مجدولة إعادة الصياغة
ما هي إعادة الصياغة المجدولة؟
إعادة الصياغة المجدولة هي إعادة حساب جدول الدفع المتبقي لمدفوعات رأس المال والفائدة للرهن العقاري. الرهن العقاري هو نوع من القروض يقرض فيه البنك المقترض لشراء منزل. تتم إعادة الصياغة في تاريخ محدد مسبقًا أو مجدول.
تسمح بعض برامج الرهن العقاري لأصحاب المنازل بسداد مدفوعات مبكرة على القروض التي لا يتم إطفاءها بالكامل ، مما يعني أن المدفوعات لا تقلل من الرصيد الأساسي المستحق. في وقت لاحق ، في تاريخ إعادة الصياغة المجدول ، يتم حساب جدول إطفاء أو سداد جديد بناءً على الرصيد الأساسي في ذلك الوقت والمدة المتبقية (أو الوقت المتبقي للدفع).
إعادة الصياغة المجدولة مهمة لأنها تساعد على ضمان سداد الرهن العقاري بنهاية مدته الأصلية. ومع ذلك ، يمكن أن تؤدي إعادة الصياغة المجدولة إلى زيادة مبالغ المدفوعات للدفعات المتبقية.
كيف تعمل إعادة الصياغة المجدولة
إعادة صياغة الرهن العقاري هو خيار مدرج في بعض الرهون العقارية يمكن أن يؤدي إلى انخفاض معدلات الفائدة وتمديد المدة المتبقية من الرهن العقاري. في بعض الحالات ، قد يقوم المقترض بسداد دفعة أساسية لتقليل مبلغ القرض المستحق. يمكن إعادة صياغة جدول سداد القرض ، مما يؤدي إلى إنشاء جدول دفع جديد ليعكس المبلغ المقترض المخفض.
يُطلق على جدول سداد الرهن العقاري جدول إطفاء عندما يتم تطبيق جزء من كل دفعة على الفائدة المستحقة والرصيد الأساسي المستحق. تاريخ إعادة الصياغة المجدول هو عندما يحسب المقرض جدول الدفع والإطفاء الجديد بناءً على الرصيد الأساسي المتبقي للرهن العقاري والمدة. بمعنى آخر ، يتم توزيع الرصيد المتبقي المستحق على المدة الحالية للقرض لحساب الدفعات الشهرية.
إذا تم سداد دفعة التخفيض الأساسي ، فمن المرجح أن يتوقع المقترض انخفاض الدفعة الشهرية بعد إعادة الصياغة المجدولة للرهن العقاري. يقدم العديد من مزودي خدمات الرهن العقاري إعادة صياغة مجدولة لجدول السداد إذا قام المقترض بسداد دفعة إضافية لتقليل المبلغ الأساسي المستحق. ومع ذلك ، يطلب المقرضون عادة أن يكون القرض في وضع جيد ، مما يعني عدم وجود مدفوعات متأخرة مستحقة.
إعادة الصياغة المجدولة مقابل إعادة التمويل
يمكن أن تكون إعادة صياغة الرهن العقاري خيارًا أفضل من إعادة تمويل الرهن العقاري. مع إعادة التمويل ، يتم استبدال الرهن العقاري الحالي بقرض رهن عقاري جديد ، والذي يتم عادةً عندما تكون أسعار الفائدة في السوق أقل من السعر الأصلي للقرض. ومع ذلك ، نظرًا لأن إعادة التمويل هي من الناحية الفنية قرضًا جديدًا ، فقد تكون مكلفة مع وجود رسوم إضافية ، وتعتمد الموافقة على القرض على الوضع الائتماني للمقترض.
من ناحية أخرى ، فإن إعادة صياغة الرهن العقاري ليست قرضًا جديدًا ، ونتيجة لذلك ، لا تحتاج إلى موافقة جديدة ، ولا فحص ائتماني للمقترض. بدلاً من ذلك ، تقوم عملية إعادة الصياغة بتعديل مدفوعات القرض ، ولكن لا يتم استبدال قرض الرهن العقاري الأصلي.
إعادة الصياغة المجدولة للرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل
الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) هو نوع من الرهن العقاري يتم فيه تحديد سعر الفائدة الأولي لفترة زمنية ، وبعد ذلك يتم إعادة ضبط سعر الفائدة ليعكس المعدلات الحالية في السوق. هناك أنواع مختلفة من ARMs ، والتي قد تسمح للمقترضين بسداد مدفوعات الفائدة فقط لفترة أو تعديل حجم المدفوعات خلال فترة القرض.
