Ajoitettu uudelleenlaadinta

Mikä on ajoitettu uudelleenlaadinta?

Suunniteltu uudelleenlaadinta on asuntolainan jäljellä olevan pääoman ja koron maksuaikataulun uudelleenlaskenta. Asuntolaina on eräänlainen laina, jossa pankki lainaa lainanottajalle asunnon ostoa varten. Uudelleenlaadinta tehdään ennalta määrättynä tai ajoitettuna päivänä.

Jotkut asuntolainaohjelmat antavat asunnonomistajille mahdollisuuden maksaa ennenaikaisesti lainoja, jotka eivät lyhennä täysin, mikä tarkoittaa, että maksut eivät vähennä velkaa. Myöhemmin, sovittuna uudelleenmuotoilupäivänä, lasketaan uusi lyhennys- tai maksuaikataulu senhetkisen pääomasaldon ja jäljellä olevan laina-ajan (tai maksuajan) perusteella.

Suunniteltu uudelleenlaadinta on tärkeä, koska se auttaa varmistamaan, että asuntolaina maksetaan pois alkuperäisen laina-ajan loppuun mennessä. Suunniteltu uudelleenlaadinta voi kuitenkin johtaa jäljellä olevien maksujen maksumäärien kasvuun.

Kuinka ajoitettu uudelleenlaadinta toimii

Kiinnityslainan uudelleenlaatiminen on joihinkin kiinnityksiin sisältyvä vaihtoehto, joka voi johtaa alhaisempiin korkoihin ja pidentää asuntolaina-aikaa. Joissakin tapauksissa lainanottaja saattaa suorittaa pääoman maksun pienentääkseen lainasummaa. Lainan maksuaikataulu voidaan muotoilla uudelleen, jolloin muodostuu uusi maksuaikataulu, joka kuvastaa pienentynyttä lainasummaa.

Asuntolainan maksuaikataulua kutsutaan lyhennysaikatauluksi, kun osa kustakin maksusta kohdistetaan erääntyneeseen korkoon ja erääntyneeseen pääomaan. Suunniteltu uudelleenlaadintapäivä on silloin, kun lainanantaja laskee uuden maksu- ja lyhennysaikataulun kiinnityslainan jäljellä olevan pääomasaldon ja laina-ajan perusteella. Toisin sanoen jäljellä oleva velka jaetaan nykyiselle laina-ajalle kuukausittaisten maksujen laskemiseksi.

Jos pääoman vähennys on suoritettu, lainanottaja todennäköisesti odottaa kuukausierän pienenevän asuntolainan suunnitellun uudelleenlaadinnan jälkeen. Monet asuntolainan tarjoajat tarjoavat aikataulun mukaista maksuaikataulua, jos lainanottaja on suorittanut ylimääräisen maksun velan pääoman pienentämiseksi. Lainanantajat kuitenkin vaativat yleensä, että laina on hyvässä kunnossa, mikä tarkoittaa, että maksuviivästyksiä ei ole.

Aikataulutettu uudelleenlaadinta vs. jälleenrahoitus

Asuntolainan uudelleenlaatiminen voi olla parempi vaihtoehto kuin asuntolainan jälleenrahoitus. Jälleenrahoituksella nykyinen asuntolaina korvataan uudella asuntolainalla, mikä tehdään tyypillisesti silloin, kun markkinoiden korot ovat alhaisemmat kuin lainan alkuperäinen korko. Koska jälleenrahoitus on kuitenkin teknisesti uusi laina, se voi tulla kalliiksi lisäkuluineen ja lainan hyväksyminen riippuu lainanottajan luottokelpoisuudesta.

Toisaalta asuntolainauudistus ei ole uusi laina, eikä siksi tarvitse uutta hyväksyntää eikä lainanottajan luottotarkastusta. Sen sijaan uudelleenlaadinta muuttaa lainan maksuja, mutta alkuperäistä asuntolainaa ei korvata.

Säädettäväkorkoisten asuntolainojen suunniteltu uudelleenlaatiminen

Säädettäväkorkoinen asuntolaina (ARM) on asuntolainatyyppi, jossa alkuperäinen korko on kiinteä tietyksi ajaksi ja jonka jälkeen korko nollataan vastaamaan markkinoiden nykyistä korkotasoa. On olemassa erilaisia ARM-tyyppejä, joiden avulla lainanottaja voivat suorittaa vain korkomaksuja tietyn ajanjakson ajan tai säätää maksujen kokoa lainan voimassaoloaikana.

