Refundición programada

¿Qué es una refundición programada?

Una refundición programada es un recálculo del calendario de pago restante de los pagos de capital e intereses de una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo en el que un banco presta a un prestatario para la compra de una vivienda. La refundición se realiza en una fecha predeterminada o programada.

Algunos programas hipotecarios permiten a los propietarios realizar pagos anticipados de préstamos que no se están amortizando por completo, lo que significa que los pagos no reducen el saldo principal adeudado. Posteriormente, en la fecha de refundición programada, se calcula un nuevo calendario de amortización o pago con base en el saldo de capital en ese momento y el plazo remanente (o tiempo que queda por pagar).

Una refundición programada es importante ya que ayuda a garantizar que la hipoteca se pagará al final de su plazo original. Sin embargo, una refundición programada puede resultar en un aumento en los montos de pago para los pagos restantes.

Cómo funciona una refundición programada

Una refundición de hipoteca es una opción incluida en algunas hipotecas que puede resultar en tasas de interés más bajas y una extensión del plazo restante de la hipoteca. En algunos casos, un prestatario puede hacer un pago de capital para reducir el monto pendiente del préstamo. El cronograma de pagos del préstamo se puede reformular, lo que crea un nuevo cronograma de pagos para reflejar la cantidad prestada reducida.

El cronograma de pagos de una hipoteca se denomina cronograma de amortización cuando una parte de cada pago se aplica al interés adeudado y al saldo de capital pendiente. La fecha de refundición programada es cuando el prestamista calcula el nuevo calendario de pagos y amortizaciones en función del plazo y el saldo principal restante de la hipoteca. En otras palabras, el saldo restante adeudado se distribuye a lo largo del plazo existente del préstamo para calcular los pagos mensuales.

Si se ha realizado un pago de reducción de capital, es probable que el prestatario espere que el pago mensual disminuya después de la revisión programada de la hipoteca. Muchos proveedores de hipotecas ofrecen una revisión programada del cronograma de pagos si el prestatario ha realizado un pago adicional para reducir el monto principal adeudado. Sin embargo, los prestamistas generalmente requieren que el préstamo esté al día, lo que significa que no hay pagos atrasados.

Refundición programada frente a refinanciación

Una refundición de hipoteca puede ser una mejor opción que refinanciar una hipoteca. Con un refinanciamiento, la hipoteca actual se reemplaza con un nuevo préstamo hipotecario, que generalmente se realiza cuando las tasas de interés en el mercado son más bajas que la tasa original del préstamo. Sin embargo, dado que el refinanciamiento es técnicamente un nuevo préstamo, puede ser costoso con tarifas adicionales, y la aprobación del préstamo depende de la solvencia del prestatario.

Por otro lado, una refundición de hipoteca no es un nuevo préstamo y, como resultado, no necesita una nueva aprobación, ni una verificación de crédito del prestatario. En cambio, la refundición modifica los pagos del préstamo, pero no reemplaza el préstamo hipotecario original.

Refundición programada de hipotecas de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un tipo de hipoteca en la que la tasa de interés inicial se fija durante un período de tiempo y, después del cual, la tasa de interés se reajusta para reflejar las tasas actuales del mercado. Existen diferentes tipos de ARM, que pueden permitir a los prestatarios realizar pagos de interés únicamente durante un período o ajustar el monto de los pagos durante la vigencia del préstamo.

Opción de pago ARM

La refundición programada es común con una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago. Una ARM con opción de pago es una ARM de ajuste mensual, que le permite al prestatario elegir entre lo siguiente:

• Varias opciones de pago mensual, incluido un pago de amortización total a 30 o 40 años

• Un pago de amortización total a 15 años

• Un pago de interés solamente

• Un pago mínimo, o un pago de cualquier cantidad superior al mínimo

Los ARM con opción de pago tienen una función que permite la acumulación de intereses diferidos. El interés diferido creado en cada fecha de pago se suma al saldo de capital de la hipoteca. Esto se conoce como amortización negativa. A menudo, al final del quinto año, hay una fecha de refundición programada. En esta fecha de refundición, el cronograma de amortización se recalcula de modo que, con base en el saldo principal restante y la tasa de interés completamente indexada en ese momento, los pagos futuros amortizarán la hipoteca durante su plazo restante.

Refundiciones programadas y pagos mensuales más altos

Las hipotecas de tasa ajustable, incluidas las ARM con opción de pago, permiten a los prestatarios hacer pagos más pequeños, lo que puede ayudar con la asequibilidad. Sin embargo, la deuda total o el monto de la hipoteca adeudada puede crecer sustancialmente con el tiempo. Por ejemplo, si los pagos no pagan nada del principal, el interés de la deuda sigue acumulándose hasta el punto en que aumenta el saldo del préstamo. Como resultado, la refundición programada podría dar lugar a un pago hipotecario más alto para liquidar el préstamo a tiempo.

Calificaciones para una refundición programada

No todas las hipotecas califican para la refundición. En casi todos los casos, una hipoteca no se puede modificar a menos que esté respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac, que son compañías hipotecarias respaldadas por el gobierno federal que garantizan préstamos hipotecarios para los prestamistas.

Los préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), que tienden a ayudar a los compradores de vivienda por primera vez de bajos ingresos, y los préstamos de la Administración de Veteranos (VA) no son elegibles para una reforma hipotecaria. Sin embargo, existe una excepción en el caso de una modificación de préstamo,. que es un cambio en los términos del préstamo, generalmente cuando el prestatario no puede pagar el préstamo. Los préstamos de desarrollo rural del USDA permiten la refundición de todo el préstamo.

Durante una refundición de hipoteca programada, una persona paga una gran suma de capital y su hipoteca se vuelve a calcular en función del nuevo saldo. Ese monto principal de la contribución debe cumplir o exceder el requisito mínimo del 10% del saldo actual adeudado. Los prestatarios generalmente tienen la oportunidad de modificar su hipoteca una vez durante el plazo del préstamo. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen refundiciones adicionales si se realiza otro pago de capital más adelante en la vigencia del préstamo.

Reflejos

• Una refundición programada se realiza en una fecha predeterminada y asegura que la hipoteca se pagará al final de su plazo original.

• Una refundición de hipoteca programada puede ser una alternativa a la refinanciación, ya que la refundición no es un nuevo préstamo, ni se necesita una verificación de crédito.

• Una refundición programada es un recálculo del calendario de pago restante de los pagos de capital e intereses de una hipoteca.