خيار الدفع ARM
إعادة الصياغة المجدولة أمر شائع مع خيار الدفع بالرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل. ARM لخيار الدفع هو ARM قابل للتعديل شهريًا ، والذي يسمح للمقترض بالاختيار من بين ما يلي:
عدة خيارات للدفع الشهري ، بما في ذلك 30 أو 40 سنة دفعة إطفاء كاملة
دفعة إطفاء كاملة لمدة 15 سنة
دفع فائدة فقط
حد أدنى للدفع ، أو دفع أي مبلغ أكبر من الحد الأدنى
تتمتع ARMs لخيار الدفع بميزة تسمح بتراكم الفائدة المؤجلة. يتم إضافة الفائدة المؤجلة التي تم إنشاؤها في كل تاريخ دفع إلى الرصيد الرئيسي للرهن العقاري. يُعرف هذا باسم الاستهلاك السلبي. غالبًا ، في نهاية السنة الخامسة ، هناك تاريخ مجدول لإعادة الصياغة. في تاريخ إعادة الصياغة هذا ، يتم إعادة حساب جدول الإطفاء بحيث ، بناءً على الرصيد الأساسي المتبقي ومعدل الفائدة المفهرس بالكامل في ذلك الوقت ، ستعمل المدفوعات المستقبلية على إطفاء الرهن العقاري على مدار المدة المتبقية.
إعادة الإرسال المجدولة والمدفوعات الشهرية الأعلى
تسمح الرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل ، بما في ذلك ARM لخيار الدفع ، للمقترضين بسداد مدفوعات أصغر ، مما قد يساعد في القدرة على تحمل التكاليف. ومع ذلك ، يمكن أن ينمو إجمالي الدين أو الرهن العقاري المستحق بشكل كبير بمرور الوقت. على سبيل المثال ، إذا لم تسدد الدفعات أيًا من رأس المال ، فإن الفائدة على الدين تستمر في الزيادة إلى النقطة التي يزيد فيها رصيد القرض. نتيجة لذلك ، يمكن أن تؤدي إعادة الصياغة المجدولة إلى زيادة مدفوعات الرهن العقاري لسداد القرض في الوقت المناسب.
مؤهلات إعادة الصياغة المجدولة
ليست كل الرهون العقارية مؤهلة لإعادة الصياغة. في جميع الحالات تقريبًا ، لا يمكن إعادة صياغة الرهن العقاري إلا إذا كان مدعومًا من قبل Fannie Mae أو Freddie Mac ، وهما شركتان للرهن العقاري مدعومان من الحكومة الفيدرالية وتضمنان قروض الرهن العقاري للمقرضين.
القروض المدعومة من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، والتي تميل إلى مساعدة مشتري المنازل من ذوي الدخل المنخفض لأول مرة ، وقروض إدارة المحاربين القدامى (VA) ليست مؤهلة لإعادة صياغة الرهن العقاري. ومع ذلك ، هناك استثناء في حالة تعديل القرض ، وهو تغيير في شروط القرض - عادة عندما يتعذر على المقترض سداد القرض. تسمح قروض وزارة الزراعة الأمريكية للتنمية الريفية بإعادة صياغة القرض بالكامل.
أثناء إعادة صياغة الرهن العقاري المجدول ، يدفع الفرد مبلغًا كبيرًا من أصل رأس ماله ، ثم تتم إعادة حساب الرهن العقاري بناءً على الرصيد الجديد. يجب أن يفي مبلغ المساهمة الأساسي هذا أو يتجاوز الحد الأدنى من المتطلبات وهو 10 ٪ من الرصيد الحالي المستحق. عادة ما يتم منح المقترضين الفرصة لإعادة صياغة الرهن العقاري مرة واحدة خلال مدة القرض. ومع ذلك ، فإن بعض المقرضين يقدمون إعادة صياغة إضافية إذا تم سداد دفعة رئيسية أخرى في وقت لاحق من عمر القرض.
يسلط الضوء
تتم إعادة الصياغة المجدولة في تاريخ محدد مسبقًا وتضمن سداد الرهن بحلول نهاية مدته الأصلية.
يمكن أن تكون إعادة الصياغة المجدولة للرهن العقاري بديلاً لإعادة التمويل لأن إعادة الصياغة ليست قرضًا جديدًا ، ولا يلزم إجراء فحص ائتماني.
إعادة الصياغة المجدولة هي إعادة حساب جدول السداد المتبقي لمدفوعات أصل الدين وفوائد الرهن العقاري.
