Reformulação programada
O que é uma reformulação programada?
Uma reformulação programada é um recálculo do cronograma de pagamento restante dos pagamentos de principal e juros de uma hipoteca. Uma hipoteca é um tipo de empréstimo em que um banco empresta a um mutuário para a compra de uma casa. A reformulação é feita em uma data pré-determinada ou agendada.
Alguns programas de hipotecas permitem que os proprietários de imóveis efetuem pagamentos antecipados de empréstimos que não são totalmente amortizados, o que significa que os pagamentos não reduzem o saldo principal devido. Posteriormente, na data prevista de reformulação, um novo cronograma de amortização ou pagamento é calculado com base no saldo de principal naquele momento e no prazo remanescente (ou tempo restante para pagamento).
Uma reformulação programada é importante, pois ajuda a garantir que a hipoteca seja paga até o final de seu prazo original. No entanto, uma reformulação programada pode resultar em um aumento nos valores dos pagamentos restantes.
Como funciona uma reformulação programada
A reformulação da hipoteca é uma opção incluída em algumas hipotecas que pode resultar em taxas de juros mais baixas e uma extensão do prazo restante da hipoteca. Em alguns casos, um mutuário pode fazer um pagamento de principal para reduzir o valor do empréstimo pendente. A programação de pagamento do empréstimo pode ser reformulada, o que cria uma nova programação de pagamento para refletir o valor emprestado reduzido.
O cronograma de pagamento de uma hipoteca é chamado de cronograma de amortização quando uma parte de cada pagamento é aplicada aos juros devidos e ao saldo principal pendente. A data de reformulação programada é quando o credor calcula o novo cronograma de pagamento e amortização com base no saldo e prazo do principal remanescente da hipoteca. Ou seja, o saldo devedor remanescente é distribuído pelo prazo existente do empréstimo para cálculo das mensalidades.
Se um pagamento de redução de principal tiver sido feito, o mutuário provavelmente esperaria que o pagamento mensal diminuísse após a reformulação programada da hipoteca. Muitos provedores de hipotecas oferecem uma reformulação programada do cronograma de pagamento se o mutuário tiver feito um pagamento extra para reduzir o valor principal devido. No entanto, os credores geralmente exigem que o empréstimo esteja em boas condições, o que significa que não há pagamentos atrasados.
Reformulação programada vs. refinanciamento
Uma reformulação de hipoteca pode ser uma opção melhor do que refinanciar uma hipoteca. Com um refinanciamento, a hipoteca atual é substituída por um novo empréstimo hipotecário, o que normalmente é feito quando as taxas de juros do mercado são inferiores à taxa original do empréstimo. No entanto, como o refinanciamento é tecnicamente um novo empréstimo, pode ser caro com taxas adicionais, e a aprovação do empréstimo depende da situação de crédito do mutuário.
Por outro lado, uma reformulação de hipoteca não é um novo empréstimo e, como resultado, não precisa de uma nova aprovação, nem de uma verificação de crédito do mutuário. Em vez disso, a reformulação modifica os pagamentos do empréstimo, mas o empréstimo hipotecário original não é substituído.
Reformulação programada de hipotecas de taxa ajustável
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é um tipo de hipoteca em que a taxa de juros inicial é fixada por um período de tempo e, após o qual, a taxa de juros é redefinida para refletir as taxas atuais do mercado. Existem diferentes tipos de ARMs, que podem permitir que os mutuários façam pagamentos apenas de juros por um período ou ajustem o tamanho dos pagamentos durante a vigência do empréstimo.
Opção de Pagamento ARM
reformulação programada é comum com uma hipoteca de taxa ajustável de opção de pagamento. Um ARM de opção de pagamento é um ARM de ajuste mensal, que permite ao mutuário escolher entre os seguintes:
Várias opções de pagamento mensal, incluindo um pagamento totalmente amortizado de 30 ou 40 anos
Um pagamento totalmente amortizado de 15 anos
Pagamento apenas de juros
Um pagamento mínimo, ou um pagamento de qualquer valor superior ao mínimo
Os ARMs com opção de pagamento têm um recurso que permite o acúmulo de juros diferidos. Os juros diferidos criados em cada data de pagamento são adicionados ao saldo principal da hipoteca. Isso é conhecido como amortização negativa. Muitas vezes, no final do quinto ano, há uma data de reformulação programada. Nesta data de reformulação, o cronograma de amortização é recalculado para que, com base no saldo de principal remanescente e na taxa de juros totalmente indexada à época, os pagamentos futuros amortizem a hipoteca pelo prazo remanescente.
Reformulações programadas e pagamentos mensais mais altos
Hipotecas de taxa ajustável, incluindo ARMs com opção de pagamento, permitem que os mutuários façam pagamentos menores, o que pode ajudar na acessibilidade. No entanto, o valor total da dívida ou da hipoteca pode crescer substancialmente ao longo do tempo. Por exemplo, se os pagamentos não pagarem o principal, os juros da dívida continuam aumentando até o ponto em que o saldo do empréstimo aumenta. Como resultado, a reformulação programada pode levar a um pagamento mais alto da hipoteca para pagar o empréstimo a tempo.
Qualificações para uma reformulação programada
Nem todas as hipotecas se qualificam para reformulação. Em quase todos os casos, uma hipoteca não pode ser reformulada a menos que seja apoiada pela Fannie Mae ou Freddie Mac, que são empresas de hipotecas residenciais apoiadas pelo governo federal que garantem empréstimos hipotecários para os credores.
Empréstimos apoiados pela Federal Housing Administration (FHA), que tendem a ajudar os compradores de casas de primeira viagem de baixa renda, e empréstimos da Veterans Administration (VA) não são elegíveis para uma reformulação de hipoteca. No entanto, há uma exceção no caso de uma modificação do empréstimo,. que é uma alteração nos termos do empréstimo – geralmente quando o mutuário não pode pagar o empréstimo. Os empréstimos de Desenvolvimento Rural do USDA permitem a reformulação de todo o empréstimo.
Durante uma reformulação de hipoteca programada, um indivíduo paga uma grande quantia para seu principal e sua hipoteca é então recalculada com base no novo saldo. Esse valor de contribuição principal deve atender ou exceder o requisito mínimo de 10% do saldo atual devido. Os mutuários normalmente têm a oportunidade de reformular sua hipoteca uma vez durante o prazo do empréstimo. No entanto, alguns credores oferecem reformulações adicionais se outro pagamento principal for feito mais tarde na vida do empréstimo.
Destaques
Uma reformulação programada é feita em uma data pré-determinada e garante que a hipoteca seja quitada até o final de seu prazo original.
Uma reformulação de hipoteca programada pode ser uma alternativa ao refinanciamento, uma vez que a reformulação não é um novo empréstimo, nem é necessária uma verificação de crédito.
Uma reformulação programada é um recálculo do cronograma de pagamento restante do principal e dos pagamentos de juros de uma hipoteca.