Maksuvaihtoehto ARM

Ajoitettu uudelleenlaadinta on yleistä maksuvaihtoehdon säädettäväkorkoisen asuntolainan kanssa. Maksuvaihtoehto ARM on kuukausittain säädettävä ARM, jonka avulla lainanottaja voi valita seuraavista:

• Useita kuukausimaksuvaihtoehtoja, mukaan lukien 30 tai 40 vuoden täysin kuolettava maksu

• 15 vuoden täysin kuolettava maksu

• Pelkkä korkomaksu

• Vähimmäismaksu tai mikä tahansa maksu, joka on suurempi kuin vähimmäissumma

Maksuvaihtoehdon ARM:issa on ominaisuus, joka mahdollistaa viivästettyjen korkojen kerryttämisen. Jokaisena maksupäivänä kertynyt laskennallinen korko lisätään asuntolainaan. Tätä kutsutaan negatiiviseksi poistoksi. Usein viidennen vuoden lopussa on suunniteltu uudelleenlaadinnan päivämäärä. Tänä uudelleenmuotoilupäivänä lyhennysaikataulu lasketaan uudelleen siten, että jäljellä olevan pääoman ja senhetkisen täysin indeksoidun koron perusteella tulevat maksut lyhentävät asuntolainan jäljellä olevan laina-ajan kuluessa.

Suunnitellut uudelleenlaadinnat ja korkeammat kuukausimaksut

Säädettäväkorkoiset asuntolainat, mukaan lukien maksuvaihtoehdon ARM-lainat, antavat lainanottajien tehdä pienempiä maksuja, mikä voi parantaa kohtuuhintaisuutta. Kokonaisvelka tai asuntolaina voi kuitenkin kasvaa huomattavasti ajan myötä. Esimerkiksi jos maksut eivät maksa mitään pääomaa, velan korko kasvaa siihen pisteeseen, jossa lainasaldo kasvaa. Tämän seurauksena suunniteltu uudelleenlaadinta voi johtaa korkeampaan asuntolainamaksuun, jotta laina voidaan maksaa ajoissa.

Aikataulutetun uudelleenlaadinnan vaatimukset

Kaikki asuntolainat eivät täytä uudelleenlaadinnan vaatimuksia. Lähes kaikissa tapauksissa asuntolainaa ei voida muotoilla uudelleen, ellei sitä tue Fannie Mae tai Freddie Mac, jotka ovat liittovaltion tukemia asuntolainayhtiöitä, jotka takaavat asuntolainat lainanantajille.

Federal Housing Administrationin (FHA) takaamat lainat , jotka yleensä auttavat pienituloisia, ensiasunnon ostajia, ja Veterans Administrationin (VA) lainat eivät ole oikeutettuja asuntolainauudistukseen. Poikkeuksena on kuitenkin lainan muutos,. joka on muutos lainaehtoihin – yleensä silloin, kun lainanottaja ei pysty maksamaan lainaa takaisin. USDA Rural Development -lainat mahdollistavat koko lainan uudelleenlaatimisen.

Suunnitellun asuntolainamuutoksen aikana henkilö maksaa suuren summan pääomaansa, ja hänen asuntolainansa lasketaan sitten uudelleen uuden saldon perusteella. Tämän pääomamaksun määrän on täytettävä tai ylitettävä vähimmäisvaatimus, joka on 10 prosenttia nykyisestä velasta. Lainaajille annetaan yleensä mahdollisuus muotoilla asuntolaina uudelleen kerran laina-ajan aikana. Jotkut lainanantajat tarjoavat kuitenkin ylimääräisiä uudelleenmuotoiluja, jos toinen pääoman maksu suoritetaan myöhemmin lainan aikana.

Kohokohdat

• Suunniteltu uudelleenlaadinta tehdään ennalta määrättynä päivänä ja varmistaa, että asuntolaina maksetaan pois alkuperäisen laina-ajan loppuun mennessä.

• Suunniteltu asuntolaina voi olla vaihtoehto jälleenrahoitukselle, koska uudelleenlaadittu laina ei ole uusi laina, eikä luottotarkastusta tarvita.

• Suunniteltu uudelleenlaadinta on asuntolainan jäljellä olevan pääoman ja koron maksuaikataulun uudelleenlaskenta.