مرسوم الرهن والبيع
ما هو مرسوم الرهن والبيع؟
يشير مصطلح مرسوم الرهن والبيع إلى الإعلان القانوني المتعلق بحبس الرهن على ممتلكات المدين ، والذي يتم تنفيذه لسداد ديونه المستحقة. عادة ما تتضمن قرارات الرهن والبيع قروض عقارية وقروض عقارية.
صادر عن محكمة ، مرسوم الرهن والبيع هو إعلان ينص على أنه سيتم بيع ممتلكات المقترض لسداد دين مستحق كان متخلفًا عن السداد. بعد بيع العقار ، تُستخدم العائدات لسداد الدين كله أو جزء منه. أوامر المحكمة هذه مطلوبة في العديد من الولايات قبل أن يتمكن المقرضون من الاستمرار في أي إجراء من إجراءات الرهن ، على الرغم من أن بعض الولايات تسمح للمقرضين ببيع العقارات في أي وقت.
فهم قرارات الرهن والبيع
شراء العقارات ليس رخيصًا ، سواء كنت تشتري منزلك أو عقارًا مستأجرًا. من أجل شراء عقار ، يحتاج معظم المستهلكين إلى الحصول على قرض عقاري أو قرض منزل. بمجرد الموافقة على القرض وسداده ، يكون مالك العقار مسؤولاً عن الحفاظ على دفعات الرهن الشهرية المنتظمة.
عندما يحصل المقترض على رهن عقاري لشراء منزل ، يكون العقار بمثابة ضمان للقرض. يمكن للمقرضين حبس الرهن العقاري من 90 إلى 120 يومًا من التخلف عن السداد. يمكن للمُقرض أن يتولى حيازة المنزل وحبس الرهن العقاري. ولكن قبل أن يحدث أي من هذا ، قد تكون هناك حاجة إلى مرسوم الرهن والبيع.
كما هو مذكور أعلاه ، قد تتطلب القوانين واللوائح المحلية في بعض الولايات القضائية من المقرضين السعي للحصول على قرارات الرهن والبيع قبل أن يتمكنوا من المضي قدمًا في أي إجراء. هذا أمر محكمة يسمح للمقرض بالاستيلاء على العقار وبيعه واستخدام العائدات لسداد الديون المستحقة. يمكن أيضًا استخدام الأموال المستلمة من البيع لتغطية الفواتير القانونية للمقرض.
تميل المنازل المحجوبة إلى البيع بالمزاد العلني عند مبيعات الشريف. تذهب عائدات البيع إلى مقرض الرهن العقاري لاسترداد تكلفة القرض.
إعتبارات خاصة
المقرضين لقرارات الرهن والبيع لسداد أي ديون معلقة تتعلق بالعقار المعني. على سبيل المثال ، قد يطلب البنك أمرًا من المحكمة عندما يتوقف المقترض عن سداد رهنه العقاري بعد أربعة أشهر.
لنفترض أن الرصيد المتبقي على الرهن العقاري في ذلك الوقت هو 300000 دولار. ماذا يحدث إذا لم يتمكن المُقرض من استرداد المبلغ الإجمالي للقرض وحصل على 250 ألف دولار فقط؟ بعد سداد القرض ، قد يتمكن المُقرض من ملاحقة المقترض للحصول على أي رصيد مستحق. في هذه الحالة ، سيكون المبلغ المتبقي 50،000 دولار.
ضع في اعتبارك أن حبس الرهن يؤثر بشكل كبير على تاريخك الائتماني. تظل عمليات حبس الرهن في تاريخك الائتماني لمدة سبع سنوات. على هذا النحو ، يمكنهم منعك من الحصول على الائتمان في المستقبل. حتى إذا كنت قادرًا على تجنب العملية ، وتحديث قرضك ، والبقاء في منزلك ، فستتأثر درجة الائتمان الخاصة بك.
التمييز في السكن غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز من قبل أي شخص ، بما في ذلك المُقرض ، على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو السن ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
مرسوم الرهن والبيع مع حق الاسترداد
تسمح بعض الولايات للمقترضين بحق الاسترداد. يسمح لأصحاب المنازل في الرهن بدفع مبلغ محدد للمقرض لاسترداد قروضهم العقارية والحفاظ على منازلهم. يسمح حق الاسترداد العادل لأصحاب المنازل باسترداد قروضهم العقارية عن طريق سداد رصيد الرهن العقاري بالكامل قبل بيع الرهن. قد يكون المقترض قادرًا على القيام بذلك من خلال إعادة التمويل إذا كان بإمكانه الحصول على قرض عقاري جديد.
توفر بعض الولايات حقًا قانونيًا في الاسترداد ، والذي يسمح لأصحاب المنازل باسترداد قروضهم العقارية بعد بيع الرهن عن طريق دفع سعر بيع المنزل ، إلى جانب أي فوائد ورسوم ، إلى المشتري. وهذا يسمح لهم أيضًا باستعادة ملكية منازلهم.
