Klauzula należności z tytułu sprzedaży
Co to jest klauzula należności z tytułu sprzedaży?
Klauzula wymagalności to postanowienie umowy o kredyt hipoteczny,. które wymaga, aby kredytobiorca spłacił kredytodawcy w całości w momencie sprzedaży lub przeniesienia części lub całości udziału w nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteki. Kredyty hipoteczne z klauzulą wymagalności nie mogą być przejmowane przez nowego nabywcę nieruchomości.
Jak działa klauzula należności ze sprzedaży
Klauzula wymagalności sprzedaży pozwala pożyczkodawcy zażądać pełnej spłaty pożyczki, jeśli pożyczkobiorca sprzeda zabezpieczenie, które służy do zabezpieczenia pożyczki. Ten rodzaj klauzuli jest stosowany w hipotekach mieszkaniowych i uniemożliwia właścicielowi domu sprzedaż domu przed spłatą zadłużenia. Jeżeli pożyczkobiorca próbuje sprzedać nieruchomość bez zgody pożyczkodawcy, pożyczkodawca może przejąć nieruchomość.
Większość kredytów hipotecznych wystawionych w USA zawiera klauzule wymagalności przy sprzedaży. Przed wprowadzeniem klauzul dotyczących należności przy sprzedaży większość zakupów domów była finansowana z przewidywanych kredytów hipotecznych: w przypadku sprzedaży zobowiązania kredytowe spadałyby na nowego właściciela. Działało to na niekorzyść kredytodawcy hipotecznego, zwłaszcza jeśli stopy procentowe wzrosły od momentu udzielenia pożyczki.
Kredyt hipoteczny należny z tytułu sprzedaży a Przyjmowany kredyt hipoteczny
Z klauzulą wymagalności przy sprzedaży, właściciele domów nie mogą przenieść hipoteki na kupującego podczas sprzedaży swojej nieruchomości, jak mogliby to zrobić w przypadku hipoteki przypuszczalnej. Zamiast tego muszą wykorzystać wpływy ze sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego, a kupujący musi samodzielnie uzyskać nowy kredyt hipoteczny.
W ten sposób klauzula wymagalności przy sprzedaży pomaga chronić kredytodawcę (lub właściciela hipoteki) przed ryzykiem, że kredyt hipoteczny przejdzie na nowego właściciela w momencie, gdy obowiązujące stopy procentowe są wyższe niż oprocentowanie tego kredytu hipotecznego. Nowy nabywca musiałby zamiast tego uzyskać nowy kredyt hipoteczny przy obecnych stopach procentowych.
Kredytodawcy, a także posiadacze pul kredytów hipotecznych, takich jak papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką,. papiery wartościowe zabezpieczone aktywami lub zabezpieczone zobowiązania dłużne, generalnie preferują wcześniejsze wycofanie hipotek o niskim oprocentowaniu.
Jeśli sprzedający spróbuje obejść klauzulę wymagalności i przekazać nieruchomość nowemu właścicielowi bez natychmiastowej spłaty hipoteki, pożyczkodawca może przejąć nieruchomość i przejąć ją w posiadanie.
Wyjątki dotyczące klauzuli należności przy sprzedaży
W ramach Garn-St. Germain Act , kredytodawcy nie mogą wyegzekwować klauzuli wymagalności przy sprzedaży w niektórych sytuacjach, nawet gdy zmienił się właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką.
W przypadku rozwodu lub separacji prawnej i zmiany własności między małżonkami (na przykład nieruchomość była współwłasnością i staje się własnością jednego małżonka), pożyczkodawca nie może wyegzekwować klauzuli należnej przy sprzedaży. To samo dotyczy sytuacji, gdy właściciel przekazuje majątek swoim dzieciom, gdy kredytobiorca umiera, a nieruchomość zostaje przekazana krewnemu, lub gdy nieruchomość zostaje przekazana żywemu trustowi,. a kredytobiorca jest beneficjentem trustu.
Klauzula należności za sprzedaż nie może uniemożliwić zmiany własności w przypadku rozwodu lub śmierci. Nieruchomość można również przenieść na fundusz powierniczy, o ile beneficjent nadal mieszka w domu.
Dlaczego pożyczkodawca nie powołałby się na klauzulę należności z tytułu sprzedaży?
Nawet jeśli pożyczkodawca jest prawnie uprawniony do powołania się na klauzulę wymagalności przy sprzedaży, mogą zaistnieć sytuacje, w których może tego nie zrobić. Na przykład na słabym rynku mieszkaniowym korzystne może być dla kredytodawcy zezwolenie nowemu nabywcy na przejęcie starego kredytu hipotecznego, a nie ryzyko niespłacenia go przez pierwotnego kredytobiorcę.
Lub, jeśli wartość domu znacznie spadła, a jego sprzedaż nie przyniesie wystarczającej ilości pieniędzy na spłatę długu, pożyczkodawca może przyjąć mniej niż pełną spłatę, aby odzyskać przynajmniej część tego, co jest mu należne.
