إعادة صياغة الرهن العقاري

ما هي إعادة صياغة الرهن العقاري؟

إعادة صياغة الرهن العقاري ، والتي تسمى أيضًا إعادة صياغة القرض ، هي ميزة لبعض أنواع الرهون العقارية حيث يتم إعادة حساب الدفعات الشهرية المتبقية بناءً على جدول إطفاء جديد. أثناء إعادة صياغة الرهن العقاري ، يدفع المقترض مبلغًا كبيرًا من أصل رأس ماله ، ثم يُعاد حساب رهنه بناءً على الرصيد الجديد المستحق الأقل.

بعض الرهون العقارية لها تاريخ مجدول لإعادة الصياغة ، وهو التاريخ الذي سيحسب فيه المقرض جدول إطفاء جديد بناءً على الرصيد والمدة المتبقية للرهن العقاري.

كيف يعمل إعادة صياغة الرهن العقاري

بالنسبة للمقترض ، تتمثل الميزة الأساسية لإعادة صياغة الرهن العقاري في تقليل الدفعات الشهرية. في كثير من الأحيان ، يقوم مقرض الرهن العقاري ببساطة بتخفيض مدة القرض إذا تم سداد مدفوعات أساسية إضافية ، مع الاحتفاظ بنفس المبلغ الشهري الثابت المستحق - ببساطة عن طريق زيادة المبلغ الأساسي وتقليل جزء الفائدة من السداد.

يمكن أن تؤدي إعادة الصياغة إلى خفض مقدار الفائدة التي سيدفعها المقترض على مدى فترة القرض إذا تم سداد دفعة رئيسية كبيرة بما فيه الكفاية ، مما يقلل من الفائدة والأصل المتبقي على الدفعات الشهرية الجديدة للقرض.

إعادة صياغة الرهن العقاري مقابل إعادة التمويل

يمكن أن تكون إعادة صياغة الرهن العقاري خيارًا أكثر راحة من إعادة التمويل. مع إعادة التمويل ، يمكنك استبدال رهنك العقاري الحالي بقرض رهن عقاري جديد ، والذي يمكن أن يكون مكلفًا ويعتمد على وضعك الائتماني. لا تتضمن إعادة صياغة الرهن العقاري فحصًا ائتمانيًا وتستمر مع الرهن العقاري الأصلي.

من ناحية أخرى ، فإن إعادة تمويل الرهن العقاري تعني سداد القرض الحالي واستبداله بقرض جديد. تشمل أسباب إعادة تمويل أصحاب المنازل ما يلي:

1. فرصة الحصول على سعر فائدة أقل.

2. تقصير مدة الرهن.

3. الرغبة في التحول من رهن عقاري قابل للتعديل (ARM) إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت أو العكس.

4. فرصة للاستفادة من ملكية منزل لتمويل عملية شراء كبيرة.

5. لتوحيد الديون.

على عكس إعادة تمويل الرهن العقاري ، فإن إعادة صياغة الرهن العقاري لن تخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك.

أنواع الرهون التي يمكن إعادة صياغتها

قروض الاستهلاك السلبي

يمكن كتابة إعادة صياغة الرهن العقاري في شروط القرض ويرتبط بقرض إطفاء سلبي. يحتوي القرض الذي يتم إطفاءه بشكل سلبي على هيكل دفع يسمح بدفع مجدول أقل من رسوم الفائدة على القرض.

عندما تكون السداد أقل من رسوم الفائدة في ذلك الوقت ، فإنها تخلق فائدة مؤجلة. يتم إضافة مبلغ الفائدة المؤجلة الذي تم إنشاؤه إلى الرصيد الأساسي للقرض ، مما يؤدي إلى حالة يزداد فيها أصل الدين بمرور الوقت بدلاً من التناقص. بسبب هذا الأصل المتزايد ، تتطلب قروض الرهن العقاري السلبية إعادة صياغة القرض في وقت ما بحيث يتم سداده بحلول نهاية المدة المحددة له.

كما أن الرهون العقارية ذات الاستهلاك السلبي لها في بعض الأحيان محفزات قد تتسبب في حدوث إعادة صياغة غير مجدولة. قد يبدأ هذا ، على سبيل المثال ، إذا وصل الرصيد الأساسي للقرض إلى حد معين من خلال الاستهلاك السلبي.

خيار الرهون العقارية المعدلة (Option ARM)

تُعرف قروض الرهن العقاري السالبة أيضًا باسم خيار الدفع بالرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (Option ARM). تمنح هذه الرهون العقارية للمقترضين خيارات تشمل دفع كل رأس المال والفائدة أو دفع بعض الفوائد فقط.

في حين أن الخيارات المتاحة مع خيار ARM تسمح بمزيد من المرونة في المدفوعات ، يمكن للمقترض أن ينتهي بسهولة بمزيد من الديون طويلة الأجل أكثر من ذي قبل. كما هو الحال مع الرهون العقارية الأخرى ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) ، هناك إمكانية لتغيير أسعار الفائدة بشكل كبير وسريع بناءً على السوق.

مثال على إعادة صياغة الرهن العقاري

حتى إذا كان الرهن العقاري لا يتضمن خيار إعادة الصياغة ، يمكنك الاتصال بالمقرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كانت إعادة صياغة الرهن العقاري ستفيدك وتخفض مدفوعاتك الشهرية. من خلال دفع مبلغ مقطوع وإعادة صياغة الرهن العقاري ، يمكنك تقليل تكاليف السكن. على النقيض من ذلك ، إذا قدمت مبلغًا مقطوعًا دون إعادة صياغة ، فإنك تخفض رصيدك ولكن مدفوعاتك الشهرية ستظل كما هي.

لنفترض أن لديك رهنًا عقاريًا بقيمة 500 ألف دولار لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة 4٪. سيكون مجموع الفائدة والدفع الأساسي حوالي 2400 دولار شهريًا من حيث رأس المال والفائدة.

بعد سنوات طويلة ، تتلقى مبلغًا مقطوعًا غير متوقع قدره 375000 دولار. إذا قررت استخدام هذا المبلغ المقطوع لسداد الرهن العقاري دون إعادة صياغته ، فستستمر في دفع حوالي 2400 دولار شهريًا ، لكن مدة القرض ستصبح أقصر لأنك تدفع فعليًا رأس مال إضافي.

من ناحية أخرى ، إذا قمت بإعادة صياغة القرض على مدار الـ 25 عامًا المتبقية من الرهن العقاري ، فسوف تنخفض الدفعة الشهرية إلى حوالي 900 دولار شهريًا من حيث رأس المال والفائدة.

** تصحيح ** - ** 13 أبريل 2022: ** احتسبت نسخة سابقة من هذه المقالة بشكل غير صحيح مبلغ دفعة الرهن الشهرية المعاد صياغتها في المثال.

يسلط الضوء

• تحدث إعادة الصياغة عندما يدفع المقترض مبلغًا كبيرًا من أصل القرض العقاري ، ويعيد المُقرض احتساب القرض بناءً على الرصيد الجديد.

• قروض الإطفاء السلبي أو خيار الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (خيار ARM) تحتوي في كثير من الأحيان على شرط إعادة صياغة الرهن العقاري كجزء من عقد القرض.

• عندما يعيد المُقرض حساب القرض ، فسيقوم بإنشاء جدول إطفاء جديد ، وهو عبارة عن جدول لمدفوعات القرض يوضح أصل القرض والفائدة التي تشتمل على كل دفعة حتى يتم سداد القرض بالكامل.

• الفائدة الرئيسية للمقترض من إعادة صياغة الرهن العقاري هي فرصة تقليل الأقساط الشهرية.