أزمة الرهن
ما كانت أزمة الرهن؟
كانت أزمة الرهن فترة ارتفاع حاد في مصادرة العقارات في سوق الإسكان الأمريكية بين عامي 2007 و 2010. كانت أزمة الرهن أحد جوانب الأزمة المالية والركود الكبير الذي نشأ خلال هذه الفترة. وقد ساهم كل من التوسع المفرط في ائتمان الرهن العقاري ، والخطط المعقدة لتورط ديون الرهن العقاري ، والزيادة السريعة في عدد حالات حبس الرهن (في صناعة غير مهيأة للتعامل معها جميعًا) في الأزمة.
فهم أزمة الرهن
الرهن هو العملية القانونية التي تحدث عندما يفشل صاحب المنزل في سداد كامل مدفوعات رأس المال والفائدة على رهنه العقاري . إذا لم يتم تصحيح هذه المشكلة خلال فترة سماح محددة ، يحق للمقرض طرد صاحب المنزل ، والسيطرة على الممتلكات ، ثم بيعها.
بلغت أزمة حبس الرهن ذروتها في سبتمبر 2010 ، عندما تمت إعادة ملكية 120 ألف منزل في فترة شهر واحد. ومع ذلك ، تكمن جذوره في الانكماش في سوق الإسكان الذي بدأ في أوائل عام 2007 وازدهر في أزمة عندما أعلن بنك ليمان براذرز إفلاسه في سبتمبر 2008.
ائتمان الرهن العقاري الزائد
أدت أسعار الفائدة المنخفضة بشكل مفرط بسبب السياسة النقدية التوسعية في الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي ، إلى جانب سياسة الإسكان المؤيدة من قبل الفرع التنفيذي ، في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين إلى حدوث طفرة في شراء المنازل وتوسيع نطاق الائتمان لقروض الرهن العقاري. وقد أدى ذلك إلى إشراف سطحي أو غير موجود بشكل عام على عمليات الاكتتاب حيث قام المقرضون المتعطشون للعمولة بإخراج جحافل من الرهون العقارية عالية المخاطر بشروط مفترسة في بعض الأحيان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والجدارة الائتمانية. تم تسهيل هذه العملية من خلال ابتكار توريق ديون الرهن العقاري الذي سمح للمقرضين بنقل مخاطر هذه القروض إلى المستثمرين ومواصلة الإقراض.
ارتفع حجم ديون الرهن العقاري مقارنة بقدرة الاقتصاد على السداد بسرعة. تجاوز إجمالي ديون الرهن العقاري في الولايات المتحدة إجمالي الناتج المحلي للولايات المتحدة بداية من الربع الأول من عام 2008. وقد تراوحت هذه النسبة سابقًا (إجمالي ديون الرهن العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي) بين حوالي 30٪ إلى 60٪ لمعظم القرن العشرين.
توريق الديون
بنوك الرهن العقاري تفرض رسومًا ثم تبيع القروض على الفور إلى مؤسسات مالية غالبًا ما تكون غير واعية ، والتي فشلت في بذل العناية الواجبة بشأن القروض. تم توريق الرهون العقارية إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وأدوات أكثر تعقيدًا ، والتي كان يُعتقد في ذلك الوقت أنها أداة مناسبة لإدارة مخاطر التخلف عن السداد لأي رهن عقاري واحد من خلال دمجها مع قروض أخرى لتجميع المخاطر بشكل فعال ثم توزيعها عبر جميع حاملي الأوراق المالية الصادرة.
بالإضافة إلى عدم كونها أداة مناسبة لإدارة المخاطر في نهاية المطاف (لا سيما عندما انخفضت جميع أسعار المساكن تقريبًا وانتشرت حالات التخلف عن السداد) ، فإن توريق القروض في كثير من الحالات حجب الروابط بين من يملك القروض والمقترضين.
زيادة في حبس الرهن العقاري
عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في الضغط على المكابح النقدية وإبطاء التدفق الهائل للتوسع الائتماني في عام 2006 ، بدأت المشاكل في الظهور في هذه الصناعة. جعلت شروط الائتمان الأكثر صرامة من الصعب على المقرضين الاستمرار في تمديد الرهون العقارية المحفوفة بالمخاطر وجعل الرهون العقارية الحالية ذات معدلات الفائدة القابلة للتعديل أقل في متناول المقترضين الحاليين. بين عامي 2006 و 2008 ، زادت معدلات التأخر في السداد على قروض المنازل بأكثر من الضعف وستستمر في الارتفاع خلال عام 2010 مع انتشار الأزمة.
