Myynnin eräpäivä -lauseke
Mikä on eräpäivälauseke?
Erääntymisehtolauseke on asuntolainasopimuksen ehto, joka edellyttää lainanottajan maksavan lainanantajalle takaisin kokonaisuudessaan, kun asuntolainaa tukevan kiinteistön osittainen tai koko korko myydään tai luovutetaan. Asuntolainat, joissa on erääntymisehto, ei ole kiinteistön uudella ostajalla.
Kuinka eräpäivälauseke toimii
Erääntymislauseke antaa lainanantajalle mahdollisuuden vaatia lainan täysimääräistä takaisinmaksua, jos lainanottaja myy lainansa vakuutena käytetyn vakuuden. Tämän tyyppistä lauseketta käytetään asuntolainoissa ja se estää asunnonomistajaa myymästä kotiaan ennen velkansa maksamista. Jos lainanottaja yrittää myydä kiinteistön ilman lainanantajan suostumusta, lainanantaja voi sulkea kiinteistön.
Useimmat Yhdysvalloissa myönnetyt asuntolainat sisältävät erääntymisehtoja. Ennen erääntymisehtoja suurin osa asuntokaupoista rahoitettiin otettavissa olevilla asuntolainoilla: myynnin yhteydessä lainavelvoitteet jäisivät uudelle omistajalle. Tämä toimi asuntolainanantajan haitaksi, varsinkin jos korot olivat nousseet lainan alun jälkeen.
Erääntynyt asuntolaina vs. Otettava asuntolaina
Erääntymislausekkeella asunnonomistajat eivät voi siirtää asuntolainaa ostajalle kiinteistöjään myyessään, kuten he voisivat oletettavalla kiinnityksellä. Sen sijaan heidän on käytettävä myyntituotot asuntolainaan, ja ostajan on hankittava uusi asuntolaina itse.
Tällä tavalla erääntymisaikalauseke auttaa suojaamaan lainanantajaa (tai kiinnityksen omistajaa) riskiltä, että asuntolaina siirtyy uudelle omistajalle hetkellä, jolloin vallitsevat korot ovat korkeammat kuin kyseisen asuntolainan korko. Uuden ostajan olisi sen sijaan hankittava uusi asuntolaina nykykorolla.
Lainanantajat sekä asuntolainaryhmien, kuten asuntolainavakuudellisten arvopapereiden,. omaisuusvakuudellisten arvopapereiden tai vakuudellisten velkasitoumusten , haltijat suosivat yleensä matalakorkoisten asuntolainojen varhaiseläkettä.
Jos myyjä yrittää kiertää erääntymisehtoa ja siirtää kiinteistön uudelle omistajalle maksamatta välittömästi kiinnitystä, lainanantaja voi sulkea kiinteistön ja ottaa sen haltuunsa.
Erääntymispäivämäärän poikkeukset
Vuoden 1982 Garn-St. Germain Act , lainanantajat eivät voi tietyissä tilanteissa panna täytäntöön erääntymisehtolauseketta, vaikka kiinnitetyn kiinteistön omistusoikeus olisi vaihtunut.
Jos tapahtuu avioero tai asumusero ja puolisoiden välinen omistusoikeus vaihtuu (esimerkiksi omaisuus oli yhteisomistuksessa ja siitä tulee yhden puolison omistus), lainanantaja ei voi panna täytäntöön erääntymisehtoa. Sama pätee, jos omistaja luovuttaa omaisuuden lapsilleen, jos lainanottaja kuolee ja omaisuus siirtyy sukulaiselle tai jos omaisuus siirtyy elävälle säätiölle ja lainanottaja on säätiön edunsaaja.
Erääntymisehtolauseke ei voi estää omaisuutta vaihtamasta omistajaa avioeron tai kuoleman sattuessa. Omaisuus voidaan luovuttaa myös säätiölle, kunhan edunsaaja asuu edelleen talossa.
Miksi lainanantaja ei vedota erääntymisehtolausekkeeseen?
Vaikka lainanantajalla on laillinen oikeus vedota erääntymisehtolausekkeeseen, voi olla tilanteita, joissa se voi päättää olla tekemättä sitä. Esimerkiksi heikoilla asuntomarkkinoilla lainanantajan voi olla edullista antaa uuden ostajan ottaa vanhan asuntolainan takaisin sen sijaan, että se ottaisi riskin siitä, että alkuperäinen lainanottaja laiminlyö sen.
Tai jos asunnon arvo on laskenut merkittävästi eikä sen myynti tuo tarpeeksi rahaa velan kattamiseksi, lainanantaja saattaa hyväksyä koko maksun pienemmän summan saadakseen takaisin ainakin osan velkaa.
