Klausa Terhutang Atas Jualan
Apakah Klausa Dibayar Atas Jualan?
Klausa terhutang atas jualan ialah peruntukan kontrak gadai janji yang memerlukan peminjam membayar balik sepenuhnya kepada pemberi pinjaman apabila penjualan atau pemindahan kepentingan sebahagian atau penuh dalam harta yang menjamin gadai janji. Gadai janji dengan klausa terhutang atas jualan tidak boleh diandaikan oleh pembeli baharu hartanah.
Cara Klausa Due-on-Sale Berfungsi
Klausa akibat jualan membenarkan pemberi pinjaman menuntut pembayaran balik penuh pinjaman jika peminjam menjual cagaran yang digunakan untuk menjamin pinjaman mereka. Klausa jenis ini digunakan dalam gadai janji rumah dan menghalang pemilik rumah daripada menjual rumah mereka sebelum membayar hutang mereka. Jika peminjam cuba menjual harta tersebut tanpa kebenaran pemberi pinjaman, pemberi pinjaman boleh merampas harta tersebut.
Kebanyakan gadai janji yang dikeluarkan di AS termasuk klausa terhutang atas jualan. Sebelum klausa terhutang atas jualan, kebanyakan pembelian rumah dibiayai dengan gadai janji boleh diandaikan: sekiranya berlaku jualan, obligasi pinjaman akan jatuh kepada pemilik baharu. Ini merugikan pemberi pinjaman gadai janji, terutamanya jika kadar faedah telah meningkat sejak permulaan pinjaman.
Gadai Janji Tertunggak Atas Jualan lwn. Gadai Janji Boleh Anggap
Dengan klausa terhutang atas jualan, pemilik rumah tidak boleh memindahkan gadai janji kepada pembeli apabila menjual harta mereka seperti yang mereka boleh dengan gadai janji boleh diterima. Sebaliknya, mereka mesti menggunakan hasil jualan untuk membayar gadai janji, dan pembeli mesti mendapatkan gadai janji baharu sendiri.
Dengan cara itu, klausa terhutang atas jualan membantu melindungi pemberi pinjaman (atau pemilik gadai janji) daripada risiko gadai janji akan dipindahkan kepada pemilik baharu pada masa kadar faedah semasa lebih tinggi daripada kadar gadai janji tersebut. Pembeli baharu sebaliknya perlu mendapatkan gadai janji baharu pada kadar faedah semasa.
Pemberi pinjaman serta pemegang kumpulan gadai janji seperti sekuriti bersandarkan gadai janji,. sekuriti bersandarkan aset atau obligasi hutang bercagar secara amnya mengutamakan persaraan awal gadai janji dengan kadar faedah yang rendah.
Jika penjual cuba memintas klausa akibat jualan dan memindahkan harta itu kepada pemilik baharu tanpa segera membayar gadai janji, pemberi pinjaman boleh merampas harta itu dan mengambil miliknya.
Pengecualian Klausa Due-on-Sale
Di bawah 1982 Garn-St. Germain Act , pemberi pinjaman tidak boleh menguatkuasakan klausa terhutang atas jualan dalam situasi tertentu, walaupun apabila pemilikan harta yang dicagarkan telah berubah.
Jika terdapat perceraian atau perpisahan yang sah,. dan pemilikan antara pasangan berubah (contohnya, harta itu dimiliki bersama dan menjadi milik pasangan tunggal), pemberi pinjaman tidak boleh menguatkuasakan klausa kena bayar atas jualan. Perkara yang sama berlaku jika pemilik memindahkan harta itu kepada anak-anak mereka, jika peminjam meninggal dunia dan harta itu dipindahkan kepada saudara, atau jika harta itu dipindahkan kepada amanah hidup dan peminjam adalah benefisiari amanah.
Klausa kena bayar tidak boleh menghalang harta daripada bertukar tangan sekiranya berlaku perceraian atau kematian. Harta juga boleh diserahkan kepada amanah, selagi waris terus tinggal di rumah.
Mengapa Pemberi Pinjaman Tidak Memanfaatkan Klausa Dibayar Atas Jualan?
Walaupun jika pemberi pinjaman berhak secara sah untuk menggunakan klausa terhutang atas jualan, mungkin terdapat situasi di mana ia mungkin memilih untuk tidak melakukannya. Sebagai contoh, dalam pasaran perumahan yang lemah, mungkin berfaedah bagi pemberi pinjaman untuk membenarkan pembeli baharu mengambil gadai janji lama daripada mengambil risiko kemungkinan peminjam asal akan mungkir padanya.
Atau, jika rumah itu telah merosot dengan ketara dalam nilai, dan penjualannya tidak membawa masuk wang yang cukup untuk menampung hutang, pemberi pinjaman mungkin menerima kurang daripada bayaran penuh untuk mendapatkan balik sekurang-kurangnya sebahagian daripada hutangnya.
