Запланированная переделка

Что такое запланированная переделка?

Плановый перерасчет — это перерасчет оставшегося графика платежей основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Ипотека – это вид кредита, при котором банк предоставляет заемщику кредит на покупку дома. Переделка выполняется в заранее установленную или запланированную дату.

Некоторые ипотечные программы позволяют домовладельцам производить досрочные платежи по кредитам, которые не полностью амортизируются, то есть платежи не уменьшают основной долг. Позже, в запланированную дату пересмотра, рассчитывается новый график амортизации или платежей на основе основного баланса на тот момент и оставшегося срока (или времени, оставшегося до выплаты).

Запланированная переделка важна, поскольку она помогает гарантировать, что ипотека будет выплачена к концу ее первоначального срока. Однако запланированный пересмотр может привести к увеличению сумм платежей по оставшимся платежам.

Как работает запланированное преобразование

Переделка ипотеки — это вариант, включенный в некоторые ипотечные кредиты, который может привести к снижению процентных ставок и продлению оставшегося срока ипотеки. В некоторых случаях заемщик может внести основной платеж, чтобы уменьшить непогашенную сумму кредита. График платежей по кредиту может быть изменен, что создает новый график платежей, отражающий уменьшенную сумму кредита.

График платежей по ипотеке называется графиком погашения, когда часть каждого платежа применяется к причитающимся процентам и непогашенному основному остатку. Запланированная дата пересмотра - это когда кредитор рассчитывает новый график платежей и амортизации на основе оставшегося основного баланса и срока ипотеки. Другими словами, остаток задолженности распределяется на существующий срок кредита для расчета ежемесячных платежей.

Если был произведен платеж в счет уменьшения основной суммы долга, заемщик, скорее всего, ожидает, что ежемесячный платеж уменьшится после запланированного пересмотра ипотечного кредита. Многие поставщики ипотечных кредитов предлагают запланированное изменение графика платежей, если заемщик внес дополнительный платеж для уменьшения основной суммы долга. Однако кредиторы обычно требуют, чтобы ссуда была в хорошем состоянии, то есть не было просроченных платежей.

Запланированная рекастация по сравнению с рефинансированием

Переоформление ипотечного кредита может быть лучшим вариантом, чем рефинансирование ипотечного кредита. При рефинансировании текущая ипотека заменяется новой ипотечной ссудой, что обычно делается, когда процентные ставки на рынке ниже первоначальной ставки по ссуде. Однако, поскольку рефинансирование технически является новым кредитом, оно может быть дорогостоящим из-за дополнительных комиссий, а одобрение кредита зависит от кредитоспособности заемщика.

С другой стороны, переделка ипотечного кредита не является новым кредитом и, как следствие, не требует ни нового одобрения, ни проверки кредитоспособности заемщика. Вместо этого переделка изменяет платежи по кредиту, но первоначальный ипотечный кредит не заменяется.

Запланированный пересмотр ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это тип ипотеки, в котором начальная процентная ставка фиксируется на определенный период времени, после чего процентная ставка переустанавливается, чтобы отражать текущие рыночные ставки. Существуют различные типы ARM, которые могут позволить заемщикам производить платежи только по процентам в течение определенного периода или корректировать размер платежей в течение срока действия кредита.

Способ оплаты ARM

Запланированная переделка является обычным явлением для ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой. ARM с возможностью оплаты — это ежемесячная корректировка ARM, которая позволяет заемщику выбирать из следующего:

• Несколько вариантов ежемесячных платежей, в том числе 30- или 40-летний платеж с полной амортизацией

• 15-летний полностью амортизирующий платеж

• Оплата только процентами

• Минимальный платеж или платеж на любую сумму, превышающую минимальную

ARM с вариантами оплаты имеют функцию, позволяющую начислять отсроченные проценты. Отсроченные проценты, созданные на каждую дату платежа, добавляются к основному балансу ипотеки. Это известно как отрицательная амортизация. Часто в конце пятого года назначается дата переделки. На эту дату пересмотра график амортизации пересчитывается таким образом, чтобы на основе остатка основного долга и полностью проиндексированной процентной ставки на тот момент будущие платежи амортизировали ипотеку в течение оставшегося срока ее действия.

Запланированные изменения и более высокие ежемесячные платежи

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, в том числе ARM с возможностью оплаты, позволяют заемщикам совершать меньшие платежи, что может помочь с доступностью. Однако общая сумма долга или ипотечного кредита может значительно вырасти со временем. Например, если платежи не покрывают основную часть долга, проценты по долгу продолжают расти до такой степени, что остаток по кредиту увеличивается. В результате запланированная переделка может привести к более высокому платежу по ипотеке, чтобы вовремя погасить кредит.

Квалификация для запланированной переделки

Не все ипотечные кредиты подлежат переоформлению. Почти во всех случаях ипотечный кредит не может быть переоформлен, если он не поддерживается Fannie Mae или Freddie Mac, которые являются поддерживаемыми государством ипотечными компаниями, которые гарантируют ипотечные кредиты для кредиторов.

Ссуды, поддерживаемые Федеральной жилищной администрацией (FHA), которые, как правило, помогают малообеспеченным лицам, впервые покупающим жилье, и ссуды Управления по делам ветеранов (VA) не подлежат пересмотру ипотечного кредита. Однако есть исключение в случае модификации ссуды,. которая представляет собой изменение условий ссуды, обычно когда заемщик не может погасить ссуду. Ссуды USDA Rural Development позволяют перераспределить всю ссуду.

Во время запланированного пересмотра ипотечного кредита человек платит крупную сумму в счет погашения основного долга, после чего его ипотечный кредит пересчитывается на основе нового баланса. Эта основная сумма взноса должна соответствовать или превышать минимальное требование в размере 10% от текущего остатка задолженности. Заемщикам обычно предоставляется возможность переоформить свою ипотеку один раз в течение срока кредита. Однако некоторые кредиторы предлагают дополнительные пересчеты, если еще один основной платеж будет произведен позже в течение срока действия кредита.

Особенности

• Запланированная переделка производится в заранее определенную дату и гарантирует, что ипотека будет погашена к концу ее первоначального срока.

• Альтернативой рефинансированию может быть запланированная переоформление ипотеки, поскольку переоформление не является новым кредитом и не требует проверки кредитоспособности.

• Плановый перерасчет – это перерасчет графика оставшихся платежей основного долга и процентов по ипотечному кредиту.