Áætluð endurútsetning

Hvað er áætlað endurútgáfa?

Áætluð endurútgreiðsla er endurútreikningur á eftirstöðvum greiðsluáætlunar höfuðstóls og vaxta af húsnæðisláni. Veðlán er tegund láns þar sem banki lánar lántaka til kaupa á húsnæði. Endurgerðin fer fram á fyrirfram ákveðnum eða áætluðum degi.

Sum veðáætlanir gera húseigendum kleift að greiða snemma af lánum sem eru ekki að fullu afskrifuð, sem þýðir að greiðslurnar lækka ekki höfuðstólinn. Síðar, á áætluðum endurgerðardegi, er ný afskrifta- eða greiðsluáætlun reiknuð út frá höfuðstól á þeim tíma og eftirstandandi tíma (eða greiðslutíma).

Áætluð endurgerð er mikilvæg þar sem hún hjálpar til við að tryggja að veð verði greitt upp í lok upphaflegs tíma. Hins vegar getur áætluð endurútfærsla leitt til hækkunar á greiðsluupphæðum fyrir þær greiðslur sem eftir eru.

Hvernig áætluð endurútgáfa virkar

Endurgerð húsnæðislána er valkostur innifalinn í sumum húsnæðislánum sem getur leitt til lægri vaxta og framlengingar á eftirstandandi lánstíma veðsins. Í sumum tilfellum gæti lántaki greitt höfuðstól til að lækka útistandandi lánsfjárhæð. Hægt er að endurstilla greiðsluáætlun lánsins, sem býr til nýja greiðsluáætlun til að endurspegla lækkaða lánsfjárhæð.

Greiðsluáætlun húsnæðislána er kölluð afskriftaráætlun þegar hluti af hverri greiðslu er lagður á gjalddaga vexti og eftirstöðvar höfuðstóls. Áætluð endurgerð dagsetning er þegar lánveitandi reiknar út nýja greiðslu- og afskriftaáætlun miðað við eftirstandandi höfuðstól og tíma veðsins. Með öðrum orðum, eftirstöðvar skulda er dreift yfir núverandi lánstíma til að reikna út mánaðarlegar greiðslur.

Ef greitt hefur verið fyrir höfuðstóllækkun myndi lántaki líklega búast við að mánaðarleg greiðsla lækki í kjölfar áætlaðrar enduruppfærslu veðsins. Margir húsnæðislánaveitendur bjóða upp á áætlaða enduruppfærslu á greiðsluáætlun ef lántaki hefur greitt aukagreiðslu til að lækka höfuðstól sem hann skuldar. Hins vegar krefjast lánveitendur yfirleitt að lánið sé í góðu standi, sem þýðir að engar greiðslur eru á gjalddaga.

Áætluð endurgerð vs. Endurfjármögnun

Endurskipulagning húsnæðislána getur verið betri kostur en að endurfjármagna húsnæðislán. Með endurfjármögnun er núverandi húsnæðisláni skipt út fyrir nýtt húsnæðislán, sem er venjulega gert þegar vextir á markaði eru lægri en upphaflegir vextir á láninu. Hins vegar, þar sem endurfjármögnunin er tæknilega séð nýtt lán, getur hún verið kostnaðarsöm með aukagjöldum og lánasamþykki fer eftir lánastöðu lántaka.

Á hinn bóginn er endurgerð húsnæðislána ekki nýtt lán og þarf þar af leiðandi hvorki nýtt samþykki né lánshæfismat lántaka. Þess í stað breytir endurgerðin greiðslum lána, en upprunalegu veðláninu er ekki skipt út.

Áætluð enduruppgerð veðlána með gengisbreytingum

Stillanlegt veð (ARM) er tegund húsnæðislána þar sem upphafsvextir eru fastir í ákveðinn tíma og eftir það eru vextir endurstilltir til að endurspegla núverandi vexti á markaði. Það eru mismunandi gerðir af ARM-um, sem gætu gert lántakendum kleift að greiða aðeins vaxtagreiðslur í ákveðinn tíma eða aðlaga stærð greiðslna á líftíma lánsins.

