Ostaa
Mikä on osto?
Osto on eräänlainen asuntolainoihin liittyvä alennus. Se tarkoittaa, että lainanantaja tarjoaa lainanottajalle etukäteispalkkion vastineeksi siitä, että hän hyväksyy lainalle korkeamman koron .
Yleensä ostot ovat lainanottajalle edullisempia, jos hän aikoo myydä ostetun kiinteistön uudelleen lyhyessä ajassa. Tärkeää on, että käteispalkkio ei voi ylittää lainaan liittyviä selvityskuluja .
Yritysostojen ymmärtäminen
Ostoksia käyttävät yleensä asuntolainanottajat, jotka haluavat alentaa omat taskulainan selvityskustannuksiaan. Koska osto johtaa lainan korkeampaan korkoon, lainanottaja lainaa rahaa tällä korkeammalla korolla ja käyttää sitä maksaakseen osan tai kaikki selvityskulut.
Koska korkeampi korko koskee koko asuntolainan saldoa, ostopäätöksen valitseminen on yleensä edullista vain, jos lainanottaja ei aio pitää kiinni asuntolainasta pitkiä aikoja. Näissä tilanteissa etukäteispalkkio voi enemmän kuin kompensoida kohonneet korkokustannukset, kun otetaan huomioon, että nämä korkokustannukset maksetaan vain rajoitetun ajan.
Toinen huomioitava seikka on, että ostoja maksetaan joskus myös asuntolainan välittäjille. Näissä tilanteissa välittäjää voidaan tehokkaasti kannustaa kannustamaan lainaajia hyväksymään asuntolainoihinsa markkinakorkoa korkeammat korot, joita kutsutaan myös tuottokorkopreemioksi (YSP). Jos näitä ostojärjestelyjä ei kerrota selvästi ostajalle, ne voivat aiheuttaa eturistiriidan molempien osapuolten välille.
Ennen vuotta 2010 asuntolainanvälittäjien osto-alennukset olivat usein piilossa myymiensa asuntolainojen lainaehdoissa, mikä vaikeutti lainanottajien havaitsemista, milloin he maksoivat YSP:tä asuntolainoistaan. Sittemmin muutokset liittovaltion ohjeissa uusia laina-arvioita varten edellyttävät, että asuntolainanvälittäjien YSP:t on ilmoitettava selvästi ostajalle.
Näistä parannuksista huolimatta mahdollisten konfliktien riski on edelleen olemassa. Erityisesti osto-alennuksia ja muita vastaavia kannustimia annetaan joskus myös itse lainan myöntävien laitosten lainaviranomaisille. Näissä olosuhteissa lainanottajalla saattaa olla vain vähän käytännön kykyä havaita, vaikuttavatko nämä kannustimet hänen maksamiinsa korkoihin. Varotoimenpiteenä lainanottajien tulee kysyä lainaviranomaisilta huolellisia ja suoria kysymyksiä siitä, mitkä mahdolliset kannustinohjelmat ovat käytössä heidän lainassaan.
Tosimaailma esimerkki ostosta
Havainnollistaaksesi ostajaa, joka haluaa turvata 100 000 dollarin asuntolainaa. Pankin tarjoama vakiokorko on 4,50 %. Ostaja haluaa kuitenkin käyttää osto-alennusta, joka on 2,50 % lainan arvosta. Tässä skenaariossa ostaja saisi 2 500 dollarin käteispalkkion vastineeksi normaalia korkeamman koron hyväksymisestä.
Vaikka uuden koron täsmällisestä tasosta neuvotellaan, tyypillinen kaava on, että jokainen alennuksen prosenttiosuus johtaa 0,25 prosentin nousuun asuntolainan korkoon. Siksi yllä olevassa esimerkissä 2,50 prosentin käteispalkkio johtaisi 0,625 prosentin koronkorotukseen. Uusi korko olisi siis 5,125 %.
Kohokohdat
Osto on eräänlainen alennus, jossa asuntolainan lainanottaja hyväksyy korkeamman koron vastineeksi etukäteen maksettavasta käteiskannustimesta.
Käteispalkkion koon ja koronkorotuksen määrän välinen suhde neuvotellaan lainanantajan ja lainanottajan välillä. Tyypillinen kaava kuitenkin on, että jokainen käteispalkkion prosenttiosuus nostaa korkoa 0,25 %.
Ostoksia maksetaan joskus myös asuntolainan välittäjille ja pankkien lainapäälliköille. Lainanottajien on siksi oltava varovaisia määrittäessään, ovatko tällaiset järjestelyt vaikuttaneet heille tarjottuun korkoon.
