سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري
ما هو سندات الإيرادات المدعومة برهن عقاري؟
سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري هي سندات دين ، تصدر عادة من قبل البلدية ، وتستخدم لتمويل الرهون العقارية منخفضة السعر. تأتي مدفوعات القسيمة للسندات من مدفوعات الفائدة على الرهون العقارية التي تستخدم السندات في تمويلها.
فهم سندات الإيرادات المدعومة برهن عقاري
يتم إصدار سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري للحصول على تمويل للرهون العقارية منخفضة الفائدة. توفر مدفوعات الرهن العقاري المحصلة من القروض الممولة مدفوعات قسيمة السند. في جوهرها ، يقوم الكيان الذي يصدر القرض بتمويل الرهن العقاري من مصادر خارجية لحاملي السندات ، الذين يحصلون على قسيمة بناءً على معدل فائدة الرهن العقاري. تصدر البلديات عادة هذه الأنواع من السندات من خلال وكالات تمويل الإسكان (HFAs).
سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري مماثلة للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ومع ذلك ، يتم إصدار سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري من قبل البلديات ، في حين يتم إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من قبل كيانات خاصة أو مؤسسة ترعاها الحكومة (GSE).
تجد البلديات سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري جذابة لأنها توفر مزايا اجتماعية داخل المجتمع. من خلال دعم الإصدار برهون عقارية منخفضة الفائدة ، يمكن للبلديات مساعدة مشتري المنازل من ذوي الدخل المنخفض لأول مرة والذين قد لا يكونون قادرين على تحمل المدفوعات الشهرية المرتبطة بالرهن العقاري القياسي.
سندات الإيرادات
سندات الإيرادات عمومًا إلى مجموعة فرعية من السندات البلدية حيث تذهب الأموال المقترضة نحو مشروع أو استثمار مدر للدخل. العائد المتولد من الاستثمار ، بدوره ، يستخدم لسداد حاملي السندات.
نظرًا لأن مدفوعاتها مرتبطة بمصدر دخل محدد ، فإن سندات الإيرادات تنطوي على مخاطر أكبر من سندات الالتزام العام ، التي تسددها البلديات من خلال مجموعة من المصادر ، بما في ذلك الإيرادات الضريبية. من الناحية النظرية ، يجب أن يوفر هذا الخطر الإضافي للمستثمرين عائدًا أفضل من سندات الإيرادات مقابل سند الالتزام العام.
في حالة سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري ، والمعروفة أيضًا باسم سندات الإسكان ، عادةً ما تكون مدفوعات القسيمة التي يتلقاها المستثمرون معفاة من الضرائب. تسمح هذه المعاملة الضريبية المميزة للسندات بأن تظل جذابة ، على الرغم من إعادة أسعار الفائدة المنخفضة بما يتماشى مع الرهون العقارية التي تدعمها.
يمكن أن تذهب عائدات السندات أيضًا نحو تمويل أنواع أخرى من التطوير العقاري ، مثل الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة. في هذه الحالات ، يقوم المطور بدفع مدفوعات الفائدة الممولة من الإيجار المحصل على العقار.
هيكلة سندات إيرادات مدعومة برهن عقاري
غالبًا ما يتم إنشاء سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري من خلال التعاون بين Freddie Mac أو Ginnie Mae و HFAs. يقوم المقرضون الأصليون للرهون العقارية بتجميعها في أوراق مالية مدعومة من قبل فريدي ماك أو جيني ماي. ثم يتم بيع الأوراق المالية لوكالات تمويل الإسكان. من المهم ملاحظة أن الرهون العقارية الفردية لا تُباع ، بل تُباع الأوراق المالية فقط.
ثم يتم إصدار هذه الأوراق المالية من قبل حكومات الولايات أو الحكومات المحلية بالتعاون مع وكالات تمويل الإسكان.
الاستثمار في سندات إيرادات مدعومة برهن عقاري
كما هو الحال مع أي سندات إيرادات ، يجب على المستثمرين الحرص على ضمان حصولهم على تعويض مناسب عن المخاطر التي يتعرضون لها. لا يزال احتمال التخلف عن سداد قروض الرهن العقاري يمثل خطرًا في أي سند مدعوم بالعقارات ، حتى عندما تنخفض القروض عن سعر السوق.
تعتبر جودة الاكتتاب مهمة عند الاستثمار في سند عائد مدعوم بالرهن العقاري. وبالمثل ، قد تختلف مدة السند. يغطي معظمها المدى القصير ، مما يقلل بشكل أكبر من مخاطر التخلف عن السداد التي ينطوي عليها أي إصدار معين ، ويحافظ على أسعار الفائدة منخفضة نسبيًا.
يمكن للمزايا الضريبية التي توفرها سندات الإسكان أيضًا تعويض المخاطر التي تنطوي عليها. من وجهة نظر المستثمر ، تنبع قيمة الفائدة المعفاة من الضرائب من المبلغ الفعلي للضريبة المحفوظة مقارنة باستثمار مماثل. لذلك ، ترتفع قيمة الفائدة المعفاة من الضرائب جنبًا إلى جنب مع معدل الضريبة الهامشي للمستثمر.
يسلط الضوء
مثل سندات البلدية الأخرى ، عادة ما يتم إعفاء الدخل من سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري من الضرائب .
سندات الإيرادات المدعومة بالرهن العقاري هي سندات دين تُستخدم لتمويل الرهون العقارية منخفضة الفائدة.
يتم إصدارها عادة من قبل البلديات ، التي تصدر سندات إيرادات مدعومة بالرهن العقاري لتوفير منافع اجتماعية داخل المجتمع.
مدفوعات الرهن العقاري المحصلة من القروض الممولة توفر مدفوعات الكوبون الخاصة بالسندات.
