Vekaletname

Emanet Senedi Nedir?

Güven belgesi olarak da bilinen bir güven belgesi, ABD'deki emlak işlemlerinde bazen kullanılan bir belgedir. Bir taraf bir mülk satın almak için başka bir taraftan borç aldığında devreye giren bir belgedir. Güven tapusu, kredi ödenene kadar mülkün tarafsız ve bağımsız bir üçüncü şahıs tarafından güven içinde tutulması için borçlu ile borç veren arasında bir anlaşmayı temsil eder.

, finansmanın gayrimenkul satın alınması söz konusu olduğunda ipotek yerine ipotek kullanımını zorunlu kılıyor. Güven eylemleri Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Kuzey Carolina, Tennessee, Teksas, Virginia ve Batı Virginia'da yaygındır. Kentucky, Maryland ve Güney Dakota gibi birkaç eyalet, hem tröst hem de ipotek kullanımına izin verir.

Güven İşlemlerini Anlama

Bir emlak işleminde - örneğin bir ev satın alma - borç veren, borçluya bir güven sözleşmesiyle bağlantılı bir veya daha fazla senet karşılığında para verir. Bu senet, gayrimenkulün yasal mülkiyetini tarafsız bir mütevelliye,. tipik olarak bir tapu şirketi, emanet şirketi veya bankaya, senet senetleri için teminat olarak elinde tutan bankaya devreder . Hakkaniyete uygun mülkiyet -tam mülkiyeti elde etme hakkı- mülkün tam kullanımı ve sorumluluğu gibi borçluda kalır.

Bu durum kredinin geri ödeme süresi boyunca devam eder. Mütevelli, borçlu borcun tamamını ödeyene kadar yasal unvanı elinde tutar, bu noktada mülkün mülkiyeti borçlunun olur. Borçlu temerrüde düşerse, mütevelli mülkün tam kontrolünü alır.

Güven Tapusu vs. İpotek

ipotek oluşturmak için banka ve özel kredilerde kullanılır ve her ikisi de tipik olarak mülkün bulunduğu ilçede borç olarak kaydedilir.

Bununla birlikte, bir ipotek iki tarafı içerir: bir borçlu (veya ipotek sahibi) ve bir borç veren (veya ipotek sahibi). Buna karşılık, bir güven sözleşmesi üç taraf içerir: bir borç alan (veya güvenen), bir borç veren (veya lehtar) ve mütevelli. Mütevelli, borç verenin yararına haciz hakkına sahiptir; borçlu temerrüde düşerse, mütevelli borç verenin talebi üzerine haciz sürecini başlatır ve tamamlar .

Yaygın kullanımın aksine, ipotek teknik olarak bir mülk satın almak için verilen bir kredi değildir; mülkü kredi için teminat olarak rehin veren bir anlaşmadır.

Hacizler ve Güven Tapuları

İpotek ve güven işlemleri farklı haciz süreçlerine sahiptir. Adli haciz , borç verenin bir ipotek üzerinde temerrüde düştüğü için borçluya karşı dava açtığında uygulanan mahkeme denetimli bir süreçtir. İşlem zaman alıcı ve pahalıdır.

Ayrıca, hacizli mal müzayedesi senet borcunu ödemek için yeterli parayı getirmiyorsa, borç veren borçlu aleyhine bakiye için dava açarak eksiklik kararı verebilir. Ancak, mülk satıldıktan sonra bile, borçlunun geri alma hakkı vardır : Borç verene belirli bir süre içinde geri ödeyebilir ve mülkün tapusunu alabilir.

Buna karşılık, bir güven belgesi, borç verenin mahkeme sistemini atlayarak ve vakıf senedinde ve eyalet yasasında belirtilen prosedürlere bağlı kalarak, daha hızlı ve daha ucuz bir adli olmayan haciz başlatmasına izin verir. Borçlu krediyi geçerli kılmazsa, mülk bir mütevelli satışı yoluyla açık artırmaya çıkarılır.

Satıştan sonra tapu, mütevelliden yeni sahibine mütevelli senedi ile geçer. Mütevelli satışında teklif veren olmadığında, mülk bir mütevelli senedi aracılığıyla borç verene geri döner. Mülk satıldıktan sonra, borçlunun geri alma hakkı yoktur.

