Planlagt recast
Hvad er en planlagt recast?
En planlagt omlægning er en genberegning af den resterende betalingsplan af afdrag og rentebetalinger for et realkreditlån. Et realkreditlån er en form for lån, hvor en bank låner ud til en låntager til køb af en bolig. Omstøbningen udføres på en forudbestemt eller planlagt dato.
Nogle realkreditprogrammer giver boligejere mulighed for at foretage tidlige betalinger på lån, der ikke er fuldt amortiserende, hvilket betyder, at betalingerne ikke reducerer den skyldige hovedsaldo . Senere, på den planlagte omarbejdningsdato, beregnes en ny amortiserings- eller betalingsplan baseret på hovedstolen på det tidspunkt og den resterende løbetid (eller tid tilbage til betaling).
En planlagt omarbejdning er vigtig, da den er med til at sikre, at realkreditlånet er betalt tilbage ved udgangen af dets oprindelige løbetid. En planlagt omarbejdning kan dog resultere i en stigning i betalingsbeløbene for de resterende betalinger.
Hvordan en planlagt recast fungerer
En omlægning af realkreditlån er en mulighed, der indgår i nogle realkreditlån, som kan resultere i lavere renter og forlængelse af den resterende løbetid på realkreditlånet. I nogle tilfælde kan en låntager betale en hovedstol for at reducere det udestående lånebeløb. Lånets betalingsplan kan omarbejdes, hvilket skaber en ny betalingsplan, der afspejler det reducerede lånte beløb.
Betalingsplanen for et realkreditlån kaldes en amortiseringsplan, når en del af hver betaling påføres de skyldige renter og den udestående hovedstol. Den planlagte omarbejdningsdato er, når långiver beregner den nye betalings- og amortiseringsplan baseret på realkreditlånets resterende hovedsaldo og løbetid. Med andre ord spredes den resterende skyldige saldo ud over den eksisterende løbetid på lånet for at beregne de månedlige betalinger.
Hvis der er foretaget en nedsættelse af hovedstolen, vil låntageren sandsynligvis forvente, at den månedlige betaling falder efter den planlagte omarbejdning af realkreditlånet. Mange realkreditudbydere tilbyder en planlagt omarbejdning af betalingsplanen, hvis låntageren har foretaget en ekstra betaling for at reducere den skyldige hovedstol. Långivere kræver dog normalt, at lånet er i god stand, hvilket betyder, at der ikke er nogen forsinkede betalinger.
Planlagt recast vs. Refinansiering
En omlægning af realkreditlån kan være en bedre mulighed end at refinansiere et realkreditlån. Ved en refinansiering erstattes det nuværende realkreditlån med et nyt realkreditlån, hvilket typisk sker, når renterne i markedet er lavere end den oprindelige rente på lånet. Men da refinansieringen teknisk set er et nyt lån, kan det blive dyrt med ekstra gebyrer, og lånegodkendelsen afhænger af låntagers kreditværdighed.
På den anden side er et realkreditlån ikke et nyt lån og behøver derfor ikke en ny godkendelse eller en kredittjek af låntageren. I stedet ændrer omarbejdningen lånebetalingerne, men det oprindelige realkreditlån erstattes ikke.
Planlagt omlægning af rentetilpasningslån
Et rentetilpasningslån (ARM) er en form for realkreditlån, hvor den oprindelige rente er fastsat i en periode, og hvorefter renten nulstilles, så den afspejler de aktuelle renter på markedet. Der er forskellige typer ARM'er, som kan give låntagere mulighed for at foretage afdragsfrie betalinger i en periode eller justere størrelsen af betalingerne i løbet af lånets løbetid.
###Betalingsmulighed ARM
Planlagt omarbejdning er fælles med en betalingsmulighed med rentetilpasningslån. En betalingsmulighed ARM er en månedlig justering af ARM, som giver låntageren mulighed for at vælge mellem følgende:
Flere månedlige betalingsmuligheder, herunder en 30- eller 40-årig fuldt amortiserende betaling
En 15-årig fuldt amortiserende betaling
En afdragsfri betaling
En minimumsbetaling eller en betaling på ethvert beløb, der er større end minimumsbetalingen
ARM'er med betalingsmulighed har en funktion, der giver mulighed for at påløbe udskudte renter. Den udskudte rente, der oprettes på hver betalingsdag, lægges til hovedstolen på realkreditlånet. Dette er kendt som negative afskrivninger. Ofte er der i slutningen af det femte år en planlagt omarbejdningsdato. På denne omarbejdningsdato genberegnes afdragsplanen, således at de fremtidige betalinger vil amortisere realkreditlånet over dets resterende løbetid , baseret på den resterende hovedstol og den til enhver tid fuldt indekserede rente .
Planlagte omlægninger og højere månedlige betalinger
Rentejusterbare realkreditlån, herunder ARM'er med betalingsmuligheder, giver låntagere mulighed for at foretage mindre betalinger, hvilket kan hjælpe med overkommelighed. Imidlertid kan den samlede gæld eller skyldige realkreditbeløb vokse betydeligt over tid. For eksempel, hvis betalingerne ikke nedbetaler noget af hovedstolen, fortsætter renterne på gælden til det punkt, hvor lånesaldoen stiger. Som følge heraf kan den planlagte omarbejdning føre til en højere afdrag på realkreditlånet for at betale lånet tilbage i tide.
Kvalifikationer til en planlagt recast
Ikke alle realkreditlån kvalificerer til omarbejdning. I næsten alle tilfælde kan et realkreditlån ikke omformes, medmindre det bakkes op af Fannie Mae eller Freddie Mac, som er føderalt støttede boliglånsselskaber, der garanterer realkreditlån til långivere.
Lån støttet af Federal Housing Administration (FHA), som har en tendens til at hjælpe lavindkomst-, førstegangsboligkøbere, og Veterans Administration (VA) lån er ikke berettiget til en omarbejdning af realkreditlån. Der er dog en undtagelse i tilfælde af en låneændring,. som er en ændring af lånevilkårene - normalt når låntageren ikke kan tilbagebetale lånet. USDA Rural Development-lån giver mulighed for at omarbejde hele lånet.
Under en planlagt omformning af realkreditlån betaler en person et stort beløb til deres hovedstol, og deres realkreditlån genberegnes derefter baseret på den nye saldo. Dette hovedbidragsbeløb skal opfylde eller overstige minimumskravet på 10 % af den nuværende skyldige saldo. Låntagere får typisk mulighed for at omlægge deres realkreditlån én gang i løbet af lånets løbetid. Nogle långivere tilbyder dog yderligere omarbejdninger, hvis der foretages en anden hovedstolsbetaling senere i lånets levetid.
##Højdepunkter
En planlagt omarbejdning udføres på en forudbestemt dato og sikrer, at realkreditlånet bliver betalt ved udgangen af dets oprindelige løbetid.
En planlagt omlægning af realkreditlån kan være et alternativ til refinansiering, da omlægningen ikke er et nyt lån, og der er heller ikke behov for et kredittjek.
En planlagt omlægning er en genberegning af den resterende betalingsplan af afdrag og rentebetalinger for et realkreditlån.
