Schemalagd omarbetning
Vad Àr en schemalagd omarbetning?
En planerad omarbetning Àr en omrÀkning av den ÄterstÄende betalningsplanen av amorteringar och rÀntebetalningar för ett bolÄn. Ett bolÄn Àr en typ av lÄn dÀr en bank lÄnar ut till en lÄntagare för köp av en bostad. Omarbetningen görs pÄ ett förutbestÀmt eller planerat datum.
Vissa bolÄneprogram tillÄter husÀgare att göra förtida betalningar pÄ lÄn som inte amorterar helt, vilket innebÀr att betalningarna inte minskar det skyldiga kapitalbeloppet. Senare, vid det planerade omarbetningsdatumet, berÀknas en ny amorterings- eller betalningsplan baserat pÄ kapitalbeloppet vid den tidpunkten och ÄterstÄende löptid (eller tid kvar att betala).
En planerad omarbetning Àr viktig eftersom det hjÀlper till att sÀkerstÀlla att bolÄnet kommer att betalas av vid slutet av den ursprungliga löptiden. En planerad omarbetning kan dock resultera i en ökning av betalningsbeloppen för de ÄterstÄende betalningarna.
Hur en schemalagd omarbetning fungerar
En omarbetning av bolÄn Àr ett alternativ som ingÄr i vissa bolÄn som kan resultera i lÀgre rÀntor och en förlÀngning av ÄterstÄende löptid pÄ bolÄnet. I vissa fall kan en lÄntagare göra en kapitalbetalning för att minska det utestÄende lÄnebeloppet. LÄnets betalningsplan kan omarbetas, vilket skapar en ny betalningsplan för att Äterspegla det reducerade lÄnade beloppet.
Betalningsschemat för ett bolÄn kallas ett amorteringsschema nÀr en del av varje betalning appliceras pÄ rÀntan och det utestÄende kapitalbeloppet. Det planerade omarbetningsdatumet Àr nÀr lÄngivaren berÀknar det nya betalnings- och amorteringsschemat baserat pÄ bolÄnets ÄterstÄende kapitalsaldo och löptid. Med andra ord sprids det ÄterstÄende skulden ut över den befintliga löptiden för lÄnet för att berÀkna de mÄnatliga betalningarna.
Om en nedsÀttningsbetalning har gjorts, skulle lÄntagaren sannolikt förvÀnta sig att den mÄnatliga betalningen minskar efter den planerade omarbetningen av bolÄnet. MÄnga bolÄneleverantörer erbjuder en schemalagd omarbetning av betalningsplanen om lÄntagaren har gjort en extra betalning för att minska det skyldiga kapitalbeloppet. Men lÄngivare krÀver vanligtvis att lÄnet har god status, vilket innebÀr att det inte föreligger nÄgra sena betalningar.
Schemalagd omarbetning vs. Refinansiering
En omarbetning av bolÄn kan vara ett bÀttre alternativ Àn att refinansiera ett bolÄn. Med en refinansiering ersÀtts det nuvarande bolÄnet med ett nytt bolÄn, vilket vanligtvis görs nÀr rÀntorna pÄ marknaden Àr lÀgre Àn den ursprungliga rÀntan pÄ lÄnet. Men eftersom refinansieringen tekniskt sett Àr ett nytt lÄn kan det bli kostsamt med extra avgifter, och lÄnegodkÀnnandet beror pÄ lÄntagarens kreditvÀrdighet.
à andra sidan Àr en omarbetning av bolÄn inte ett nytt lÄn och behöver dÀrför inte ett nytt godkÀnnande eller en kreditprövning av lÄntagaren. IstÀllet Àndrar omarbetningen lÄnebetalningarna, men det ursprungliga bolÄnelÄnet ersÀtts inte.
Schemalagd omarbetning av hypotekslÄn med justerbar rÀnta
Ett hypotekslÄn med justerbar rÀnta (ARM) Àr en typ av bolÄn dÀr den initiala rÀntan Àr fixerad under en viss tid, och dÀrefter ÄterstÀlls rÀntan för att Äterspegla aktuella rÀntor pÄ marknaden. Det finns olika typer av ARM, som kan göra det möjligt för lÄntagare att göra rÀntebetalningar under en period eller justera storleken pÄ betalningarna under lÄnets löptid.
