के बदले में $2,500 का नकद प्रोत्साहन प्राप्त होगा।

हालांकि नई ब्याज दर का सटीक स्तर बातचीत के अधीन होगा, छूट के प्रत्येक प्रतिशत के लिए विशिष्ट सूत्र बंधक ब्याज दर में 0.25% की वृद्धि के परिणामस्वरूप होता है। इसलिए, उपरोक्त उदाहरण में, 2.50% नकद प्रोत्साहन के परिणामस्वरूप 0.625% की दर में वृद्धि होगी। इसलिए नई ब्याज दर 5.125% होगी।

हाइलाइट्स

• बाय-अप एक प्रकार की छूट है जिसमें बंधक ऋण लेने वाला अग्रिम नकद प्रोत्साहन के बदले में उच्च ब्याज दर स्वीकार करता है।

• नकद प्रोत्साहन के आकार और ब्याज वृद्धि की राशि के बीच संबंध ऋणदाता और उधारकर्ता के बीच बातचीत की जाती है। हालांकि, ब्याज दर में 0.25% की वृद्धि के कारण नकद प्रोत्साहन के प्रत्येक प्रतिशत के लिए एक विशिष्ट सूत्र है।

• कभी-कभी बंधक दलालों और बैंक ऋण अधिकारियों को भी खरीद-फरोख्त का भुगतान किया जाता है। इसलिए उधारकर्ताओं को यह निर्धारित करने में सावधानी बरतनी चाहिए कि क्या उन्हें उद्धृत ब्याज दर ऐसी किसी व्यवस्था से प्रभावित हुई है।