Refonte programmée

Qu'est-ce qu'une refonte planifiée ?

Une refonte planifiée est un nouveau calcul du calendrier de paiement restant du principal et des paiements d'intérêts pour une hypothèque. Une hypothèque est un type de prêt par lequel une banque prête à un emprunteur pour l'achat d'une maison. La refonte se fait à une date prédéterminée ou programmée.

Certains programmes de prêts hypothécaires permettent aux propriétaires d'effectuer des paiements anticipés sur des prêts qui ne s'amortissent pas complètement, ce qui signifie que les paiements ne réduisent pas le solde du capital dû. Plus tard, à la date de refonte prévue, un nouveau calendrier d' amortissement ou de paiement est calculé en fonction du solde du principal à ce moment et de la durée restante (ou du temps restant à payer).

Une refonte planifiée est importante car elle permet de s'assurer que l'hypothèque sera remboursée à la fin de sa durée initiale. Cependant, une refonte planifiée peut entraîner une augmentation des montants des paiements pour les paiements restants.

Comment fonctionne une refonte planifiée

Une refonte hypothécaire est une option incluse dans certaines hypothèques qui peut entraîner une baisse des taux d'intérêt et une prolongation de la durée restante de l'hypothèque. Dans certains cas, un emprunteur peut effectuer un remboursement du principal pour réduire le montant du prêt impayé. Le calendrier de paiement du prêt peut être refondu, ce qui crée un nouveau calendrier de paiement pour refléter le montant emprunté réduit.

Le calendrier de paiement d'un prêt hypothécaire est appelé calendrier d'amortissement lorsqu'une partie de chaque paiement est appliquée aux intérêts dus et au solde du capital impayé. La date de refonte prévue correspond à la date à laquelle le prêteur calcule le nouveau calendrier de paiement et d'amortissement en fonction du solde du capital restant et de la durée de l'hypothèque. En d'autres termes, le solde restant dû est étalé sur la durée actuelle du prêt pour calculer les mensualités.

Si un paiement de réduction du principal a été effectué, l'emprunteur s'attendrait probablement à ce que le paiement mensuel diminue après la refonte prévue de l'hypothèque. De nombreux fournisseurs de prêts hypothécaires proposent une refonte planifiée du calendrier de paiement si l'emprunteur a effectué un paiement supplémentaire pour réduire le montant principal dû. Cependant, les prêteurs exigent généralement que le prêt soit en règle, ce qui signifie qu'aucun retard de paiement n'est dû.

Refonte planifiée vs refinancement

Une refonte hypothécaire peut être une meilleure option que le refinancement d' une hypothèque. Avec un refinancement, l'hypothèque actuelle est remplacée par un nouveau prêt hypothécaire, ce qui est généralement fait lorsque les taux d'intérêt du marché sont inférieurs au taux initial du prêt. Cependant, étant donné que le refinancement est techniquement un nouveau prêt, il peut être coûteux avec des frais supplémentaires, et l'approbation du prêt dépend de la solvabilité de l'emprunteur.

En revanche, une refonte hypothécaire n'est pas un nouveau prêt et par conséquent, ne nécessite pas une nouvelle approbation, ni une enquête de crédit de l'emprunteur. Au lieu de cela, la refonte modifie les versements du prêt, mais le prêt hypothécaire initial n'est pas remplacé.

Refonte prévue des prêts hypothécaires à taux ajustables

Une hypothèque à taux variable (ARM) est un type d'hypothèque dans lequel le taux d'intérêt initial est fixe pendant une période de temps, et après quoi, le taux d'intérêt est réinitialisé pour refléter les taux actuels du marché. Il existe différents types d'ARM, qui peuvent permettre aux emprunteurs de ne payer que les intérêts pendant une période ou d'ajuster le montant des paiements pendant la durée du prêt.

Option de paiement ARM

La refonte programmée est courante avec une option de paiement hypothécaire à taux révisable. Un ARM à option de paiement est un ARM à ajustement mensuel, qui permet à l'emprunteur de choisir parmi les éléments suivants :

Plusieurs options de paiement mensuel, y compris un paiement entièrement amorti sur 30 ou 40 ans
Un paiement entièrement amorti sur 15 ans
Un paiement d'intérêts seulement
Un paiement minimum, ou un paiement de tout montant supérieur au minimum

Les ARM à option de paiement ont une fonction qui permet l'accumulation d'intérêts différés. Les intérêts différés créés à chaque date de paiement sont ajoutés au solde du capital de l'hypothèque. C'est ce qu'on appelle l'amortissement négatif. Souvent, à la fin de la cinquième année, il y a une date de refonte prévue. À cette date de refonte, le tableau d'amortissement est recalculé de façon à ce que, selon le solde du capital restant et le taux d'intérêt pleinement indexé du moment, les versements futurs amortissent l'hypothèque sur sa durée restante.

Refontes planifiées et paiements mensuels plus élevés

Les prêts hypothécaires à taux variable, y compris les ARM avec option de paiement, permettent aux emprunteurs d'effectuer des paiements plus petits, ce qui peut contribuer à l'abordabilité. Cependant, le montant global de la dette ou du prêt hypothécaire peut augmenter considérablement avec le temps. Par exemple, si les paiements ne remboursent aucune partie du principal, les intérêts sur la dette continuent de croître au point où le solde du prêt augmente. En conséquence, la refonte prévue pourrait entraîner un paiement hypothécaire plus élevé afin de rembourser le prêt à temps.

Qualifications pour une refonte programmée

Toutes les hypothèques ne sont pas éligibles à la refonte. Dans presque tous les cas, une hypothèque ne peut être refondue que si elle est soutenue par Fannie Mae ou Freddie Mac, qui sont des sociétés de prêts hypothécaires à domicile soutenues par le gouvernement fédéral et qui garantissent les prêts hypothécaires aux prêteurs.

prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA), qui ont tendance à aider les acheteurs d'une première maison à faible revenu, et les prêts de la Veterans Administration (VA) ne sont pas éligibles à une refonte hypothécaire. Cependant, il existe une exception dans le cas d'une modification de prêt,. qui est une modification des conditions du prêt, généralement lorsque l'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt. Les prêts de développement rural de l'USDA permettent de refondre l'intégralité du prêt.

Au cours d'une refonte d'hypothèque planifiée, une personne paie une somme importante pour son principal, et son hypothèque est ensuite recalculée en fonction du nouveau solde. Ce montant de la contribution principale doit atteindre ou dépasser l'exigence minimale de 10 % du solde actuel dû. Les emprunteurs ont généralement la possibilité de refondre leur hypothèque une fois pendant la durée du prêt. Cependant, certains prêteurs proposent des refontes supplémentaires si un autre paiement principal est effectué plus tard dans la durée du prêt.

Points forts

Une refonte planifiée est effectuée à une date prédéterminée et garantit que l'hypothèque sera remboursée à la fin de sa durée initiale.
Une refonte hypothécaire prévue peut être une alternative au refinancement puisque la refonte n'est pas un nouveau prêt et qu'une vérification de crédit n'est pas nécessaire.
Une refonte planifiée est un nouveau calcul du calendrier de paiement restant du principal et des paiements d'intérêts pour une hypothèque.