Obligation med pant i realkredit
Hvad er en realkreditobligation med omsætning?
En pantesikret omsætningsobligation er et gældspapir,. normalt udstedt af en kommune, der bruges til at finansiere lavforrentede realkreditlån. Kuponbetalingerne på obligationen kommer fra rentebetalingerne på de realkreditlån, som obligationerne bruges til at finansiere.
Forståelse af en realkreditobligation
Realkreditobligationer udstedes for at opnå finansiering til lavforrentede realkreditlån. Realkreditbetalingerne opkrævet fra de finansierede lån giver obligationens kuponbetalinger. I det væsentlige outsourcer den enhed, der udsteder lånet, realkreditfinansiering til obligationsejere,. som får udbetalt en kupon baseret på realkreditrenten. Kommuner udsteder almindeligvis disse typer obligationer gennem boligfinansieringsbureauer (HFA'er).
Realkreditsikrede indtægtsobligationer svarer til realkreditsikrede værdipapirer. Realkreditobligationer er dog udstedt af kommuner, mens realkreditsikrede værdipapirer udstedes af private enheder eller en statsstøttet virksomhed (GSE).
Kommuner finder realkreditsikrede indtægtsobligationer attraktive, fordi de giver sociale fordele i samfundet. Ved at bakke op om udstedelsen med lavforrentede realkreditlån kan kommunerne bistå førstegangsboligkøbere med lav indkomst, som måske ellers ikke har råd til de månedlige ydelser, der er forbundet med et almindeligt realkreditlån.
Indtægtsobligationer
Indtægtsobligationer refererer generelt til en undergruppe af kommunale obligationer, hvor de lånte midler går til et indtægtsgenererende projekt eller investering. Indtægterne fra investeringen bruges til gengæld til at betale obligationsejerne tilbage.
Fordi deres tilbagebetalinger bliver bundet til en bestemt indkomststrøm, indebærer indtægtsobligationer større risiko end almindelige forpligtelsesobligationer,. som kommuner tilbagebetaler gennem en række kilder, herunder skatteindtægter. I teorien burde denne yderligere risiko generelt give investorer et bedre afkast fra en indtægtsobligation i forhold til en generel forpligtelsesobligation.
I tilfælde af realkreditsikrede indtægtsobligationer, også kendt som boligobligationer, er de kuponbetalinger, som investorerne modtager, typisk fritaget for skat. Denne skattefordelede behandling gør det muligt for obligationerne at forblive attraktive, på trods af at de returnerer lavere renter i overensstemmelse med realkreditlån, der støtter dem.
Obligationsprovenuet kan også gå til finansiering af andre former for ejendomsudvikling, såsom overkommelige lejeboliger. I de tilfælde betaler bygherren rentebetalinger finansieret af den leje, der opkræves på ejendommen.
Strukturering af en realkreditobligation med indtægter
Realkreditsikrede omsætningsobligationer skabes ofte gennem et samarbejde mellem Freddie Mac eller Ginnie Mae og HFA'er. De oprindelige långivere af realkreditlån samler dem i værdipapirer, der bakkes op af Freddie Mac eller Ginnie Mae. Værdipapirerne sælges derefter til boligfinansieringsbureauerne. Det er vigtigt at bemærke, at de enkelte realkreditlån ikke sælges, kun værdipapirerne.
Disse værdipapirer udstedes derefter af statslige eller lokale myndigheder i samarbejde med boligfinansieringsbureauer.
Investering i en realkreditobligation
Som med enhver indtægtsobligation skal investorer sørge for at sikre, at de modtager passende kompensation for den risiko, de tager. Potentialet for misligholdelse af realkreditlån forbliver en risiko i enhver obligation med fast ejendom, selv når lånene går under markedsrenten.
Kvaliteten af underwriting har betydning, når der investeres i en realkreditobligation. Ligeledes kan varigheden af obligationen variere. De fleste dækker en kort sigt, hvilket yderligere reducerer misligholdelsesrisikoen, der er involveret i en given udstedelse, og holder renten relativt lav.
De skattefordele, som boligobligationer giver, kan også opveje de involverede risici. Fra en investors synspunkt stammer værdien af skattefrie renter fra den faktiske sparede skat sammenlignet med en lignende investering. Derfor stiger værdien af skattefrie renter sideløbende med en investors marginale skattesats.
Højdepunkter
Ligesom andre kommunale obligationer er indkomst fra realkreditobligationer normalt fritaget for skat .
En realkreditobligation er et gældspapir, der bruges til at finansiere lavforrentede realkreditlån.
De er typisk udstedt af kommuner, som udsteder realkreditobligationer for at give sociale ydelser i samfundet.
Realkreditbetalingerne opkrævet fra de finansierede lån giver obligationens kuponbetalinger.
