Zamanlanmış Yeniden Düzenleme
Planlanmış Yeniden Düzenleme Nedir?
Planlanmış bir değişiklik, bir ipotek için anapara ve faiz ödemelerinin kalan ödeme planının yeniden hesaplanmasıdır. Bir ipotek,. bir bankanın bir borçluya bir ev satın almak için borç verdiği bir kredi türüdür. Yeniden düzenleme, önceden belirlenmiş veya planlanmış bir tarihte yapılır.
Bazı ipotek programları, ev sahiplerinin tamamen amorti edilmeyen krediler için erken ödeme yapmalarına izin verir; bu, ödemelerin borçlu olunan anapara bakiyesini azaltmadığı anlamına gelir. Daha sonra, planlanan değişiklik tarihinde, o andaki anapara bakiyesine ve kalan vadeye (veya ödemeye kalan süreye) dayalı olarak yeni bir amortisman veya ödeme planı hesaplanır.
Planlı bir değişiklik önemlidir, çünkü ipoteğin orijinal vadesinin sonunda ödenmesini sağlamaya yardımcı olur. Ancak, planlanmış bir değişiklik, kalan ödemeler için ödeme tutarlarında artışa neden olabilir.
Zamanlanmış Yeniden Düzenleme Nasıl Çalışır?
İpotek yeniden yapılandırma,. bazı ipoteklerde bulunan ve daha düşük faiz oranlarına ve ipoteğin kalan süresinin uzatılmasına neden olabilecek bir seçenektir . Bazı durumlarda, borçlu, ödenmemiş kredi miktarını azaltmak için anapara ödemesi yapabilir. Kredi ödeme planı, azaltılmış ödünç alınan tutarı yansıtmak için yeni bir ödeme planı oluşturan yeniden şekillendirilebilir.
Bir ipoteğin ödeme planı, her ödemenin bir kısmı vadesi gelen faize ve ödenmemiş anapara bakiyesine uygulandığında amortisman planı olarak adlandırılır. Planlanan değişiklik tarihi, borç verenin ipoteğin kalan anapara bakiyesine ve vadesine dayalı olarak yeni ödeme ve amortisman planını hesapladığı zamandır. Diğer bir deyişle, kalan borç bakiyesi, aylık ödemeleri hesaplamak için kredinin mevcut vadesine dağıtılır.
Bir anapara indirim ödemesi yapılmışsa, borçlu muhtemelen ipoteğin planlanan yeniden düzenlenmesini takiben aylık ödemenin düşmesini bekleyecektir. Birçok ipotek sağlayıcısı, borçlunun borçlu olduğu anapara miktarını azaltmak için fazladan bir ödeme yapmışsa, ödeme planının planlı bir şekilde yeniden düzenlenmesini önerir. Bununla birlikte, borç verenler genellikle kredinin iyi durumda olmasını ister, bu da vadesi gelen herhangi bir geç ödeme olmadığı anlamına gelir.
Planlanmış Yeniden Yapılandırma ve Yeniden Finansman
Bir ipotek yeniden yapılandırma, bir ipoteği yeniden finanse etmekten daha iyi bir seçenek olabilir. Bir yeniden finansman ile, mevcut ipotek, yeni bir ipotek kredisi ile değiştirilir; bu, genellikle piyasadaki faiz oranları, kredideki orijinal orandan daha düşük olduğunda yapılır. Ancak, yeniden finansman teknik olarak yeni bir kredi olduğundan, ek ücretlerle maliyetli olabilir ve kredi onayı borçlunun kredi durumuna bağlıdır.
Öte yandan, ipotek yeniden yapılandırması yeni bir kredi değildir ve sonuç olarak yeni bir onaya veya borçlunun kredi kontrolüne ihtiyaç duymaz. Bunun yerine, yeniden düzenleme kredi ödemelerini değiştirir, ancak orijinal ipotek kredisi değiştirilmez.
Ayarlanabilir Oranlı İpoteklerin Planlanmış Yeniden Oluşturulması
Ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM), başlangıç faiz oranının belirli bir süre sabitlendiği ve ardından faiz oranının piyasadaki mevcut oranları yansıtacak şekilde sıfırlandığı bir ipotek türüdür. Borçluların bir süre için yalnızca faiz ödemeleri yapmasına veya kredinin ömrü boyunca ödemelerin boyutunu ayarlamasına izin verebilecek farklı ARM türleri vardır.