Przykład klauzuli należności przy sprzedaży
Wyobraź sobie hipotetyczną parę, Alana i Beth, którzy są współwłaścicielami domu z kredytem hipotecznym w wysokości 100 000 USD. Ten kredyt hipoteczny ma klauzulę wymagalną od sprzedaży, co oznacza, że jeśli para sprzeda swój dom, może być zmuszona do spłaty całego salda kredytu hipotecznego.
Po kilku latach Alan i Beth rozwodzą się, a Beth zostaje wyłączną właścicielką domu. Ponieważ byli małżonkami, przeniesienie nie uruchamia klauzuli należnej przy sprzedaży: Beth może przejąć pełną własność domu i nadal spłacać pierwotny kredyt hipoteczny.
W następnym roku ceny mieszkań rosną, a Beth postanawia sprzedać dom Charliemu. Ponieważ Charlie nie jest objęty żadnym wyjątkiem, Beth musi być w stanie spłacić pozostałe saldo hipoteki po zamknięciu sprzedaży. W zależności od rynku mieszkaniowego w momencie sprzedaży, pożyczkodawca może, ale nie musi, zdecydować się na wyegzekwowanie przepisu dotyczącego należności przy sprzedaży.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Klauzula wymagalności na sprzedaż to postanowienie dotyczące kredytu hipotecznego, które wymaga, aby kredytobiorca spłacił kredytodawcy w całości, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana.
Większość kredytów hipotecznych w USA ma klauzule wymagalności przy sprzedaży. Głównymi wyjątkami są pożyczki zabezpieczone przez niektóre agencje federalne.
Klauzula należności z tytułu sprzedaży nie uniemożliwia zmiany własności w przypadku rozwodu, separacji lub dziedziczenia.
Nawet jeśli kredyty hipoteczne mają klauzulę wymagalności przy sprzedaży, zdarzają się sytuacje, w których pożyczkodawca nie może zgodnie z prawem powołać się na tę klauzulę lub może dobrowolnie tego nie zrobić.
Z kolei hipoteki przejmowane pozwalają nowemu nabywcy nieruchomości przejąć istniejącą hipotekę.
##FAQ
Czy pożyczki FHA i VA mają klauzulę wymagalności?
Pożyczki, które są ubezpieczone przez FHA, VA lub USDA, nie mają klauzul dotyczących należności przy sprzedaży, co oznacza, że nowi nabywcy mogą przejąć zobowiązania hipoteczne poprzedniego właściciela przy zakupie nieruchomości. Jednak wszystkie trzy agencje mają określone wymagania dotyczące tego, kto kwalifikuje się do zaciągnięcia tych pożyczek.
Czy akt o zrzeczeniu się prawa majątkowego uruchomi klauzulę dotyczącą należności przy sprzedaży?
Akty quitclaim są często używane do przeniesienia własności bez wymiany pieniędzy, co może mieć miejsce między członkami rodziny. Jednak takie przelewy mogą powodować kłopoty, jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką z klauzulą wymagalności sprzedaży. Jeśli nieruchomość jest przekazywana na mocy aktu quitclaim, a strony nie są powiązane w sposób, który daje im wyjątek, wówczas pierwotny właściciel może być uzależniony od pełnej wartości pożyczki.
Czy istnieje klauzula należności z tytułu sprzedaży, gdy nieruchomość jest podarowana?
Klauzula wymagalności sprzedaży może zostać uruchomiona w każdej chwili, gdy zmienia się własność nieruchomości, według uznania sprzedającego. Główne wyjątki dotyczą przeniesienia własności między małżonkami, dziedziczenia lub żywych trustów, w których beneficjentem jest kredytobiorca. O ile nieruchomość hipoteczna nie jest podarowana małżonkowi lub dzieciom pożyczkobiorcy, przekazanie nieruchomości w prezencie może wywołać klauzulę wymagalności przy sprzedaży.
Jakie rodzaje kredytów hipotecznych nie mają klauzuli należności z tytułu sprzedaży?
Większość kredytów hipotecznych instytucjonalnych wystawianych w Stanach Zjednoczonych posiada klauzule wymagalności przy sprzedaży. Najczęstszymi wyjątkami są pożyczki ubezpieczone przez Federalny Urząd Mieszkaniowy,. Departament Spraw Weteranów lub Departament Rolnictwa . Każda z tych agencji wymaga od nowego nabywcy spełnienia określonych warunków przed zaciągnięciem kredytu.
Czy pożyczki zbiorcze mają klauzulę wymagalności?
Otaczające kredyty hipoteczne to kredyty, które obejmują pełne saldo starszej pożyczki, która nie została w pełni spłacona. Są one często stosowane w sprzedaży domów, gdzie sprzedający pobiera płatności od nowego nabywcy, aby spłacić spłatę kredytu hipotecznego. Jeśli pierwotny kredyt hipoteczny zawiera klauzulę wymagalności przy sprzedaży, całe saldo staje się wymagalne w momencie sprzedaży domu.
