شهادة المشاركة في الرهن العقاري
ما هي شهادة المشاركة في الرهن العقاري؟
شهادة المشاركة في الرهن العقاري هي نوع من الأوراق المالية التي تجمع بين الرهون العقارية التي تمتلكها المؤسسة الفيدرالية لقرض الرهن العقاري (Freddie Mac) ، وهي مؤسسة ترعاها الحكومة. شهادات المشاركة في الرهن العقاري مضمونة من قبل فريدي ماك ولكن ليس الحكومة الفيدرالية نفسها ، وهي خاضعة للضريبة من قبل الحكومات الفيدرالية وحكومات الولايات والحكومات المحلية.
شهادات المشاركة في الرهن العقاري ، والتي يطلق عليها Freddie Mac أجهزة الكمبيوتر ، يشار إليها أيضًا باسم "الأوراق المالية المارة" لأن الفوائد والمدفوعات الرئيسية يتم تمريرها بشكل دوري إلى المستثمرين من المدينين بعد خصم رسوم الخدمة.
فهم شهادات المشاركة في الرهن العقاري
كانت شهادات المشاركة في الرهن العقاري بشكل أو بآخر جزءًا أساسيًا من عملية Freddie Mac منذ تأسيسها من قبل الكونجرس في عام 1970. كان الهدف الأصلي لـ Freddie Mac هو زيادة السيولة لبنوك التوفير ، التي أصدرت في ذلك الوقت معظم الرهون العقارية للأفراد و العائلات. اشترى فريدي ماك الرهون العقارية من المدخرات ، مما زود البنوك بالنقد لإقراضها كرهون عقارية جديدة ، ثم تعبئتها وإعادة بيعها في السوق الثانوية.
حتى عام 1990 ، كان Freddie Mac يدفع لمستثمري أجهزة الكمبيوتر الشخصية بموجب نظام يُعرف باسم "الضمان المعدل" ، مما يعني أن السداد قد تأخر حتى اليوم الخامس والسبعين بعد أن كان سداد الرهن مستحقًا من المقترض الأصلي.
تغيرت تأخيرات الدفع بعد قانون إصلاح المؤسسات المالية واستردادها وإنفاذها لعام 1989 (FIRREA) عندما تمت إعادة هيكلة Freddie Mac ككيان مؤسسي موجه نحو السوق تم وضعه تحت الرقابة التنظيمية لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD). بعد ذلك بوقت قصير ، قدم Freddie Mac ما يسمى ببرنامج Gold ، والذي يدفع لمستثمري الكمبيوتر الشخصي في اليوم الخامس والأربعين.
الغالبية العظمى من شهادات المشاركة في الرهن العقاري مخصصة لمجموعات الرهون العقارية التقليدية لمدة 15 و 30 عامًا على منازل الأسرة الواحدة. ومع ذلك ، يصدر فريدي ماك أيضًا شهادات لمجموعات من الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs). يبلغ الحد الأدنى لحجم التجمع بشكل عام مليون دولار. في الماضي ، باع Freddie Mac معظم أجهزة الكمبيوتر الشخصية نقدًا ، ولكن يتم استبدال معظم أجهزة الكمبيوتر اليوم برهون عقارية جديدة من البنوك.
تخضع شهادات المشاركة في الرهن العقاري للضريبة على المستويات المحلية والولائية والفدرالية.
إعتبارات خاصة
نظرًا لأن Freddie Mac يضمن لهم ، تعتبر شهادات المشاركة في الرهن العقاري استثمارات آمنة نسبيًا ، لكنها تنطوي على بعض المخاطر. على سبيل المثال ، في حين أن HUD لا تزال هي الجهة المنظمة لفريدي ماك فيما يتعلق بقضايا الإقراض العادل ، فمنذ أزمة الإسكان عالية المخاطر في عام 2008 ، أصبحت العمليات المالية للمنظمة الآن تحت وصاية الوكالة الفيدرالية الجديدة لتمويل الإسكان (FHFA).
من الممكن ، على الرغم من أنه من غير المحتمل أن تقوم FHFA بإلغاء ضمانات Freddie Mac. هناك خطر آخر يتمثل في السيولة نظرًا لأن أجهزة كمبيوتر Freddie Mac لا يتم تداولها في أي بورصة. إذا قلص Freddie Mac محفظة استثمارات الرهن العقاري الخاصة به ، فقد يتأثر السوق الثانوي لأجهزة الكمبيوتر الشخصية.
يسلط الضوء
الشهادات مضمونة من قبل فريدي ماك بدلاً من الحكومة الفيدرالية نفسها وتعتبر استثمارات آمنة إلى حد ما.
تُعرف هذه الشهادات بالأوراق المالية المارة باسم الفائدة ، ويتم تمرير المدفوعات الرئيسية للمستثمرين من المدينين ، مطروحًا منها أي خصومات لرسوم الخدمة.
شهادة المشاركة في الرهن العقاري هي ورقة مالية مكونة من مجموعة من الرهون العقارية التي تملكها فريدي ماك ، وهي كيان ترعاه الحكومة.