Ödeme Seçeneği ARM
ödeme seçeneği ayarlanabilir oranlı ipotek ile ortaktır . Bir ödeme seçeneği ARM, borçlunun aşağıdakiler arasından seçim yapmasına izin veren, aylık olarak ayarlanan bir ARM'dir:
30 veya 40 yıllık tam amortisman ödemesi dahil olmak üzere birkaç aylık ödeme seçeneği
15 yıllık tam amortisman ödemesi
Sadece faiz ödemesi
Asgari ödeme veya asgari tutarın üzerinde herhangi bir miktarda ödeme
Ödeme opsiyonlu ARM'ler ertelenmiş faiz tahakkuk ettiren bir özelliğe sahiptir. Her ödeme tarihinde oluşturulan ertelenmiş faiz, ipoteğin anapara bakiyesine eklenir. Bu, negatif amortisman olarak bilinir. Genellikle, beşinci yılın sonunda, planlanmış bir yeniden düzenleme tarihi vardır. Bu değişiklik tarihinde, amortisman planı, kalan anapara bakiyesine ve o sırada tam olarak endekslenmiş faiz oranına dayalı olarak, gelecekteki ödemeler ipoteği kalan vadesi boyunca amorti edecek şekilde yeniden hesaplanır.
Planlanmış Değişiklikler ve Daha Yüksek Aylık Ödemeler
Ödeme seçeneği ARM'leri de dahil olmak üzere ayarlanabilir oranlı ipotekler, borçluların daha küçük ödemeler yapmasına izin verir ve bu da karşılanabilirliğe yardımcı olabilir. Ancak, borçlu olunan toplam borç veya ipotek tutarı zamanla önemli ölçüde artabilir. Örneğin, ödemeler anaparanın hiçbirini ödemezse, borcun faizi, kredi bakiyesinin arttığı noktaya kadar artmaya devam eder. Sonuç olarak, planlanan değişiklik, krediyi zamanında ödemek için daha yüksek bir ipotek ödemesine yol açabilir.
Planlanmış Yeniden Düzenleme İçin Nitelikler
Tüm ipotekler yeniden düzenlemeye uygun değildir. Neredeyse tüm durumlarda, bir ipotek, kredi verenler için ipotek kredisi garanti eden federal destekli ev ipotek şirketleri olan Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından desteklenmedikçe yeniden düzenlenemez.
Düşük gelirli, ilk kez ev satın alacak kişilere yardımcı olma eğiliminde olan Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından desteklenen krediler ve Gaziler İdaresi (VA) kredileri ipotek yeniden yapılandırması için uygun değildir. Ancak, kredinin şartlarında bir değişiklik olan kredi değişikliği durumunda bir istisna vardır - genellikle borçlu krediyi geri ödeyemez. USDA Kırsal Kalkınma kredileri, tüm kredinin yeniden düzenlenmesine izin verir.
Planlanmış bir ipotek yeniden düzenlemesi sırasında, bir kişi anaparaya büyük bir meblağ öder ve ipotekleri daha sonra yeni bakiyeye göre yeniden hesaplanır. Bu ana katkı tutarı, borçlu olunan cari bakiyenin %10'luk minimum gereksinimini karşılamalı veya aşmalıdır. Borçlulara tipik olarak, kredinin süresi boyunca ipoteklerini bir kez yeniden düzenleme fırsatı verilir. Bununla birlikte, bazı borç verenler, kredinin ömrü boyunca daha sonra başka bir anapara ödemesi yapılırsa, ek değişiklikler sunar.
Öne Çıkanlar
Önceden belirlenmiş bir tarihte planlı bir değişiklik yapılır ve ipoteğin orijinal vadesinin sonunda ödenmesini sağlar.
Planlı bir ipotek yeniden yapılandırması, yeniden yapılandırma yeni bir kredi olmadığı ve bir kredi kontrolü gerekmediği için yeniden finansmana alternatif olabilir.
Planlı bir değişiklik, bir ipotek için anapara ve faiz ödemelerinin kalan ödeme planının yeniden hesaplanmasıdır.
