Zaplanowane przekształcenie

Co to jest zaplanowane przekształcenie?

Planowane przekształcenie to ponowne obliczenie pozostałego harmonogramu spłat kapitału i odsetek kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu, w którym bank pożycza kredytobiorcy na zakup domu. Przekształcenie odbywa się we wcześniej ustalonym lub zaplanowanym terminie.

Niektóre programy hipoteczne umożliwiają właścicielom domów dokonywanie wcześniejszych spłat pożyczek, które nie są w pełni amortyzowane, co oznacza, że płatności nie zmniejszają należnego salda głównego . Później, w zaplanowanym dniu przekształcenia, nowy harmonogram amortyzacji lub spłat jest obliczany na podstawie salda głównego w tym czasie i pozostałego okresu (lub czasu pozostałego do spłaty).

Planowane przekształcenie jest ważne, ponieważ pomaga zapewnić spłatę kredytu hipotecznego do końca pierwotnego okresu. Jednak zaplanowane przekształcenie może spowodować wzrost kwot płatności dla pozostałych płatności.

Jak działa zaplanowane przekształcenie

Przekształcenie hipoteki to opcja zawarta w niektórych kredytach hipotecznych, która może skutkować niższymi stopami procentowymi i wydłużeniem pozostałego okresu kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach pożyczkobiorca może dokonać spłaty kapitału w celu zmniejszenia zaległej kwoty pożyczki. Harmonogram spłaty pożyczki można przekształcić, co tworzy nowy harmonogram spłat odzwierciedlający zmniejszoną pożyczoną kwotę.

Harmonogram spłat kredytu hipotecznego nazywany jest harmonogramem amortyzacji, gdy część każdej płatności jest stosowana do należnych odsetek i pozostałego salda kapitału. Planowana data przekształcenia to moment, w którym pożyczkodawca oblicza nowy harmonogram spłat i amortyzacji na podstawie pozostałego salda i okresu kredytowania kredytu hipotecznego. Innymi słowy, pozostałe należne saldo rozkłada się na istniejący okres pożyczki w celu obliczenia miesięcznych płatności.

Jeśli dokonano spłaty kwoty głównej, kredytobiorca prawdopodobnie spodziewałby się, że miesięczna spłata zmniejszy się po planowanym przekształceniu hipoteki. Wielu dostawców kredytów hipotecznych oferuje zaplanowane przekształcenie harmonogramu spłat, jeśli kredytobiorca dokonał dodatkowej płatności w celu zmniejszenia należnej kwoty głównej. Jednak pożyczkodawcy zwykle wymagają, aby pożyczka była w dobrym stanie, co oznacza, że nie ma żadnych opóźnień w płatnościach.

Zaplanowane przekształcenie a refinansowanie

Przekształcenie kredytu hipotecznego może być lepszym rozwiązaniem niż refinansowanie kredytu hipotecznego. W przypadku refinansowania obecny kredyt hipoteczny zostaje zastąpiony nowym kredytem hipotecznym, co zwykle ma miejsce, gdy stopy procentowe na rynku są niższe niż pierwotne oprocentowanie kredytu. Ponieważ jednak refinansowanie jest technicznie nową pożyczką, może być kosztowne z dodatkowymi opłatami, a zatwierdzenie pożyczki zależy od zdolności kredytowej pożyczkobiorcy.

Z drugiej strony, przekształcenie kredytu hipotecznego nie jest nową pożyczką iw związku z tym nie wymaga nowej zgody ani kontroli kredytowej pożyczkobiorcy. Zamiast tego przekształcenie modyfikuje płatności pożyczki, ale pierwotna pożyczka hipoteczna nie jest zastępowana.

Zaplanowane przekształcenie kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) to rodzaj kredytu hipotecznego, w którym początkowa stopa procentowa jest ustalona na pewien czas, a po której stopa procentowa jest resetowana w celu odzwierciedlenia bieżących stóp rynkowych. Istnieją różne rodzaje ARM, które mogą umożliwiać pożyczkobiorcom dokonywanie płatności wyłącznie odsetkowych przez określony czas lub dostosowywanie wielkości płatności w okresie trwania pożyczki.

