Hepsini satın al
Satın Alma Nedir?
ev ipoteği kredileriyle ilişkili bir tür indirimdir. Borç verenin , kredide daha yüksek bir faiz oranını kabul etmesi karşılığında borçluya önceden nakit teşvik teklif etmesini içerir.
Genel olarak, satın alınan mülkü kısa bir süre içinde yeniden satmayı umuyorsa, satın almalar borçlu için daha avantajlıdır. Daha da önemlisi, nakit teşvik , krediyle ilişkili ödeme maliyetlerini aşamaz .
Satın Alma İşlemlerini Anlama
, cepten kredi ödeme maliyetlerini azaltmak isteyen ipotek borçluları tarafından kullanılır . Satın alma, kredide daha yüksek bir faiz oranı ile sonuçlandığından, borçlu bu yüksek oranda etkili bir şekilde borç para alıyor ve bunu yerleşim maliyetlerinin bir kısmını veya tamamını ödemek için kullanıyor.
Daha yüksek faiz oranı ipoteğin tüm bakiyesi için geçerli olduğundan, bir satın alma işlemini tercih etmek, genellikle yalnızca borçlunun ipoteği uzun bir süre elinde tutma niyetinde olmadığı durumlarda ekonomiktir. Bu durumlarda, bu faiz maliyetlerinin yalnızca sınırlı bir süre için karşılanacağı düşünüldüğünde, peşin nakit teşvik, artan faiz maliyetini fazlasıyla dengeleyebilir.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, satın alımların bazen ipotek komisyoncularına da ödendiğidir. Bu durumlarda, komisyoncu, borçluları ipotek kredilerinde, getiri marjı primleri (YSP'ler) olarak da bilinen piyasanın üzerinde oranları kabul etmeye teşvik etmek için etkin bir şekilde teşvik edilebilir. Bu satın alma düzenlemeleri alıcıya açıkça ifşa edilmezse , iki taraf arasında bir çıkar çatışması yaratabilir .
2010'dan önce, ipotek komisyoncularının satın alma indirimleri genellikle sattıkları ipoteklerin kredi koşullarında gizleniyordu ve bu da borçluların ipotek kredileri için bir YSP ödediklerini tespit etmelerini zorlaştırıyordu. O zamandan beri, yeni kredi tahminleri için federal yönergelerdeki değişiklikler, ipotek komisyoncularının YSP'lerinin alıcıya açıkça ifşa edilmesini gerektiriyor.
Ancak bu gelişmelere rağmen, potansiyel çatışma riski hala devam etmektedir. Spesifik olarak, satın alma indirimleri ve bu tür diğer teşvikler bazen kredi veren kurumların kendi bünyesindeki kredi görevlilerine de verilmektedir. Bu koşullarda, borçlunun ödediği oranların bu teşviklerden etkilenip etkilenmediğini tespit etmesi için çok az pratik yetenek olabilir. Bir önlem olarak, borçlular kredi yetkililerine, kredileriyle ilgili varsa teşvik programları hakkında dikkatli ve doğrudan sorular sormalıdır.
Satın Alımın Gerçek Dünya Örneği
Örneklemek gerekirse, 100.000 dolarlık bir ipotek güvence altına almak isteyen bir alıcıyı düşünün. Bankanın sunduğu standart faiz oranı %4,50'dir. Ancak alıcı, kredi değerinin %2,50'sine eşit bir satın alma indirimi kullanmak istemektedir. Bu senaryoda, alıcı normal faiz oranından daha yüksek bir faiz oranını kabul etmesi karşılığında 2.500$'lık bir nakit teşvik alacaktır.
Yeni faiz oranının kesin seviyesi müzakereye tabi olsa da, tipik formül, indirimin her bir yüzdesi için ipotek faiz oranında %0,25'lik bir artışla sonuçlanmasıdır. Bu nedenle, yukarıdaki örnekte, %2,50 nakit teşvik, %0,625 oranında bir artışla sonuçlanacaktır. Dolayısıyla yeni faiz oranı %5,125 olacaktır.
Öne Çıkanlar
Satın alma, bir ipotek kredisi borçlusunun önceden nakit teşvik karşılığında daha yüksek bir faiz oranını kabul ettiği bir indirim türüdür.
Nakit teşvikin büyüklüğü ile faiz artışının miktarı arasındaki ilişki, borç veren ve borç alan arasında müzakere edilir. Bununla birlikte, tipik bir formül, nakit teşvikin her bir yüzdesi için faiz oranında % 0.25'lik bir artışa neden olmaktır.
Satın alımlar bazen ipotek komisyoncularına ve banka kredi memurlarına da ödenir. Bu nedenle, borçlular, kendilerine verilen faiz oranının bu tür düzenlemelerden etkilenip etkilenmediğini belirleme konusunda dikkatli olmalıdır.
