Beli-Up

Apakah Itu Pembelian?

Belian ialah sejenis rebat yang dikaitkan dengan pinjaman gadai janji rumah. Ia melibatkan pemberi pinjaman yang menawarkan insentif tunai pendahuluan kepada peminjam sebagai pertukaran untuk menerima kadar faedah yang lebih tinggi ke atas pinjaman.

Secara amnya, belian lebih menguntungkan peminjam jika mereka menjangkakan untuk menjual semula hartanah yang dibeli dalam tempoh yang singkat. Yang penting, insentif tunai tidak boleh melebihi kos penyelesaian yang berkaitan dengan pinjaman.

Memahami Pembelian

Beli-up biasanya digunakan oleh peminjam gadai janji yang ingin mengurangkan kos penyelesaian pinjaman luar mereka. Oleh kerana pembelian itu menghasilkan kadar faedah yang lebih tinggi ke atas pinjaman, peminjam secara berkesan meminjam wang pada kadar yang lebih tinggi itu dan menggunakannya untuk membayar sebahagian atau semua kos penyelesaian.

Oleh kerana kadar faedah yang lebih tinggi dikenakan pada keseluruhan baki gadai janji, memilih pembelian secara amnya hanya menjimatkan jika peminjam tidak berhasrat untuk memegang gadai janji untuk tempoh masa yang panjang. Dalam situasi ini, insentif tunai pendahuluan boleh lebih daripada mengimbangi peningkatan kos faedah, memandangkan kos faedah tersebut hanya akan ditanggung untuk tempoh masa yang terhad.

Pertimbangan lain yang perlu diberi perhatian ialah pembelian juga kadangkala dibayar kepada broker gadai janji. Dalam situasi ini, broker boleh diberi insentif dengan berkesan untuk menggalakkan peminjam menerima kadar di atas pasaran bagi pinjaman gadai janji mereka, yang juga dikenali sebagai premium spread hasil (YSP). Jika aturan pembelian ini tidak didedahkan dengan jelas kepada pembeli, ia boleh mewujudkan konflik kepentingan antara kedua-dua pihak.

Sebelum 2010, rebat belian broker gadai janji sering dikaburkan dalam syarat pinjaman gadai janji yang mereka jual, menyukarkan peminjam untuk mengesan apabila mereka membayar YSP bagi pinjaman gadai janji mereka. Sejak itu, perubahan dalam garis panduan persekutuan untuk anggaran pinjaman baharu memerlukan YSP broker gadai janji didedahkan dengan jelas kepada pembeli.

Walaupun penambahbaikan ini, bagaimanapun, risiko konflik yang berpotensi masih kekal. Khususnya, rebat belian dan insentif lain juga kadangkala diberikan kepada pegawai pinjaman dalam institusi pemberi pinjaman itu sendiri. Dalam keadaan ini, mungkin terdapat sedikit keupayaan praktikal untuk peminjam untuk mengesan sama ada kadar yang mereka bayar dipengaruhi oleh insentif ini. Sebagai langkah berjaga-jaga, peminjam harus bertanya soalan yang teliti dan terus kepada pegawai pinjaman mereka tentang program insentif yang, jika ada, telah disediakan berkenaan dengan pinjaman mereka.

Contoh Belian Dunia Sebenar

Untuk menggambarkan, pertimbangkan pembeli yang ingin mendapatkan gadai janji $100,000. Kadar faedah standard yang ditawarkan oleh bank ialah 4.50%. Walau bagaimanapun, pembeli ingin menggunakan rebat belian bersamaan dengan 2.50% daripada nilai pinjaman. Dalam senario itu, pembeli akan menerima insentif tunai sebanyak $2,500 sebagai pertukaran untuk menerima kadar faedah yang lebih tinggi daripada biasa.

Walaupun tahap sebenar kadar faedah baharu akan tertakluk kepada rundingan, formula biasa adalah untuk setiap peratusan rebat menghasilkan peningkatan 0.25% kepada kadar faedah gadai janji. Oleh itu, dalam contoh di atas, insentif tunai 2.50% akan menghasilkan peningkatan kadar 0.625%. Oleh itu, kadar faedah baharu ialah 5.125%.

Sorotan

• Belian ialah sejenis rebat di mana peminjam pinjaman gadai janji menerima kadar faedah yang lebih tinggi sebagai pertukaran untuk insentif tunai pendahuluan.

• Hubungan antara saiz insentif tunai dan jumlah kenaikan faedah dirundingkan antara pemberi pinjaman dan peminjam. Walau bagaimanapun, formula biasa adalah untuk setiap peratusan insentif tunai menyebabkan kenaikan 0.25% kepada kadar faedah.

• Belian juga kadangkala dibayar kepada broker gadai janji dan kepada pegawai pinjaman bank. Oleh itu, peminjam mesti berhati-hati untuk menentukan sama ada kadar faedah yang disebut harga kepada mereka telah terjejas oleh sebarang pengaturan sedemikian.