صك الثقة
ما هو صك الثقة؟
صك الثقة - المعروف أيضًا باسم صك الثقة - هو مستند يُستخدم أحيانًا في المعاملات العقارية في الولايات المتحدة ، وهو مستند يدخل حيز التنفيذ عندما يحصل أحد الأطراف على قرض من طرف آخر لشراء عقار. يمثل سند الثقة اتفاقًا بين المقترض والمقرض على الاحتفاظ بالممتلكات في أمانة من قبل طرف ثالث محايد ومستقل حتى يتم سداد القرض.
على الرغم من أن صكوك الثقة أقل شيوعًا مما كانت عليه من قبل ، إلا أن حوالي 20 ولاية لا تزال تفرض استخدام واحد ، بدلاً من الرهن العقاري ، عندما يكون التمويل متورطًا في شراء العقارات. صكوك الثقة شائعة في ألاسكا وأريزونا وكاليفورنيا وكولورادو وأيداهو وإلينوي وميسيسيبي وميسوري ومونتانا ونورث كارولينا وتينيسي وتكساس وفيرجينيا وويست فرجينيا. تسمح بعض الولايات - مثل كنتاكي وماريلاند وساوث داكوتا - باستخدام صكوك الثقة والرهون العقارية.
فهم سندات الثقة
في صفقة عقارية - شراء منزل ، على سبيل المثال - يعطي المُقرض المال للمقترض مقابل سندات إذنية واحدة أو أكثر مرتبطة بسند ائتمان. ينقل هذا السند الملكية القانونية للممتلكات العقارية إلى وصي محايد ، عادةً ما يكون شركة ملكية أو شركة ضمان أو بنك ، والذي يحتفظ به كضمان للسندات الإذنية. يظل حق الملكية العادل - الحق في الحصول على الملكية الكاملة - في يد المقترض ، كما هو الحال مع الاستخدام الكامل للممتلكات والمسؤولية عنها.
يستمر هذا الوضع طوال فترة سداد القرض. يحتفظ الوصي بالملكية القانونية حتى يدفع المقترض الدين بالكامل ، وعندها يصبح سند الملكية للمقترض. إذا تخلف المقترض عن سداد القرض ، فإن الوصي يتحكم بشكل كامل في العقار.
سند الثقة مقابل الرهن العقاري
يتم استخدام سندات الائتمان والرهون العقارية في القروض المصرفية والخاصة لإنشاء امتيازات على العقارات ، وكلاهما يتم تسجيلهما عادةً كدين في المقاطعة التي يقع فيها العقار.
ومع ذلك ، يشمل الرهن العقاري طرفين: مقترض (أو راهن) ومقرض (أو مرتهن). في المقابل ، يشمل سند الثقة ثلاثة أطراف: المقترض (أو المؤتمن) ، والمقرض (أو المستفيد) ، والوصي. يحمل الوصي حق الامتياز لصالح المقرض ؛ إذا تخلف المقترض عن السداد ، فسيقوم الوصي ببدء وإكمال عملية الرهن بناءً على طلب المُقرض.
على عكس الاستخدام الشائع ، فإن الرهن العقاري ليس من الناحية الفنية قرضًا لشراء عقار ؛ إنها اتفاقية تعهد بالعقار كضمان للقرض.
حبس الرهن وسندات الثقة
الرهون العقارية وسندات الثقة لها عمليات مختلفة لحبس الرهن. الرهن القضائي هو عملية تشرف عليها المحكمة يتم فرضها عندما يرفع المقرض دعوى قضائية ضد المقترض بسبب التخلف عن سداد الرهن العقاري. هذه العملية تستغرق وقتا طويلا ومكلفة.
أيضًا ، إذا لم يجلب مزاد الممتلكات المحجوزة ما يكفي من المال لسداد السند الإذني ، فيجوز للمقرض إصدار حكم نقص ضد المقترض ، ورفع دعوى للحصول على الرصيد. ومع ذلك ، حتى بعد بيع العقار ، يحق للمقترض الاسترداد : يجوز له السداد للمقرض في غضون فترة زمنية محددة والحصول على سند الملكية.
في المقابل ، يتيح سند الائتمان للمقرض بدء عملية حبس غير قضائي أسرع وأقل تكلفة ، متجاوزًا نظام المحاكم والالتزام بالإجراءات المحددة في سند الثقة وقانون الدولة. إذا لم يقم المقترض بجعل القرض جاريًا ، يتم طرح العقار للمزاد من خلال بيع الوصي.
تنتقل الملكية من الوصي إلى المالك الجديد من خلال صك الوصي بعد البيع. عندما لا يكون هناك مزايدون في بيع الوصي ، يعود العقار إلى المقرض من خلال صك الوصي. بمجرد بيع العقار ، لا يحق للمقترض استرداده.