###Greiðslumöguleiki ARM

Áætluð endurgerð er algeng með greiðslumöguleika húsnæðislána með breytilegum vöxtum. Greiðslumöguleiki ARM er mánaðarleg aðlögun ARM, sem gerir lántaka kleift að velja á milli eftirfarandi:

• Nokkrir mánaðarlegir greiðslumöguleikar, þar á meðal 30 eða 40 ára greiðslu að fullu

• 15 ára greiðslu að fullu

• Greiðsla eingöngu með vöxtum

• Lágmarksgreiðsla, eða greiðsla sem nemur hvaða upphæð sem er hærri en lágmarkið

Greiðslumöguleikar ARM hafa eiginleika sem gerir ráð fyrir ásöfnun frestaðra vaxta. Frestunarvextir sem myndast á hverjum greiðsludegi bætast við höfuðstól húsnæðislánsins. Þetta er þekkt sem neikvæðar afskriftir. Oft, í lok fimmta árs, er áætlaður dagsetning endurskipulagningar. Á þessum enduruppgerða degi er afskriftaáætlun endurreiknuð þannig að miðað við eftirstöðvar höfuðstóls og fullverðtryggða vexti á þeim tíma munu framtíðargreiðslur afskrifa húsnæðislánið á þeim tíma sem eftir er.

Áætlaðar endurútfærslur og hærri mánaðarlegar greiðslur

Fasteignalán með breytilegum vöxtum, þ.mt greiðslumöguleikar, gera lántakendum kleift að inna af hendi minni greiðslur, sem getur hjálpað til við hagkvæmni. Hins vegar geta heildarskuldir eða veðskuldir vaxið verulega með tímanum. Til dæmis, ef greiðslurnar greiða ekki niður höfuðstólinn, halda vextirnir af skuldinni áfram að byggjast upp að þeim stað að lánsstaðan eykst. Þar af leiðandi gæti fyrirhuguð endurgerð leitt til hærri húsnæðislánagreiðslna til að greiða upp lánið í tæka tíð.

Hæfni fyrir áætlaða endurgerð

Ekki eru öll húsnæðislán hæf til endurgerðar. Í næstum öllum tilfellum er ekki hægt að endursteypa veð nema það sé stutt af Fannie Mae eða Freddie Mac, sem eru alríkisstudd húsnæðislánafyrirtæki sem ábyrgjast húsnæðislán fyrir lánveitendur.

Lán studd af Federal Housing Administration (FHA), sem hafa tilhneigingu til að hjálpa tekjulágum, fyrstu íbúðakaupendum, og Veterans Administration (VA) lán eru ekki gjaldgeng fyrir endurgerð húsnæðislána. Hins vegar er undantekning þegar um er að ræða breytingu á láni,. sem er breyting á skilmálum lánsins - venjulega þegar lántaki getur ekki endurgreitt lánið. USDA dreifbýlisþróunarlán gera kleift að endursteypa allt lánið.

Við áætlaða endurgerð húsnæðislána greiðir einstaklingur háa upphæð upp í höfuðstól sinn og veð hans er síðan endurreiknað miðað við nýja stöðu. Sú fjárhæð höfuðstólsframlags verður að standast eða fara yfir lágmarkskröfuna um 10% af núverandi skuld. Lántakendum er venjulega gefinn kostur á að endurgreiða veð sitt einu sinni á lánstímanum. Sumir lánveitendur bjóða þó upp á frekari endurgreiðslur ef önnur höfuðstólsgreiðsla fer fram síðar á líftíma lánsins.

##Hápunktar

• Áætluð endurgerð er gerð á fyrirfram ákveðnum degi og tryggir að veð verði greitt upp í lok upphaflegs tíma.

• Áætluð enduruppbygging húsnæðislána getur verið valkostur við endurfjármögnun þar sem endurgerðin er ekki nýtt lán, né er þörf á lánshæfismati.

• Áætluð endurútgreiðsla er endurútreikningur á eftirstöðvum greiðsluáætlunar höfuðstóls og vaxta af húsnæðisláni.