عندما ارتفعت حالات التخلف عن السداد ، وجدت البنوك نفسها فجأة في مواجهة العديد من أحداث الرهن التي لم تتمكن من معالجتها بكفاءة. قبل الأزمة وأثناءها ، عالجت شركات خدمات الرهن العقاري أعدادًا كبيرة من القروض دون مراجعة كافية للمعلومات المصاحبة لها. كان من المعتقد بشكل عام أن حالات التخلف عن سداد القروض العقارية وحجز الرهن العقاري اللاحقة ستكون فردية أو في معظم الأحداث المحلية ، والتي يمكن معالجتها وتصفيتها بسهولة في سياق العمليات العادية للمقرضين ومقدمي القروض.
أدى التسرع في التوريق أثناء طفرة الإسكان ، في كثير من الحالات ، إلى ضعف حفظ السجلات للملكية الفعلية لأي قرض رهن عقاري معين. في بعض الحالات ، فشلت البنوك في الشروع في حبس الرهن العقاري على المنازل لعدة أشهر بعد أن توقف أصحاب المنازل عن سداد المدفوعات. أصبحت عمليات حفظ السجلات قذرة للغاية لدرجة أن البنوك لم تتمكن دائمًا من التأكد من أنها تمتلك بالفعل قروضًا عقارية للممتلكات المحجوزة ، وحتى في بعض الحالات ممنوعة من قروض الرهن العقاري التي لم تكن تمتلكها قانونيًا.
قام العديد من موظفي البنوك ببساطة بتوقيع كل ما جاء عبر مكاتبهم ، بافتراض أن جميع الأعمال الورقية مشروعة. بمجرد أن ارتفع حجم حبس الرهن بشكل كبير ، تسبب القائمون على توقيع الروبوتات في مشاكل كبيرة عندما وقعوا على أوراق غير صحيحة ، إما لأنهم لم يكن لديهم فكرة عما كانوا يوقعونه أو لأنهم اضطروا إلى معالجة عدد كبير جدًا من المستندات للقيام بالعمل المناسب للمصادقة عليها .
أصبح الموظفون الذين وقعوا على مستندات الرهن دون مراجعتها بشكل صحيح يُعرفون بالموقّعين الآليين.
تسببت آثار الأعمال الورقية غير الدقيقة والغامضة إلى جانب الزيادة في عدد قروض الإسكان التي تتخلف عن السداد في جميع أنحاء البلاد في خلق مشاكل واسعة النطاق. منعت بعض البنوك العقارات الخاطئة ، أو أخطأت في تقدير قيمة المنازل ، أو ، في بعض الحالات ، أعطت المحامين عن أصحاب المنازل الذين يواجهون حبس الرهن فرصة للتخلص من قضايا الرهن بالكامل.
حل أزمة الرهن
في عام 2009 ، توصلت الحكومة في نهاية المطاف إلى تسوية مع أكبر خمسة من مقدمي خدمات الرهن العقاري في البلاد:
Ally (المعروف سابقًا باسم GMAC)
بنك امريكي
سيتي
ج. ب. مورجان تشيس
ويلز فارغو
الاتفاقية ، المعروفة باسم تسوية الرهن العقاري الوطنية ، كلفت العاملين في الخدمة أكثر من 50 مليار دولار من الغرامات ومدفوعات إعفاء المستهلك.
تلقى المقترضون المتأثرون تخفيضات رئيسية أو إعادة تمويل للقروض تحت الماء ، مما سمح لهم بتجنب حبس الرهن والبقاء في منازلهم. بالإضافة إلى ذلك ، تطلبت التسوية إجراء إصلاح شامل لأنظمة خدمة القروض التي تشرف عليها البنوك.
أصبح المقترضون الذين فقدوا منازلهم بسبب حبس الرهن من قبل هذه البنوك في الدول الأطراف في اتفاقية التسوية مؤهلين لدفع ما يقرب من 1480 دولارًا. بلغ إجمالي مدفوعات التسوية حوالي 1.5 مليار دولار.
قدرت شركة المعلومات العقارية RealtyTrac أن واحدة من كل 248 أسرة في الولايات المتحدة تلقت إشعارًا بحبس الرهن في سبتمبر 2012.
يسلط الضوء
أدت هذه العملية الفوضوية في بعض الأحيان إلى حبس الرهن العقاري للممتلكات الخطأ ، وسوء تقدير قيمة المساكن ، وفي بعض الحالات ، منح المحامين عن أصحاب المنازل الذين يواجهون حبس الرهن الفرصة لرفض القضية بالكامل.
قبل الأزمة وأثناءها ، عالجت شركات خدمات الرهن العقاري أعدادًا كبيرة من القروض دون مراجعة كافية للمعلومات المصاحبة لها.
كانت أزمة الرهن فترة ارتفاع حاد في مصادرة العقارات في سوق الإسكان الأمريكية بين عامي 2007 و 2010.
التوسع المفرط في الائتمان خلال طفرة الإسكان ، وتوريق ديون الرهن العقاري ، والنظام المالي غير المستعد لمواجهة الزيادة الواسعة في حالات التخلف عن السداد ، كلها عوامل ساهمت في الأزمة.