علاوة على ذلك ، يتحمل الوصي مسؤولية دفع عائدات البيع للمقترض والمقرض بعد الانتهاء من البيع. يدفع الوصي للمقرض المبلغ المتبقي على الدين ويدفع للمقترض أي شيء يتجاوز هذا المبلغ ، مما يسمح للمقرض بشراء العقار.
إيجابيات وسلبيات الاستثمار في صكوك الثقة
يلجأ المستثمرون الذين يبحثون عن عائدات كبيرة في بعض الأحيان إلى قطاع العقارات - على وجه الخصوص ، صكوك الثقة.
في استثمار عقد الثقة ، يقرض المستثمر الأموال لمطور يعمل في مشروع عقاري. يذهب اسم المستثمر على صك الثقة باعتباره المُقرض. يجمع المستثمر فائدة على قرضه ؛ عند انتهاء المشروع يتم إرجاع رأس ماله إليه بالكامل. عادة ما يقوم وسيط صك الثقة بتسهيل الصفقة.
TTT
أي نوع من المطورين يدخل في هذا الترتيب؟ غالبًا ما تحجم البنوك عن إقراض أنواع معينة من التطويرات ، مثل المشاريع التجارية متوسطة الحجم - صغيرة جدًا بالنسبة للمقرضين الكبار ، أو كبيرة جدًا بالنسبة للصغار - أو المطورين ذوي السجلات الضعيفة أو الكثير من القروض. قد يتحرك المقرضون الحذرون أيضًا ببطء شديد بالنسبة للمطورين في مواجهة الموعد النهائي الضيق لبدء المشروع أو إكماله.
غالبًا ما يكون مطورو مثل هؤلاء في حالة أزمة. لهذه الأسباب ، غالبًا ما يتوقع المستثمرون في صك الثقة معدلات فائدة عالية على أموالهم. يمكنهم جني فوائد التنويع في فئة أصول مختلفة ، دون الحاجة إلى أن يكونوا خبراء في إنشاء أو إدارة العقارات: هذا استثمار سلبي.
الاستثمار في صك الثقة له مخاطر وعيوب معينة. على عكس الأسهم ، فإن الاستثمارات العقارية ليست سائلة ، مما يعني أنه لا يمكن للمستثمرين استرداد أموالهم عند الطلب. أيضا ، يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا فقط الفائدة التي يولدها القرض ؛ أي زيادة إضافية في رأس المال غير مرجح.
يجوز للأطراف المستثمرة استغلال أي تناقضات قانونية في عقد الثقة ، مما يتسبب في تشابكات قانونية مكلفة قد تعرض الاستثمار للخطر. قد يواجه المستثمر النموذجي الذي يتمتع بخبرة قليلة صعوبة ، حيث يتطلب الأمر خبرة محددة للعثور على مطورين ومشاريع ووسطاء موثوق بهم وجديرين بالثقة.
مثال حقيقي لسند الثقة
وثيقة نموذج قصيرة من وثيقة الثقة المستخدمة في مقاطعة أوستن ، تكساس ، تغطي متطلبات معظم المقرضين. يبدأ النموذج بتعريف المصطلحات والمسافات للمقترض والمقرض والوصي لملء أسمائهم. المبلغ المقترض وعنوان العقار مطلوبان أيضًا.
بعد هذا القسم ، تمضي الوثيقة لتحديد نقل الحقوق في الملكية والعهود الموحدة بما في ذلك:
تفاصيل حول دفع أصل الدين والفائدة
أموال الضمان
لينز
التأمين على الممتلكات وصيانة الهيكل
إشغال الهيكل - يشترط على المقترض أن يحصل على الإقامة في غضون 60 يومًا
يتضمن النموذج أيضًا مواثيق غير موحدة ، والتي تحدد التقصير أو خرق أي من شروط الاتفاقية. ويحدد أن القرض الذي تتعامل معه الوثيقة ليس قرضًا لأسهم المنزل - أي شيء سيحصل عليه المقترض نقدًا - ولكنه قرض لشراء العقار.
ينتهي صك الثقة بمساحة لتوقيع المقترض ، والتي يجب أن يتم ذلك بحضور كاتب عدل وشاهدين ، والذين يوقعون أيضًا.
يسلط الضوء
تستخدم صكوك الثقة بدلاً من الرهون العقارية في عدة ولايات.
في المعاملات العقارية الممولة ، تنقل صكوك الثقة الملكية القانونية للممتلكات إلى طرف ثالث - مثل البنك أو شركة الضمان أو شركة الملكية - للاحتفاظ بها حتى يسدد المقترض ديونه للمقرض.
يمكن أن يوفر الاستثمار في صكوك الثقة مصدر دخل عالي المردود.
