Attestato di partecipazione al mutuo
Che cos'è un certificato di partecipazione a un mutuo?
Un certificato di partecipazione ipotecaria è un tipo di garanzia che raggruppa i mutui detenuti dalla Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac),. un'impresa sponsorizzata dal governo. I certificati di partecipazione ai mutui sono garantiti da Freddie Mac ma non dal governo federale stesso e sono tassabili dai governi federale, statale e locale.
I certificati di partecipazione ipotecaria, che Freddie Mac chiama PC, sono anche indicati come "titoli pass-through" perché gli interessi e i pagamenti del capitale vengono periodicamente trasferiti agli investitori dai debitori dopo la detrazione delle commissioni di servizio.
Capire i certificati di partecipazione ai mutui
I certificati di partecipazione ai mutui in una forma o nell'altra sono stati una parte essenziale delle operazioni di Freddie Mac sin dalla sua fondazione da parte del Congresso nel 1970. L'obiettivo originale di Freddie Mac era aumentare la liquidità per le banche dell'usato , che all'epoca emettevano la maggior parte dei mutui per privati e famiglie. Freddie Mac ha acquistato mutui dai parsimoniosi, fornendo alle banche contanti da prestare come nuovi mutui, quindi li ha impacchettati e rivenduti sul mercato secondario.
Fino al 1990, Freddie Mac pagava gli investitori di PC con un sistema noto come "garanzia modificata", il che significa che il pagamento veniva ritardato fino al 75° giorno dopo la scadenza del pagamento del mutuo dal mutuatario originale.
I ritardi di pagamento sono cambiati dopo il Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA) del 1989, quando Freddie Mac è stata ristrutturata come entità aziendale orientata al mercato che è stata posta sotto il controllo normativo del Department of Housing and Urban Development (HUD). Poco dopo, Freddie Mac ha introdotto il suo cosiddetto programma Gold, che paga gli investitori di PC il 45° giorno.
La stragrande maggioranza dei certificati di partecipazione ipotecaria riguarda pool di ipoteche convenzionali a 15 e 30 anni su case unifamiliari. Tuttavia, Freddie Mac emette anche certificati per gruppi di mutui a tasso variabile (ARM). La dimensione minima del pool è generalmente di $ 1 milione. In passato, Freddie Mac vendeva la maggior parte dei PC in contanti, ma oggi la maggior parte dei PC viene scambiata con nuovi mutui bancari.
I certificati di partecipazione ipotecaria sono tassabili a livello locale, statale e federale.
Considerazioni speciali
Poiché Freddie Mac li garantisce, i certificati di partecipazione ai mutui sono considerati investimenti relativamente sicuri, ma comportano alcuni rischi. Ad esempio, mentre l'HUD rimane l'autorità di regolamentazione di Freddie Mac in materia di prestiti equi, dalla crisi degli alloggi subprime del 2008,. le operazioni finanziarie dell'organizzazione sono ora sotto la tutela della nuova Federal Housing Finance Agency (FHFA).
È possibile, anche se improbabile, che la FHFA possa revocare le garanzie di Freddie Mac. Un altro rischio è la liquidità poiché i PC Mac Freddie non vengono scambiati in nessuna borsa valori. Se Freddie Mac dovesse ridurre il suo portafoglio di investimenti ipotecari, il mercato secondario dei suoi PC potrebbe risentirne.
Mette in risalto
I certificati sono garantiti da Freddie Mac piuttosto che dal governo federale stesso e sono considerati investimenti abbastanza sicuri.
Questi certificati sono noti come titoli pass-through poiché gli interessi e i pagamenti principali vengono trasferiti agli investitori dai debitori, meno eventuali detrazioni per le commissioni di servizio.
Un certificato di partecipazione ipotecaria è un titolo costituito da un gruppo di mutui detenuti da Freddie Mac, un'entità sponsorizzata dal governo.