Contoh Klausa Due-on-Sale
Bayangkan pasangan hipotesis, Alan dan Beth, yang memiliki rumah bersama dengan gadai janji $100,000. Gadai janji ini mempunyai klausa terhutang atas jualan, bermakna jika pasangan itu menjual rumah mereka, mereka mungkin perlu membayar balik baki penuh gadai janji mereka.
Selepas beberapa tahun, Alan dan Beth bercerai, dan Beth menjadi pemilik tunggal rumah itu. Memandangkan mereka adalah pasangan suami isteri, pemindahan itu tidak mencetuskan klausa terhutang atas jualan: Beth boleh mengambil alih pemilikan penuh rumah itu dan terus membayar gadai janji asal.
Pada tahun berikutnya, harga perumahan meningkat, dan Beth memutuskan untuk menjual rumah itu kepada Charlie. Memandangkan Charlie tidak dilindungi oleh sebarang pengecualian, Beth mesti boleh membayar balik baki gadai janji selepas penutupan jualan. Bergantung pada pasaran perumahan pada masa jualan, pemberi pinjaman mungkin atau mungkin tidak memilih untuk menguatkuasakan peruntukan wajar atas jualan.
##Sorotan
Klausa kena bayar ialah peruntukan gadai janji yang memerlukan peminjam membayar balik sepenuhnya kepada pemberi pinjaman jika harta itu dijual.
Kebanyakan gadai janji AS mempunyai klausa terhutang atas jualan. Pengecualian utama adalah pinjaman yang dijamin oleh agensi persekutuan tertentu.
Klausa kena bayar tidak menghalang harta daripada bertukar tangan sekiranya berlaku perceraian, perpisahan atau pewarisan.
Walaupun apabila gadai janji mempunyai klausa terhutang atas jualan, terdapat keadaan apabila pemberi pinjaman tidak boleh memohonnya secara sah atau mungkin secara sukarela memilih untuk tidak melakukannya.
Sebaliknya, gadai janji boleh anggap membenarkan pembeli baharu hartanah mengambil alih gadai janji sedia ada.
##Soalan Lazim
Adakah Pinjaman FHA dan VA Mempunyai Klausa Perlu Dijual?
Pinjaman yang diinsuranskan oleh FHA, VA atau USDA tidak mempunyai klausa terhutang atas jualan, bermakna pembeli baharu boleh menanggung obligasi gadai janji pemilik terdahulu apabila mereka membeli hartanah. Walau bagaimanapun, ketiga-tiga agensi mempunyai keperluan khusus tentang siapa yang layak menerima pinjaman ini.
Adakah Surat Ikatan Penarikan Tuntutan Mencetuskan Klausa Perlu Dijual?
Tindakan berhenti menuntut sering digunakan untuk memindahkan harta tanpa pertukaran wang, seperti yang mungkin berlaku antara ahli keluarga. Walau bagaimanapun, pemindahan sedemikian boleh menyebabkan masalah jika harta itu digadaikan dengan klausa terhutang atas jualan. Jika harta dipindahkan melalui surat ikatan berhenti tuntutan, dan pihak-pihak tidak berkaitan dengan cara yang memberikan mereka pengecualian, maka pemilik asal boleh bergantung pada nilai penuh pinjaman.
Adakah Terdapat Klausa Perlu Dijual Apabila Harta Diberikan?
Klausa akibat jualan boleh dicetuskan pada bila-bila masa pemilikan harta berubah, mengikut budi bicara penjual. Pengecualian utama berkaitan dengan pemindahan harta antara pasangan, warisan atau kepada amanah hidup di mana benefisiari adalah peminjam. Melainkan harta gadai janji dihadiahkan kepada pasangan atau anak peminjam, pemberian harta itu sebagai hadiah boleh mencetuskan klausa kena bayar.
Apakah Jenis Gadai Janji Tidak Mempunyai Klausa Terhutang Atas Jualan?
Kebanyakan gadai janji institusi yang dikeluarkan di Amerika Syarikat mempunyai klausa terhutang atas jualan. Pengecualian yang paling biasa ialah pinjaman yang diinsuranskan oleh Pihak Berkuasa Perumahan Persekutuan,. Jabatan Hal Ehwal Veteran atau Jabatan Pertanian. Setiap agensi ini memerlukan pembeli baharu memenuhi syarat-syarat tertentu sebelum mengambil alih pinjaman.
Adakah Pinjaman Bungkus Mempunyai Klausa Perlu Dijual?
Gadai janji bungkus ialah pinjaman yang merangkumi baki penuh pinjaman lama yang belum dijelaskan sepenuhnya. Ini sering digunakan dalam jualan rumah, di mana penjual mengutip bayaran daripada pembeli baharu untuk membayar gadai janji. Jika gadai janji asal termasuk klausa terhutang atas jualan, keseluruhan baki perlu dibayar atas penjualan rumah.
