Rifusione programmata
Che cos'è una rifusione programmata?
Una rifusione programmata è un ricalcolo del piano di pagamento rimanente dei pagamenti di capitale e interessi per un'ipoteca. Un mutuo è un tipo di prestito in cui una banca presta a un mutuatario per l'acquisto di una casa. La rifusione avviene in una data predeterminata o programmata.
Alcuni programmi di mutuo consentono ai proprietari di case di effettuare pagamenti anticipati su prestiti che non sono completamente ammortizzati, il che significa che i pagamenti non riducono il saldo principale dovuto. Successivamente, alla data di rifusione programmata, viene calcolato un nuovo piano di ammortamento o pagamento in base al saldo capitale in quel momento e al termine residuo (o tempo residuo da pagare).
Una rifusione programmata è importante poiché aiuta a garantire che l'ipoteca venga estinta entro la fine della sua durata originaria. Tuttavia, una rifusione programmata può comportare un aumento degli importi di pagamento per i pagamenti rimanenti.
Come funziona una rifusione programmata
Una rifusione del mutuo è un'opzione inclusa in alcuni mutui che può comportare tassi di interesse più bassi e un'estensione della durata residua del mutuo. In alcuni casi, un mutuatario potrebbe effettuare un pagamento principale per ridurre l'importo del prestito in essere. Il piano di pagamento del prestito può essere riformulato, creando un nuovo piano di pagamento per riflettere l'importo preso in prestito ridotto.
Il piano di pagamento di un mutuo è chiamato piano di ammortamento quando una parte di ogni pagamento viene applicata agli interessi dovuti e al saldo capitale residuo. La data di rifusione programmata è quando il prestatore calcola il nuovo piano di pagamento e ammortamento in base al saldo capitale residuo e alla durata del mutuo. In altre parole, il saldo residuo dovuto viene distribuito sulla durata del prestito esistente per calcolare le rate mensili.
Se è stato effettuato un pagamento di riduzione del capitale, il mutuatario si aspetterebbe probabilmente che la rata mensile diminuirà in seguito alla rifusione programmata del mutuo. Molti fornitori di mutui offrono una rifusione programmata del calendario dei pagamenti se il mutuatario ha effettuato un pagamento aggiuntivo per ridurre l'importo principale dovuto. Tuttavia, i prestatori di solito richiedono che il prestito sia in regola, il che significa che non ci sono pagamenti in ritardo dovuti.
Rifusione programmata e rifinanziamento
Una rifusione di un mutuo può essere un'opzione migliore rispetto al rifinanziamento di un mutuo. Con un rifinanziamento, l'attuale mutuo viene sostituito con un nuovo mutuo ipotecario, che in genere viene fatto quando i tassi di interesse sul mercato sono inferiori al tasso originale del prestito. Tuttavia, poiché il rifinanziamento è tecnicamente un nuovo prestito, può essere costoso con commissioni aggiuntive e l'approvazione del prestito dipende dalla solvibilità del mutuatario.
D'altra parte, una rifusione di un mutuo non è un nuovo prestito e, di conseguenza, non ha bisogno di una nuova approvazione, né di un controllo del credito del mutuatario. Al contrario, la rifusione modifica i pagamenti del prestito, ma il mutuo ipotecario originale non viene sostituito.
Rifusione programmata di mutui a tasso variabile
Un mutuo a tasso variabile (ARM) è un tipo di mutuo in cui il tasso di interesse iniziale viene fissato per un periodo di tempo, dopodiché il tasso di interesse viene reimpostato per riflettere i tassi attuali del mercato. Esistono diversi tipi di ARM, che potrebbero consentire ai mutuatari di effettuare pagamenti di soli interessi per un periodo o di regolare l'entità dei pagamenti durante la vita del prestito.
Opzione di pagamento ARM
La rifusione programmata è comune con un mutuo a tasso variabile con opzione di pagamento. Un ARM con opzione di pagamento è un ARM di adeguamento mensile, che consente al mutuatario di scegliere tra i seguenti:
Diverse opzioni di pagamento mensili, incluso un pagamento completamente ammortizzato a 30 o 40 anni
Un pagamento di 15 anni completamente ammortizzato
Un pagamento di soli interessi
Un pagamento minimo, o un pagamento di qualsiasi importo superiore al minimo
Gli ARM con opzione di pagamento hanno una funzione che consente l'accumulo di interessi differiti. L'interesse differito creato ad ogni data di pagamento viene aggiunto al saldo principale dell'ipoteca. Questo è noto come ammortamento negativo. Spesso, alla fine del quinto anno, c'è una data di rifusione programmata. In tale data di rifusione, il piano di ammortamento viene ricalcolato in modo tale che, sulla base del saldo capitale residuo e del tasso di interesse interamente indicizzato al momento, i pagamenti futuri ammortizzeranno il mutuo sulla sua durata residua.
Rifusioni programmate e pagamenti mensili più elevati
I mutui a tasso variabile, inclusi gli ARM con opzione di pagamento, consentono ai mutuatari di effettuare pagamenti più piccoli, il che può aiutare con l'accessibilità economica. Tuttavia, l'importo complessivo del debito o del mutuo dovuto può aumentare notevolmente nel tempo. Ad esempio, se i pagamenti non ripagano il capitale, l'interesse sul debito continua a crescere fino al punto in cui il saldo del prestito aumenta. Di conseguenza, la rifusione programmata potrebbe portare a una rata del mutuo più elevata per estinguere il prestito in tempo.
Qualifiche per una rifusione programmata
Non tutti i mutui si qualificano per la rifusione. In quasi tutti i casi, un mutuo non può essere rifuso a meno che non sia supportato da Fannie Mae o Freddie Mac, che sono società di mutui per la casa sostenute dal governo federale che garantiscono prestiti ipotecari per i prestatori.
I prestiti sostenuti dalla Federal Housing Administration (FHA), che tendono ad aiutare gli acquirenti a basso reddito per la prima volta, e i prestiti della Veterans Administration (VA) non sono idonei per una rifusione del mutuo. Tuttavia, c'è un'eccezione nel caso di una modifica del prestito,. che è una modifica ai termini del prestito, di solito quando il mutuatario non può rimborsare il prestito. I prestiti per lo sviluppo rurale dell'USDA consentono di riformulare l'intero prestito.
Durante una rifusione programmata di un mutuo, un individuo paga una grossa somma verso il proprio capitale e il suo mutuo viene quindi ricalcolato in base al nuovo saldo. L'importo del contributo principale deve soddisfare o superare il requisito minimo del 10% del saldo corrente dovuto. I mutuatari hanno in genere l'opportunità di rifondere il mutuo una volta durante la durata del prestito. Tuttavia, alcuni istituti di credito offrono ulteriori rifusioni se un altro pagamento principale viene effettuato più avanti nella vita del prestito.
Mette in risalto
Una rifusione programmata viene eseguita in una data predeterminata e garantisce che l'ipoteca venga estinta entro la fine della sua durata originaria.
Una rifusione programmata del mutuo può essere un'alternativa al rifinanziamento poiché la rifusione non è un nuovo prestito, né è necessario un controllo del credito.
Una rifusione programmata è un ricalcolo del piano di pagamento rimanente dei pagamenti di capitale e interessi per un'ipoteca.