Esimerkki myynnin erääntymislausekkeesta
Kuvittele hypoteettinen pariskunta, Alan ja Beth, jotka omistavat kodin 100 000 dollarin asuntolainalla. Tässä asuntolainassa on erääntymisehto, mikä tarkoittaa, että jos pariskunta myy kotinsa, he saattavat joutua maksamaan asuntolainansa kokonaisuudessaan takaisin.
Useiden vuosien jälkeen Alan ja Beth eroavat, ja Bethistä tulee kodin ainoa omistaja. Koska he olivat puolisoita, siirto ei laukaise erääntymisehtoa: Beth voi ottaa asunnon kokonaan omistukseensa ja jatkaa alkuperäisen asuntolainan maksamista.
Ensi vuonna asuntojen hinnat nousevat, ja Beth päättää myydä kodin Charlielle. Koska Charlie ei kuulu poikkeuksen piiriin, Bethin on kyettävä maksamaan asuntolainasta jäljellä oleva saldo takaisin kaupan päätyttyä. Myyntihetken asuntomarkkinoista riippuen lainanantaja voi joko panna erääntymispäivämäärän täytäntöön.
##Kohokohdat
Myynnin erääntymisehto on asuntolainaehto, joka edellyttää lainanottajan maksavan lainanantajalle kokonaisuudessaan takaisin, jos omaisuus myydään.
Useimmissa yhdysvaltalaisissa asuntolainoissa on erääntymisehtoja. Tärkeimmät poikkeukset ovat tiettyjen liittovaltion virastojen takaamat lainat.
Erääntymisehtolauseke ei estä omaisuutta vaihtamasta omistajaa avioeron, asumuseron tai perinnön yhteydessä.
Vaikka asuntolainassa on erääntymisehto, on tilanteita, jolloin lainanantaja ei voi vedota siihen laillisesti tai voi vapaaehtoisesti päättää olla tekemättä sitä.
Sitä vastoin otettavien kiinnitysten ansiosta kiinteistön uusi ostaja voi ottaa haltuunsa olemassa olevan asuntolainan.
##UKK
Onko FHA- ja VA-lainoilla erääntymisehto?
FHA:n, VA:n tai USDA:n vakuuttamissa lainoissa ei ole erääntymisehtoja, mikä tarkoittaa, että uudet ostajat voivat ottaa aiemman omistajan kiinnitysvelvoitteet ostaessaan kiinteistön. Kaikilla kolmella virastolla on kuitenkin erityisiä vaatimuksia siitä, kuka on oikeutettu ottamaan nämä lainat.
Laukaiseko lopettamisasiakirja myynnin erääntymislausekkeen?
Peruuttamisasiakirjoja käytetään usein omaisuuden siirtämiseen ilman rahanvaihtoa, kuten saattaa tapahtua perheenjäsenten välillä. Tällaiset siirrot voivat kuitenkin aiheuttaa ongelmia, jos omaisuus on kiinnitetty erääntymislausekkeella. Jos omaisuus siirretään irtisanoutumiseen, eivätkä osapuolet ole sukulaisuussuhteessa heille poikkeuksen antavalla tavalla, niin alkuperäinen omistaja voi olla koukussa koko lainan arvosta.
Onko olemassa eräpäivää, kun omaisuus on lahja?
Erääntymisehtolauseke voidaan laukaista milloin tahansa, kun kiinteistön omistusoikeus vaihtuu, myyjän harkinnan mukaan. Tärkeimmät poikkeukset koskevat puolisoiden välisiä omaisuuden siirtoja, perintöä tai eläviä säätiöitä, joissa edunsaaja on lainanottaja. Ellei asuntolainakiinteistöä ole lahjoitettu lainanottajan puolisolle tai lapsille, kiinteistön lahjaksi antaminen voi laukaista erääntymisajankohdan.
Minkä tyyppisissä asuntolainoissa ei ole erääntymisehtoa?
Useimmissa Yhdysvalloissa myönnetyissä institutionaalisissa asuntolainoissa on erääntymisaikalausekkeet. Yleisimpiä poikkeuksia ovat Federal Housing Authorityn,. Department of Veteran's Affairs tai Department of Agriculture vakuuttamat lainat. Jokainen näistä virastoista edellyttää, että uusi ostaja täyttää tietyt ehdot ennen lainan ottamista.
Onko loppulainoissa erääntymisehto?
Wrap-around asuntolainat ovat lainoja, jotka sisältävät vanhan lainan, jota ei ole täysin maksettu, koko saldon. Näitä käytetään usein asuntokaupoissa, joissa myyjä kerää maksut uudelta ostajalta maksaakseen kiinnelainan. Jos alkuperäisessä asuntolainassa on erääntymisehto, koko saldo erääntyy asunnon myynnistä.
