Трастовый договор
Что такое трастовый договор?
Трастовый договор, также известный как трастовый договор, — это документ, который иногда используется при сделках с недвижимостью в США. Это документ, который вступает в силу, когда одна сторона берет ссуду у другой стороны для покупки недвижимости. Трастовый договор представляет собой соглашение между заемщиком и кредитором о передаче имущества в доверительное управление нейтральной и независимой третьей стороне до тех пор, пока кредит не будет погашен.
Хотя доверительные отношения менее распространены, чем когда-то, около 20 штатов по-прежнему предписывают использовать их, а не ипотеку,. когда финансирование связано с покупкой недвижимости. Доверительные отношения распространены на Аляске, Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Айдахо, Иллинойсе, Миссисипи, Миссури, Монтане, Северной Каролине, Теннесси, Техасе, Вирджинии и Западной Вирджинии. Несколько штатов, таких как Кентукки, Мэриленд и Южная Дакота, разрешают использование как трастовых договоров, так и ипотечных кредитов.
Понимание договоров о доверительном управлении
В сделке с недвижимостью — скажем, при покупке дома — кредитор дает заемщику деньги в обмен на один или несколько векселей, связанных с договором о доверительном управлении. Этот акт передает юридическое право собственности на недвижимое имущество беспристрастному доверенному лицу,. обычно титульной компании, компании условного депонирования или банку, который держит его в качестве залога для векселей. Справедливый титул — право на получение полной собственности — остается за заемщиком, равно как и полное пользование имуществом и ответственность за него.
Такое положение дел сохраняется на протяжении всего периода погашения кредита. Доверительный управляющий владеет юридическим титулом до тех пор, пока заемщик не выплатит долг в полном объеме, после чего право собственности на имущество переходит к заемщику. Если заемщик не выплачивает кредит, доверительный управляющий получает полный контроль над имуществом.
Трастовый договор против ипотеки
Трастовые договоры и ипотечные кредиты используются в банковских и частных кредитах для создания залоговых прав на недвижимость, и оба обычно регистрируются как долг в округе, где находится недвижимость.
Однако в ипотеке участвуют две стороны: заемщик (или залогодатель) и кредитор (или залогодержатель). Напротив, в трастовом договоре участвуют три стороны: заемщик (или доверитель), кредитор (или бенефициар) и доверительный управляющий. Доверительный управляющий имеет право на залоговое удержание в пользу кредитора; если заемщик не выполняет свои обязательства, доверительный управляющий инициирует и завершает процесс обращения взыскания по запросу кредитора.
Вопреки распространенному мнению, ипотека технически не является кредитом на покупку недвижимости; это соглашение, которое закладывает имущество в качестве залога для кредита.
Лишение права выкупа и трастовые сделки
Ипотечные и доверительные отношения имеют разные процессы обращения взыскания. Судебное обращение взыскания — это процесс, осуществляемый под надзором суда, когда кредитор подает иск против заемщика за невыполнение обязательств по ипотечному кредиту. Процесс трудоемкий и дорогостоящий.
Кроме того, если аукцион заложенного имущества не принесет достаточно денег для погашения векселя, кредитор может подать иск против заемщика, предъявив иск о остатке. Однако даже после продажи имущества заемщик имеет право на выкуп : он может погасить долг кредитору в течение установленного периода времени и получить право собственности.
Напротив, договор о доверительном управлении позволяет кредитору начать более быстрое и менее дорогостоящее внесудебное обращение взыскания, минуя судебную систему и придерживаясь процедур, изложенных в договоре о доверительном управлении и законах штата. Если заемщик не погашает кредит, имущество выставляется на аукцион через доверительного управляющего.
Право собственности переходит от доверительного управляющего к новому владельцу по акту доверительного управления после продажи. Когда на доверительной продаже нет участников торгов, имущество возвращается кредитору по акту доверительного управляющего. После того, как имущество продано, заемщик не имеет права выкупа.
Кроме того, доверительный управляющий несет ответственность за выплату выручки от продажи заемщику и кредитору после завершения продажи. Доверительный управляющий выплачивает кредитору сумму, оставшуюся от долга, и выплачивает заемщику все, что превышает эту сумму, тем самым позволяя кредитору приобрести недвижимость.
Плюсы и минусы инвестирования в трастовые сделки
Инвесторы, которые ищут сочные доходы, иногда обращаются к сектору недвижимости, в частности, к доверительным отношениям.
При инвестировании в доверительное управление инвестор ссужает деньги застройщику, работающему над проектом недвижимости. Имя инвестора указывается в договоре о доверительном управлении в качестве кредитора. Инвестор получает проценты по своему кредиту; когда проект завершен, его основная сумма возвращается ему полностью. Брокер трастового договора обычно облегчает сделку.
TTT
Какой разработчик входит в это соглашение? Банки часто неохотно кредитуют определенные типы разработок, например, коммерческие проекты среднего размера — слишком маленькие для крупных кредиторов и слишком большие для мелких — или застройщиков с плохим послужным списком или слишком большим количеством кредитов. Осторожные кредиторы могут также действовать слишком медленно для разработчиков в условиях сжатых сроков начала или завершения проекта.
Такие разработчики часто находятся в кризисной ситуации. По этим причинам инвесторы, заключившие договор о доверительном управлении, часто могут рассчитывать на высокие процентные ставки по своим деньгам. Они могут воспользоваться преимуществами диверсификации в другой класс активов, не будучи экспертами в строительстве или управлении недвижимостью: это пассивные инвестиции.
Инвестирование в доверительное управление имеет определенные риски и недостатки. В отличие от акций, инвестиции в недвижимость неликвидны,. то есть инвесторы не могут вернуть свои деньги по требованию. Кроме того, инвесторы могут рассчитывать только на проценты по кредиту; любое дополнительное увеличение капитала маловероятно.
Инвестируемые стороны могут использовать любые юридические несоответствия в договоре о доверительном управлении, вызывая дорогостоящие юридические затруднения, которые могут поставить под угрозу инвестиции. Типичный инвестор с небольшим опытом может столкнуться с трудностями, поскольку для поиска заслуживающих доверия разработчиков, проектов и брокеров требуется определенный опыт.
Реальный пример договора о доверительном управлении
Краткий договор о доверительном управлении, используемый в округе Остин, штат Техас, соответствует требованиям большинства кредиторов. Форма начинается с определения терминов и пробелов для заемщика, кредитора и доверительного управляющего для заполнения их имен. Также требуется сумма займа и адрес собственности.
После этого раздела в документе указывается передача прав на имущество и единые соглашения, в том числе:
Подробная информация об оплате основного долга и процентов
Депозитные средства
Залоги
Страхование имущества и техническое обслуживание строения
Занятость структуры — предусматривается, что заемщик должен поселиться в течение 60 дней.
Форма также включает неоднородные ковенанты, в которых указывается невыполнение или нарушение любого из условий соглашения. И в нем указывается, что ссуда, о которой идет речь в документе, не является ссудой под залог дома,. то есть чем-то, от чего заемщик получит наличные, а ссудой для покупки недвижимости.
Акт о доверительном управлении заканчивается местом для подписи заемщика, что должно быть сделано в присутствии нотариуса и двух свидетелей, которые также подписывают.
Особенности
Доверительные отношения используются вместо ипотечных кредитов в нескольких штатах.
В финансируемых сделках с недвижимостью трастовые документы передают законное право собственности на недвижимость третьей стороне, такой как банк, компания условного депонирования или титульная компания, до тех пор, пока заемщик не погасит свой долг перед кредитором.
Инвестирование в трастовые дела может обеспечить высокодоходный поток дохода.
