Planlagt omkasting
Hva er en planlagt omarbeiding?
En planlagt omarbeiding er en omberegning av gjenvÊrende betalingsplan av hovedstol og rentebetalinger for et boliglÄn. Et boliglÄn er en type lÄn der en bank lÄner ut til en lÄntaker for kjÞp av bolig. OmstÞpningen gjÞres pÄ en forhÄndsbestemt eller planlagt dato.
Noen boliglÄnsprogrammer lar huseiere foreta tidlige betalinger pÄ lÄn som ikke amortiseres fullt ut, noe som betyr at betalingene ikke reduserer skyldig hovedsaldo . Senere, pÄ den planlagte omarbeidingsdatoen, beregnes en ny amortiserings- eller betalingsplan basert pÄ hovedsaldoen pÄ det tidspunktet og gjenvÊrende lÞpetid (eller tid igjen Ä betale).
En planlagt omarbeiding er viktig siden det bidrar til Ä sikre at boliglÄnet vil vÊre nedbetalt innen slutten av den opprinnelige lÞpetiden. En planlagt omlegging kan imidlertid resultere i en Þkning i betalingsbelÞpene for de gjenvÊrende betalingene.
Hvordan en planlagt omarbeiding fungerer
En omarbeiding av boliglÄn er et alternativ som inngÄr i enkelte boliglÄn som kan gi lavere renter og forlengelse av gjenvÊrende lÞpetid pÄ boliglÄnet. I noen tilfeller kan en lÄntaker betale hovedstolen for Ä redusere det utestÄende lÄnebelÞpet. LÄnets betalingsplan kan omformes, noe som skaper en ny betalingsplan som gjenspeiler det reduserte lÄnebelÞpet.
Betalingsplanen for et boliglÄn kalles en amortiseringsplan nÄr en del av hver betaling pÄfÞres forfalte renter og den utestÄende hovedstolen. Den planlagte omarbeidingsdatoen er nÄr utlÄner beregner den nye betalings- og amortiseringsplanen basert pÄ boliglÄnets gjenvÊrende hovedsaldo og lÞpetid. Med andre ord, den gjenvÊrende skyldige saldoen fordeles over den eksisterende lÞpetiden pÄ lÄnet for Ä beregne de mÄnedlige betalingene.
Hvis det er foretatt en nedsettelsesbetaling, vil lÄntakeren sannsynligvis forvente at den mÄnedlige betalingen reduseres etter den planlagte omarbeidingen av boliglÄnet. Mange boliglÄnsleverandÞrer tilbyr en planlagt omarbeiding av betalingsplanen hvis lÄntakeren har foretatt en ekstra betaling for Ä redusere hovedstolen. Imidlertid krever lÄngivere vanligvis at lÄnet er i god stand, noe som betyr at det ikke er noen forsinkede betalinger.
Planlagt omarbeid vs. refinansiering
En ombygging av boliglÄn kan vÊre et bedre alternativ enn Ä refinansiere et boliglÄn. Med en refinansiering erstattes dagens boliglÄn med et nytt boliglÄn, noe som typisk gjÞres nÄr rentene i markedet er lavere enn den opprinnelige rentesatsen pÄ lÄnet. Men siden refinansieringen teknisk sett er et nytt lÄn, kan det bli kostbart med tilleggsgebyrer, og lÄnegodkjenningen avhenger av lÄntakerens kredittverdighet.
PÄ den annen side er ikke en omarbeiding av boliglÄn et nytt lÄn og trenger derfor ikke en ny godkjenning eller en kredittsjekk av lÄntakeren. I stedet endrer omarbeidingen lÄnebetalingene, men det opprinnelige boliglÄnet erstattes ikke.
Planlagt omarbeiding av boliglÄn med justerbar rente
Et boliglÄn med justerbar rente (ARM) er en type boliglÄn der den opprinnelige renten er fastsatt i en periode, og deretter tilbakestilles renten for Ä gjenspeile gjeldende renter i markedet. Det finnes forskjellige typer ARM-er, som kan tillate lÄntakere Ä foreta avdragsfrie betalinger i en periode eller justere stÞrrelsen pÄ betalingene i lÞpet av lÄnets levetid.