###Betalningsalternativ ARM
Schemalagd omarbetning Àr vanligt med ett betalningsalternativ med justerbar rÀnta. En betalningsalternativ ARM Àr en mÄnadsjusterande ARM, som gör att lÄntagaren kan vÀlja mellan följande:
Flera mÄnatliga betalningsalternativ, inklusive en 30- eller 40-Ärig helt amorterande betalning
En 15-Ă„rig helt amorterande betalning
En avdragsfri betalning
En minimibetalning eller en betalning av valfritt belopp som överstiger minimibeloppet
Betalningsalternativ ARM har en funktion som gör det möjligt att samla upp uppskjuten rÀnta. Den uppskjutna rÀntan som skapas vid varje betalningsdag lÀggs till bolÄnets kapitalbelopp. Detta kallas negativ avskrivning. Ofta, i slutet av det femte Äret, finns det ett planerat omarbetningsdatum. PÄ detta omarbetade datum rÀknas amorteringsschemat om sÄ att, baserat pÄ det ÄterstÄende kapitalbeloppet och den vid tidpunkten fullt indexerade rÀntan,. kommer de framtida betalningarna att amortera bolÄnet över dess ÄterstÄende löptid.
Schemalagda omarbetningar och högre mÄnatliga betalningar
Inteckningar med justerbar rÀnta, inklusive ARM-lÄn med betalningsalternativ, tillÄter lÄntagare att göra mindre betalningar, vilket kan hjÀlpa till med överkomlighet. Den totala skulden eller lÄnebeloppet kan dock vÀxa avsevÀrt över tiden. Till exempel, om betalningarna inte betalar ner nÄgot av kapitalbeloppet, fortsÀtter rÀntan pÄ skulden att byggas till den punkt dÀr lÄnesaldot ökar. Som ett resultat kan den planerade omarbetningen leda till en högre bolÄnebetalning för att betala av lÄnet i tid.
Kvalifikationer för en schemalagd omarbetning
Alla bolÄn Àr inte kvalificerade för omarbetning. I nÀstan alla fall kan ett bolÄn inte omarbetas om det inte stöds av Fannie Mae eller Freddie Mac, som Àr federalt stödda bostadslÄneföretag som garanterar lÄn för lÄngivare.
LĂ„n med stöd av Federal Housing Administration (FHA), som tenderar att hjĂ€lpa lĂ„ginkomsttagare, förstagĂ„ngsbostadsköpare, och Veterans Administration (VA) lĂ„n Ă€r inte berĂ€ttigade till en omarbetning av bolĂ„n. Det finns dock ett undantag nĂ€r det gĂ€ller en lĂ„neĂ€ndring,. vilket Ă€r en Ă€ndring av villkoren för lĂ„net â vanligtvis nĂ€r lĂ„ntagaren inte kan betala tillbaka lĂ„net. USDA landsbygdsutvecklingslĂ„n tillĂ„ter omarbetning av hela lĂ„net.
Under en planerad omarbetning av bolÄn betalar en individ en stor summa till sin huvudman och deras bolÄn rÀknas sedan om baserat pÄ det nya saldot. Det kapitalbeloppet mÄste uppfylla eller överstiga minimikravet pÄ 10 % av det aktuella skuldbeloppet. LÄntagare ges vanligtvis möjlighet att omarbeta sitt bolÄn en gÄng under lÄnets löptid. Vissa lÄngivare erbjuder dock ytterligare omarbetningar om ytterligare en kapitalbetalning görs senare under lÄnets löptid.
##Höjdpunkter
- En planerad omarbetning görs pÄ ett förutbestÀmt datum och sÀkerstÀller att bolÄnet kommer att betalas av vid slutet av den ursprungliga löptiden.
â En planerad omarbetning av bolĂ„n kan vara ett alternativ till refinansiering eftersom omarbetningen inte Ă€r ett nytt lĂ„n och inte heller behövs en kreditprövning.
â En planerad omarbetning Ă€r en omrĂ€kning av den Ă„terstĂ„ende betalningsplanen av kapital- och rĂ€ntebetalningar för ett bolĂ„n.
