Aufkauf

Was ist ein Aufkauf?

Ein Buy-up ist eine Art von Rückzahlung im Zusammenhang mit Hypothekendarlehen für Eigenheime. Dabei bietet der Kreditgeber dem Kreditnehmer im Voraus einen Baranreiz im Austausch für die Annahme eines höheren Zinssatzes für das Darlehen.

In der Regel sind Aufkäufe für den Kreditnehmer vorteilhafter, wenn er davon ausgeht, die erworbene Immobilie innerhalb kurzer Zeit wieder zu verkaufen. Wichtig ist, dass der Baranreiz die mit dem Darlehen verbundenen Abwicklungskosten nicht übersteigen darf .

Buy-Ups verstehen

Kosten für die Abwicklung von Darlehen aus eigener Tasche reduzieren möchten . Da der Aufkauf zu einem höheren Zinssatz für das Darlehen führt, leiht sich der Kreditnehmer effektiv Geld zu diesem höheren Zinssatz und verwendet es, um einen Teil oder alle Abwicklungskosten zu bezahlen.

Da der höhere Zinssatz für den gesamten Restbetrag der Hypothek gilt, ist die Entscheidung für einen Aufkauf in der Regel nur dann wirtschaftlich, wenn der Kreditnehmer die Hypothek nicht über einen längeren Zeitraum behalten möchte. In diesen Situationen kann der Baranreiz im Voraus die erhöhten Zinskosten mehr als ausgleichen, wenn man bedenkt, dass diese Zinskosten nur für einen begrenzten Zeitraum getragen werden.

Eine weitere zu beachtende Überlegung ist, dass Aufkäufe manchmal auch an Hypothekenmakler gezahlt werden. In diesen Situationen kann der Makler einen effektiven Anreiz erhalten, die Kreditnehmer dazu zu ermutigen, Zinsen über dem Marktpreis für ihre Hypothekendarlehen zu akzeptieren, die auch als Renditespreadprämien (YSPs) bezeichnet werden. Wenn diese Aufkaufvereinbarungen dem Käufer nicht klar offengelegt werden, können sie zu einem Interessenkonflikt zwischen den beiden Parteien führen.

Vor 2010 waren die Aufkaufrabatte der Hypothekenmakler oft in den Darlehensbedingungen der von ihnen verkauften Hypotheken verschleiert, was es für die Kreditnehmer schwierig machte, zu erkennen, wann sie einen YSP für ihre Hypothekendarlehen zahlten. Seitdem erfordern Änderungen der Bundesrichtlinien für neue Kreditschätzungen, dass die YSPs der Hypothekenmakler dem Käufer klar offengelegt werden.

Trotz dieser Verbesserungen bleibt jedoch das Risiko potenzieller Konflikte bestehen. Insbesondere werden Kreditsachbearbeitern innerhalb der kreditgebenden Institute manchmal auch Aufkaufrabatte und andere derartige Anreize gewährt . Unter diesen Umständen kann es für den Kreditnehmer in der Praxis kaum möglich sein, festzustellen, ob die von ihm gezahlten Zinsen von diesen Anreizen betroffen sind. Als Vorsichtsmaßnahme sollten Kreditnehmer ihren Kreditsachbearbeitern sorgfältige und direkte Fragen darüber stellen, welche Anreizprogramme in Bezug auf ihr Darlehen gegebenenfalls bestehen.

Reales Beispiel eines Buy-Ups

Stellen Sie sich zur Veranschaulichung einen Käufer vor, der sich eine Hypothek in Höhe von 100.000 USD sichern möchte. Der von der Bank angebotene Standardzins beträgt 4,50 %. Der Käufer möchte jedoch einen Ankaufsrabatt in Höhe von 2,50 % des Beleihungswerts in Anspruch nehmen. In diesem Szenario würde der Käufer einen Baranreiz in Höhe von 2.500 USD erhalten, wenn er einen höheren als den normalen Zinssatz akzeptiert.

Obwohl die genaue Höhe des neuen Zinssatzes Gegenstand von Verhandlungen wäre, sieht die typische Formel so aus, dass jeder Prozentsatz des Rabatts zu einer Erhöhung des Hypothekenzinssatzes um 0,25 % führt. Daher würde im obigen Beispiel der Baranreiz von 2,50 % zu einer Zinserhöhung von 0,625 % führen. Der neue Zinssatz würde somit 5,125 % betragen.

Höhepunkte

• Ein Buy-up ist eine Art Rabatt, bei dem der Kreditnehmer eines Hypothekendarlehens einen höheren Zinssatz im Austausch für einen Baranreiz im Voraus akzeptiert.

• Das Verhältnis zwischen der Höhe des Baranreizes und der Höhe der Zinserhöhung wird zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ausgehandelt. Eine typische Formel sieht jedoch vor, dass jeder Prozentsatz des Baranreizes eine Erhöhung des Zinssatzes um 0,25 % bewirkt.

• Aufkäufe werden manchmal auch an Hypothekenmakler und Kreditsachbearbeiter von Banken gezahlt. Kreditnehmer müssen daher sorgfältig feststellen, ob der ihnen angebotene Zinssatz durch solche Vereinbarungen beeinflusst wurde.