Betalingsalternativ ARM
Planlagt omarbeiding er vanlig med et boliglÄn med justerbar rente. Et betalingsalternativ ARM er en mÄnedlig justerende ARM, som lar lÄntakeren velge mellom fÞlgende:
Flere mÄnedlige betalingsalternativer, inkludert en 30- eller 40-Ärs full amortiserende betaling
En 15-Ă„rig fullt amortiserende betaling
En avdragsfri betaling
En minimumsbetaling, eller en betaling pÄ et hvilket som helst belÞp som er stÞrre enn minimumsbetalingen
Betalingsalternativer har en funksjon som gjÞr det mulig Ä pÄlÞpe utsatt rente. Utsatt rente opprettet pÄ hver betalingsdato legges til hovedstolen pÄ boliglÄnet. Dette er kjent som negativ amortisering. Ofte, pÄ slutten av det femte Äret, er det en planlagt omarbeidingsdato. PÄ denne omarbeidede datoen beregnes amortiseringsplanen pÄ nytt slik at, basert pÄ gjenvÊrende hovedstolsaldo og den fullt indekserte renten pÄ tidspunktet, vil fremtidige betalinger amortisere boliglÄnet over gjenvÊrende lÞpetid.
Planlagte omarbeidinger og hÞyere mÄnedlige betalinger
BoliglÄn med justerbar rente, inkludert betalingsalternativer, lar lÄntakere foreta mindre betalinger, noe som kan hjelpe med overkommelighet. Imidlertid kan den samlede gjelden eller pantebelÞpet vokse betydelig over tid. For eksempel, hvis betalingene ikke betaler ned noe av hovedstolen, fortsetter rentene pÄ gjelden Ä bygge til det punktet hvor lÄnesaldoen Þker. Som et resultat kan den planlagte omarbeidingen fÞre til en hÞyere boliglÄnsbetaling for Ä betale ned lÄnet i tide.
Kvalifikasjoner for en planlagt omarbeiding
Ikke alle boliglÄn kvalifiserer for omstÞping. I nesten alle tilfeller kan ikke et boliglÄn omformes med mindre det er stÞttet av Fannie Mae eller Freddie Mac, som er fÞderalt stÞttede boliglÄnsselskaper som garanterer boliglÄn for lÄngivere.
LĂ„n stĂžttet av Federal Housing Administration (FHA), som har en tendens til Ă„ hjelpe lavinntekt, fĂžrstegangs boligkjĂžpere, og Veterans Administration (VA) lĂ„n er ikke kvalifisert for omarbeiding av boliglĂ„n. Det er imidlertid et unntak i tilfelle av en lĂ„neendring,. som er en endring av lĂ„nebetingelsene â vanligvis nĂ„r lĂ„ntakeren ikke kan betale tilbake lĂ„net. USDA Rural Development-lĂ„n gjĂžr det mulig Ă„ omarbeide hele lĂ„net.
Under en planlagt omforming av boliglÄn betaler en person en stor sum mot hovedstolen, og boliglÄnet deres blir deretter beregnet pÄ nytt basert pÄ den nye saldoen. Dette hovedbidragsbelÞpet mÄ oppfylle eller overstige minimumskravet pÄ 10 % av gjeldende saldo. LÄntakere fÄr vanligvis muligheten til Ä omforme boliglÄnet én gang i lÞpet av lÄneperioden. Noen lÄngivere tilbyr imidlertid ytterligere omarbeidelser hvis en annen hovedstol betales senere i lÄnets levetid.
HĂžydepunkter
- En planlagt omarbeiding gjÞres pÄ en forhÄndsbestemt dato og sikrer at boliglÄnet blir nedbetalt innen utlÞpet av den opprinnelige lÞpetiden.
â En planlagt boliglĂ„nsomlegging kan vĂŠre et alternativ til refinansiering siden omleggingen ikke er et nytt lĂ„n, og det er heller ikke behov for en kredittsjekk.
â En planlagt omstĂžpning er en omberegning av gjenvĂŠrende betalingsplan av hovedstol og rentebetalinger for et boliglĂ„n.