Ayrıca, mütevelli, satış tamamlandıktan sonra satıştan elde edilen geliri borçluya ve borç verene ödemekle yükümlüdür. Mütevelli, borç verene borçta kalan tutarı ödeyecek ve borçluya bu tutarı aşan her şeyi ödeyecek ve böylece borç verenin mülkü satın almasına izin verecektir.

Güven Tapularına Yatırım Yapmanın Artıları ve Eksileri

Sulu getiri arayan yatırımcılar bazen gayrimenkul sektörüne, özellikle de güven işlemlerine yönelirler.

Hisse senedi yatırımında yatırımcı, bir gayrimenkul projesi üzerinde çalışan bir geliştiriciye borç para verir. Yatırımcının adı, borç veren olarak güven belgesinde yer alır. Yatırımcı kredisine faiz toplar; proje bittiğinde anaparası kendisine eksiksiz olarak iade edilir. Bir güven tapusu komisyoncusu genellikle anlaşmayı kolaylaştırır.

TTT

Bu düzenlemeye ne tür bir geliştirici giriyor? Bankalar genellikle orta büyüklükteki ticari projeler (büyük borç verenler için çok küçük, küçükler için çok büyük) veya kötü sicili veya çok fazla kredisi olan geliştiriciler gibi belirli türdeki gelişmelere kredi vermekte isteksizdir. Tedbirli borç verenler, bir projeyi başlatmak veya tamamlamak için sıkı bir son teslim tarihine karşı geliştiriciler için çok yavaş hareket edebilir.

Bunun gibi geliştiriciler genellikle biraz sıkıntı içindedir. Bu nedenlerle, tröst senedi yatırımcıları genellikle paraları için yüksek faiz oranları bekleyebilirler. Gayrimenkul inşaatı veya yönetimi konusunda uzman olmak zorunda kalmadan farklı bir varlık sınıfına girmenin faydalarından yararlanabilirler: Bu pasif bir yatırımdır.

Güven tapu yatırımının belirli riskleri ve dezavantajları vardır. Hisse senetlerinin aksine, gayrimenkul yatırımları likit değildir,. yani yatırımcılar paralarını talep üzerine geri alamazlar. Ayrıca, yatırımcılar sadece kredinin yarattığı faizi bekleyebilirler; herhangi bir ek sermaye kazancı olası değildir.

Yatırım yapılan taraflar, yatırımı tehlikeye atabilecek maliyetli yasal karışıklıklara neden olarak, tröst senedindeki yasal tutarsızlıklardan yararlanabilir. Güvenilir geliştiriciler, projeler ve komisyoncular bulmak için özel uzmanlık gerektirdiğinden, az deneyime sahip tipik bir yatırımcı zorluk yaşayabilir.

Bir Güven Senedinin Gerçek Dünya Örneği

Austin County, Teksas'ta kullanılan kısa bir güven belgesi belgesi, çoğu borç verenin gereksinimlerini kapsar. Form, borç alan, borç veren ve mütevellinin adlarını doldurması için terimlerin ve alanların tanımıyla başlar. Ödünç alınan miktar ve mülkün adresi de gereklidir.

Bu bölümden sonra belge, mülkiyet üzerindeki hakların devrini ve aşağıdakileri içeren tek tip sözleşmeleri belirlemeye devam eder:

• Anapara ve faiz ödemesi ile ilgili detaylar

• Emanet fonları

• hacizler

• Mülk sigortası ve yapı bakımı

• Yapı doluluğu—borçlunun 60 gün içinde ikamet etmesi gerektiğini şart koşmak

Form ayrıca, sözleşme koşullarından herhangi birinin temerrüdü veya ihlalini belirten tek biçimli olmayan sözleşmeleri de içerir. Ve belgenin ele aldığı kredinin bir ev kredisi öz sermayesi olmadığını,. yani borçlunun nakit alacağı bir şey olduğunu, ancak mülkün satın alınması için bir kredi olduğunu belirtir.

noter ve aynı zamanda imzalayan iki tanık huzurunda yapılması gereken borçlunun imzası için bir boşluk ile sona erer .

##Öne çıkanlar

• Birkaç eyalette ipotek yerine güven tapuları kullanılmaktadır.

• Finanse edilen gayrimenkul işlemlerinde, emanet tapuları, bir mülkün yasal unvanını, borçlunun borç verene borcunu ödeyene kadar elinde tutması için banka, emanet şirketi veya tapu şirketi gibi üçüncü bir tarafa devreder.

• Güven işlemlerine yatırım yapmak, yüksek verimli bir gelir akışı sağlayabilir.