Opcja płatności ARM

Zaplanowane przekształcenie jest wspólne z opcją spłaty kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu. ARM z opcją płatności to comiesięczne ARM korygujące, które pozwala pożyczkobiorcy wybrać spośród następujących opcji:

• Kilka miesięcznych opcji płatności, w tym 30- lub 40-letnia w pełni amortyzowana spłata

• 15-letnia w pełni amortyzująca spłata

• Płatność tylko z odsetkami

• Minimalna wpłata lub wpłata dowolnej kwoty większej niż minimalna

ARM z opcją płatności mają funkcję, która pozwala na naliczanie odroczonych odsetek. Odroczone odsetki naliczane na każdy dzień płatności doliczane są do salda kapitału hipoteki. Nazywa się to amortyzacją ujemną. Często pod koniec piątego roku zaplanowano datę przekształcenia. W dniu przekształcenia harmonogram amortyzacji jest ponownie obliczany, tak aby na podstawie pozostałego salda kapitału i w pełni zindeksowanej stopy procentowej w tym czasie przyszłe płatności amortyzowały kredyt hipoteczny przez pozostały okres.

Zaplanowane przekształcenia i wyższe miesięczne płatności

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, w tym ARM z opcją płatności, umożliwiają kredytobiorcom dokonywanie mniejszych płatności, co może pomóc w przystępności cenowej. Jednak całkowity dług lub należna kwota kredytu hipotecznego może z czasem znacznie wzrosnąć. Na przykład, jeśli płatności nie spłacają żadnego kapitału, odsetki od długu rosną do momentu, w którym saldo kredytu wzrasta. W rezultacie zaplanowane przekształcenie może doprowadzić do wyższej spłaty kredytu hipotecznego, aby spłacić pożyczkę na czas.

Kwalifikacje do zaplanowanego przekształcenia

Nie wszystkie kredyty hipoteczne kwalifikują się do przekształcenia. W prawie wszystkich przypadkach kredyt hipoteczny nie może zostać przekształcony, chyba że jest wspierany przez Fannie Mae lub Freddie Mac, które są wspieranymi przez władze federalne firmami hipotecznymi, które gwarantują kredyty hipoteczne dla pożyczkodawców.

Pożyczki wspierane przez federalną administrację mieszkaniową (FHA), która zwykle pomaga osobom o niskich dochodach, kupującym po raz pierwszy, oraz pożyczki udzielone przez administrację weteranów (VA) nie kwalifikują się do przekształcenia kredytu hipotecznego. Istnieje jednak wyjątek w przypadku modyfikacji pożyczki,. która polega na zmianie warunków pożyczki — zwykle wtedy, gdy pożyczkobiorca nie może spłacić pożyczki. Pożyczki USDA na rozwój obszarów wiejskich pozwalają na przekształcenie całej pożyczki.

Podczas zaplanowanego przekształcenia kredytu hipotecznego osoba fizyczna płaci dużą sumę na rzecz swojego kapitału, a następnie jej kredyt hipoteczny jest ponownie obliczany na podstawie nowego salda. Kwota wkładu głównego musi spełniać lub przekraczać minimalny wymóg 10% należnego salda bieżącego. Pożyczkobiorcy zazwyczaj mają możliwość jednorazowego przekształcenia kredytu hipotecznego w okresie kredytowania. Jednak niektórzy pożyczkodawcy oferują dodatkowe przekształcenia, jeśli kolejna spłata kapitału zostanie dokonana w późniejszym okresie trwania pożyczki.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Planowane przekształcenie jest wykonywane we wcześniej ustalonym terminie i zapewnia spłatę kredytu hipotecznego do końca pierwotnego okresu.

• Planowane przekształcenie kredytu hipotecznego może być alternatywą dla refinansowania, ponieważ przekształcenie nie jest nową pożyczką ani nie wymaga sprawdzenia zdolności kredytowej.

• Planowane przekształcenie to ponowne obliczenie pozostałego harmonogramu spłat rat kapitałowych i odsetkowych kredytu hipotecznego.