Сертификат участия в ипотеке
Что такое ипотечный сертификат участия?
Сертификат участия в ипотеке — это тип ценной бумаги, которая объединяет ипотечные кредиты, принадлежащие Федеральной ипотечной корпорации жилищного кредита (Freddie Mac),. спонсируемой государством компании. Сертификаты участия в ипотеке гарантируются Freddie Mac, но не самим федеральным правительством, и они облагаются налогом федеральными, государственными и местными органами власти.
Ипотечные сертификаты участия, которые Freddie Mac называет ПК, также называют «сквозными ценными бумагами», потому что проценты и выплаты основного долга периодически передаются инвесторам от должников после вычета платы за обслуживание.
Понимание ипотечных сертификатов участия
Ипотечные сертификаты участия в той или иной форме были неотъемлемой частью деятельности Freddie Mac с момента ее основания Конгрессом в 1970 году. Первоначальной целью Freddie Mac было увеличение ликвидности для сберегательных банков,. которые в то время выдавали большую часть ипотечных кредитов для частных лиц и семьи. Freddie Mac покупал ипотечные кредиты у сберегательных касс, предоставляя банкам наличные деньги для выдачи кредитов в качестве новых ипотечных кредитов, а затем упаковывал их и перепродавал на вторичном рынке.
До 1990 года Freddie Mac платила инвесторам ПК по системе, известной как «модифицированная гарантия», что означало, что платеж откладывался до 75-го дня после того, как первоначальный заемщик должен был внести ипотечный платеж.
Задержки платежей изменились после принятия Закона о реформе, восстановлении и правоприменении финансовых учреждений 1989 года (FIRREA), когда Freddie Mac была реструктурирована в рыночно-ориентированное юридическое лицо, которое было передано под регулирующий контроль Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD). Вскоре после этого Freddie Mac представила свою так называемую программу Gold, которая выплачивает инвесторам ПК на 45-й день.
Подавляющее большинство ипотечных сертификатов участия предназначено для пулов обычных 15- и 30-летних ипотечных кредитов на дома на одну семью. Однако Freddie Mac также выпускает сертификаты для групп ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM). Минимальный размер пула обычно составляет 1 миллион долларов. В прошлом Freddie Mac продавал большинство ПК за наличные, но сегодня большинство ПК обмениваются на новые ипотечные кредиты в банках.
Сертификаты участия в ипотеке облагаются налогом на местном уровне, уровне штата и на федеральном уровне.
Особые соображения
Поскольку Freddie Mac гарантирует их, ипотечные сертификаты участия считаются относительно безопасными инвестициями, но они несут в себе определенный риск. Например, хотя HUD остается регулятором Freddie Mac по вопросам справедливого кредитования, после кризиса субстандартного жилья 2008 года финансовые операции организации теперь находятся под опекой нового Федерального агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA).
Возможно, хотя и маловероятно, что FHFA может отозвать гарантии Freddie Mac. Еще один риск связан с ликвидностью, поскольку компьютеры Freddie Mac не торгуются ни на одной бирже. Если Freddie Mac сократит свой портфель ипотечных инвестиций, это может повлиять на вторичный рынок ее ПК.
Особенности
Сертификаты гарантируются Freddie Mac, а не самим федеральным правительством, и считаются достаточно безопасными инвестициями.
Эти сертификаты известны как сквозные ценные бумаги, так как проценты и основные платежи передаются инвесторам от должников за вычетом любых вычетов за плату за обслуживание.
Ипотечный сертификат участия представляет собой ценную бумагу, состоящую из группы ипотечных кредитов, принадлежащих Freddie Mac, спонсируемой государством организации.
