Uppkaup
Hvað er uppkaup?
Uppkaup er tegund afsláttar sem tengist húsnæðislánum. Það felur í sér að lánveitandinn býður upp á fyrirfram reiðufé hvatningu til lántaka í skiptum fyrir að samþykkja hærri vexti á láninu.
Almennt séð eru uppkaup hagstæðari fyrir lántaka ef þeir ætlast til að endurselja keypta eign innan skamms tíma. Mikilvægt er að reiðufé hvatinn getur ekki farið yfir uppgjörskostnað sem tengist láninu.
Skilningur á uppkaupum
Uppkaup eru venjulega notuð af lántakendum húsnæðislána sem vilja lækka kostnað við uppgjör á eigin lánum . Vegna þess að uppkaupin leiða til hærri vaxta á láninu er lántakandinn í raun að taka lán á þeim hærri vöxtum og nota þá til að greiða fyrir hluta eða allan uppgjörskostnaðinn.
Vegna þess að hærri vextir gilda fyrir alla eftirstöðvar húsnæðislánsins er kaup á uppkaupum almennt aðeins hagkvæmt ef lántakandi ætlar ekki að halda húsnæðisláninu í langan tíma. Í þessum aðstæðum getur fyrirfram reiðufé hvatinn meira en vegið upp á móti auknum vaxtakostnaði, miðað við að þessi vaxtakostnaður verður aðeins borinn í takmarkaðan tíma.
Annað atriði sem þarf að hafa í huga er að uppkaup eru einnig stundum greidd til veðmiðlara. Við þessar aðstæður er í raun hægt að hvetja miðlarann til að hvetja lántakendur til að samþykkja yfir markaðsvexti á húsnæðislánum sínum, sem einnig eru þekkt sem ávöxtunarálagsálag (YSP). Ef þessi uppkaupafyrirkomulag er ekki upplýst með skýrum hætti fyrir kaupanda geta þau skapað hagsmunaárekstra milli aðila.
Fyrir 2010 voru uppkaupaafsláttur húsnæðislánamiðlara oft hulinn í lánskjörum þeirra húsnæðislána sem þeir seldu, sem gerði lántakendum erfitt fyrir að greina hvenær þeir voru að greiða YSP af húsnæðislánum sínum. Síðan þá krefjast breytingar á alríkisreglum fyrir nýjar lánaáætlanir að YSPs veðlánamiðlara séu greinilega birtar kaupanda.
Þrátt fyrir þessar umbætur er hættan á hugsanlegum átökum enn til staðar. Nánar tiltekið eru uppkaupaafslættir og önnur slík ívilnun einnig stundum veitt til lánafulltrúa innan lánastofnanna sjálfra. Við þessar aðstæður kann að vera lítil hagkvæm geta fyrir lántakanda til að greina hvort vextir sem þeir greiða hafi áhrif á þessa ívilnun. Sem varúðarráðstöfun ættu lántakendur að spyrja varkárra og beinna spurninga til lánafulltrúa sinna um hvaða, ef einhver, hvatakerfi eru til staðar varðandi lán þeirra.
Raunverulegt dæmi um uppkaup
Til skýringar skaltu íhuga kaupanda sem vill tryggja sér $100.000 veð. Venjulegir vextir sem bankinn býður upp á eru 4,50%. Hins vegar vill kaupandi nýta sér uppkaupaafslátt sem nemur 2,50% af lánsverði. Í þeirri atburðarás fengi kaupandinn 2.500 dollara í reiðufé í skiptum fyrir að samþykkja hærri vexti en venjulega.
Þrátt fyrir að nákvæmt stig nýju vaxtanna væri háð samningaviðræðum, er dæmigerð formúla sú að hvert prósenta af endurgreiðslunni leiði til 0,25% hækkunar á vexti húsnæðislána. Þess vegna, í ofangreindu dæmi, myndi 2,50% reiðufé hvatinn leiða til 0,625% hækkunar. Nýju vextirnir yrðu því 5,125%.
Hápunktar
Uppkaup er tegund endurgreiðslna þar sem lántakandi húsnæðisláns samþykkir hærri vexti í skiptum fyrir fyrirframgreiðslu í reiðufé.
Sambandið milli stærðar reiðufjárhvata og fjárhæðar vaxtahækkunarinnar er samið á milli lánveitanda og lántaka. Hins vegar er dæmigerð formúla að hvert prósenta af reiðufé hvata valdi 0,25% hækkun á vöxtum.
Uppkaup eru einnig stundum greidd til veðmiðlara og bankalánafulltrúa. Lántakendur verða því að gæta að því hvort þeir vextir sem þeir hafa gefið upp hafi orðið fyrir áhrifum af slíku fyrirkomulagi.
