Certificat de participation hypothécaire
Qu'est-ce qu'un certificat de participation hypothécaire ?
Un certificat de participation hypothécaire est un type de garantie qui regroupe les hypothèques détenues par la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac),. une entreprise parrainée par le gouvernement. Les certificats de participation hypothécaire sont garantis par Freddie Mac mais pas par le gouvernement fédéral lui-même, et ils sont imposables par les gouvernements fédéral, étatique et local.
Les certificats de participation hypothécaire, que Freddie Mac appelle PC, sont également appelés «titres de transfert» car les paiements d'intérêts et de principal sont périodiquement transmis aux investisseurs par les débiteurs après déduction des frais de service.
Comprendre les certificats de participation hypothécaire
Les certificats de participation hypothécaire sous une forme ou une autre ont été une partie essentielle de l'opération de Freddie Mac depuis sa fondation par le Congrès en 1970. L'objectif initial de Freddie Mac était d'augmenter la liquidité des banques d' épargne , qui à l'époque émettaient la plupart des hypothèques pour les particuliers et familles. Freddie Mac a acheté des hypothèques aux friperies, fournissant aux banques des liquidités à prêter sous forme de nouvelles hypothèques, puis les a regroupées et revendues sur le marché secondaire.
Jusqu'en 1990, Freddie Mac payait les investisseurs en PC dans le cadre d'un système connu sous le nom de "garantie modifiée", ce qui signifie que le paiement était retardé jusqu'au 75e jour après que le paiement hypothécaire était dû par l'emprunteur initial.
Les délais de paiement ont changé après la loi de 1989 sur la réforme, le rétablissement et l'application des institutions financières (FIRREA) lorsque Freddie Mac a été restructurée en tant qu'entité commerciale axée sur le marché placée sous le contrôle réglementaire du Département du logement et du développement urbain (HUD). Peu de temps après, Freddie Mac a lancé son soi-disant programme Gold, qui paie les investisseurs en PC le 45e jour.
La grande majorité des certificats de participation hypothécaire concernent des pools d'hypothèques conventionnelles de 15 et 30 ans sur des maisons unifamiliales. Cependant, Freddie Mac délivre également des certificats pour des groupes de prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM). La taille minimale du pool est généralement de 1 million de dollars. Dans le passé, Freddie Mac vendait la plupart des PC contre de l'argent, mais aujourd'hui, la plupart des PC sont échangés contre de nouvelles hypothèques auprès des banques.
Les certificats de participation hypothécaire sont imposables aux niveaux local, étatique et fédéral.
Considérations particulières
Parce que Freddie Mac les garantit, les certificats de participation hypothécaire sont considérés comme des investissements relativement sûrs, mais ils comportent un certain risque. Par exemple, alors que HUD reste le régulateur de Freddie Mac sur les questions de prêt équitable, depuis la crise du logement des subprimes de 2008,. les opérations financières de l'organisation sont désormais sous la tutelle de la nouvelle Agence fédérale de financement du logement (FHFA).
Il est possible, bien que peu probable, que la FHFA puisse révoquer les garanties de Freddie Mac. Un autre risque est la liquidité puisque les PC Freddie Mac ne sont négociés sur aucune bourse. Si Freddie Mac restreignait son portefeuille d'investissements hypothécaires, le marché secondaire de ses PC pourrait être impacté.
Points forts
Les certificats sont garantis par Freddie Mac plutôt que par le gouvernement fédéral lui-même et sont considérés comme des investissements assez sûrs.
Ces certificats sont connus sous le nom de titres pass-through car les intérêts et les paiements de principal sont transmis aux investisseurs par les débiteurs, moins toute déduction pour les frais de service.
Un certificat de participation hypothécaire est une garantie composée d'un groupe d'hypothèques détenues par Freddie Mac, une entité parrainée par le gouvernement.