هناك العديد من البرامج التي تقدمها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) التي تساعد أصحاب المنازل في مواجهة حبس الرهن. تتضمن بعض هذه البرامج لإعادة التمويل بسعر فائدة منخفض ، وبالتالي تقليل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. برامج أخرى تساعد الأفراد الذين فقدوا وظائفهم وليس لديهم دخل لدفع قروضهم العقارية.
مع أي حق في الاسترداد ، يجب على المقترض التصرف لاسترداد رهنه خلال الفترة الزمنية المحددة بموجب القانون المحلي ، ويُنصح دائمًا بالاتصال أولاً بالمصرف الذي تتعامل معه قبل انقضاء الدفعات المتعددة للعثور على حل قبل صدور مرسوم الرهن والبيع. صدر.
بدائل مرسوم الرهن والبيع
بعض الدول لا تتطلب حبس الرهن القضائي. في هذه الولايات ، لا يطلب من المقرضين الحصول على مرسوم الرهن من خلال نظام المحاكم. بدلاً من ذلك ، يمكنهم تنبيه المقترض والجمهور من حبس الرهن من خلال وسائل أخرى. قد تشمل هذه:
إشعار التخلف عن السداد متبوعًا بإشعار البيع
إشعار بيع يحدد موعد المزاد
النشر البسيط لإشعار البيع في إحدى الصحف
في الدول التي لديها حالات حبس رهن غير قضائي ، تعمل عملية حبس الرهن بشكل عام أسرع من الدول التي تتطلب قرارًا صادرًا عن المحكمة بحبس الرهن.
يسلط الضوء
مرسوم الرهن هو أمر قضائي ينص على أن العقار سيدخل في عملية الرهن بسبب التخلف عن سداد الرهن العقاري.
على الرغم من ضرورة إصدار المراسيم وفقًا لجميع القوانين واللوائح المحلية ، إلا أن بعض الولايات لا تطلبها ، مما يسمح للمقرض بإتاحة المنزل للبيع في أي وقت.
تسمح بعض الولايات بحق الاسترداد ، والذي يسمح لأصحاب المنازل بدفع مبلغ محدد من المال لاسترداد رهنهم العقاري والحفاظ على منازلهم.
يدخل المقترضون المرحلة الافتراضية عندما يفشلون في سداد أقساط الرهن العقاري لفترة طويلة من الزمن.
التعليمات
كيف يمكنني إيقاف مرسوم الرهن والبيع؟
إذا كنت لا ترغب في متابعة عملية إصدار مرسوم حجز الرهن والبيع ، فتأكد من تحديث مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك. قد لا يكون هذا ممكنًا دائمًا بسبب المواقف الشخصية أو المشكلات العائلية أو فقدان الوظيفة أو المشكلات الاقتصادية. تأكد من التواصل مع المُقرض لإعلامه بما يحدث. ويمكن أن تكون قادرة على مساعدة. ولكن إذا وصل الأمر إلى النقطة التي تتعرض فيها لخطر حبس الرهن ، فقد تتمكن من إيقاف تنفيذ أمر المحكمة عن طريق تحديث حسابك. وهذا يعني إما سداد المتأخرات بالكامل أو سداد القرض بالكامل. حاول التواصل مع العائلة والأصدقاء للحصول على قرض أو إعادة تمويل ، إن أمكن.
كيف يعمل الرهن؟
الرهن هو عملية قانونية تنطوي على استعادة الممتلكات بعد أن يذهب أي دين مرتبط بالتخلف عن السداد. تحدث هذه العملية عادة مع العقارات. عندما يشتري صاحب المنزل عقارًا ، يتم استخدام المنزل كضمان للقرض. إذا توقف المقترض عن الدفع لأي سبب من الأسباب والتخلف عن السداد ، يمكن للمقرض الاستيلاء على المنزل عن طريق حجزه وبيعه. يمكن بعد ذلك استخدام عائدات البيع لسداد الرهن العقاري وأي دين آخر مرتبط بالفواتير القانونية.
كيف يمكنني تجنب Foreclsoure؟
قد يبدو حبس الرهن وكأنه موقف لا يمكنك الخروج منه ، ولكن هناك طرق لتجنبه. تسمح بعض الولايات القضائية للمقترضين بحق الاسترداد ، والذي يسمح لك إما بالبقاء في منازلهم أو بيعها. أو الأفضل من ذلك ، تحدث إلى المقرض الخاص بك. تعرف على ما إذا كان يمكنك إجراء ترتيبات الدفع أو الحصول على تأجيلات الدفع ، والتي يمكن أن تساعدك على البقاء في منزلك. قد يسمح لك بعض المقرضين ببيع منزلك واستخدام العائدات لسداد قرضك.
