Escritura fiduciária
O que é uma escritura de fideicomisso?
Uma escritura de fideicomisso – também conhecida como escritura de fideicomisso – é um documento às vezes usado em transações imobiliárias nos EUA. É um documento que entra em jogo quando uma parte faz um empréstimo de outra parte para comprar uma propriedade. A escritura fiduciária representa um acordo entre o mutuário e um credor para que a propriedade seja mantida em confiança por um terceiro neutro e independente até que o empréstimo seja pago.
Embora os títulos fiduciários sejam menos comuns do que antes, cerca de 20 estados ainda exigem o uso de um, em vez de uma hipoteca,. quando o financiamento está envolvido na compra de imóveis. As escrituras de confiança são comuns no Alasca, Arizona, Califórnia, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina do Norte, Tennessee, Texas, Virgínia e Virgínia Ocidental. Alguns estados - como Kentucky, Maryland e Dakota do Sul - permitem o uso de títulos fiduciários e hipotecas.
Entendendo as escrituras de confiança
Em uma transação imobiliária – a compra de uma casa, digamos – um credor dá dinheiro ao mutuário em troca de uma ou mais notas promissórias vinculadas a uma escritura. Essa escritura transfere o título legal do imóvel para um administrador imparcial,. geralmente uma empresa de título, empresa de custódia ou banco, que o mantém como garantia das notas promissórias. O título equitativo – o direito de obter a propriedade plena – permanece com o mutuário, assim como o uso total e a responsabilidade pela propriedade.
Este estado de coisas continua durante todo o período de reembolso do empréstimo. O fiduciário detém o título legal até que o mutuário pague a dívida integralmente, momento em que o título da propriedade se torna do mutuário. Se o mutuário não cumprir o empréstimo, o administrador assume o controle total da propriedade.
Escritura de Confiança vs. Hipoteca
Fiduciários e hipotecas são usados em empréstimos bancários e privados para criar ônus sobre imóveis, e ambos são normalmente registrados como dívida no condado onde o imóvel está localizado.
No entanto, uma hipoteca envolve duas partes: um mutuário (ou devedor) e um credor (ou credor hipotecário). Em contraste, um contrato fiduciário envolve três partes: um mutuário (ou fiduciário), um credor (ou beneficiário) e o fiduciário. O fiduciário detém o título do penhor em benefício do credor; se o mutuário entrar em incumprimento, o agente fiduciário iniciará e concluirá o processo de encerramento a pedido do credor.
Ao contrário do que se costuma dizer, uma hipoteca não é tecnicamente um empréstimo para comprar um imóvel; é um acordo que promete a propriedade como garantia do empréstimo.
Execuções hipotecárias e escrituras fiduciárias
Hipotecas e títulos de confiança têm diferentes processos de encerramento. Uma execução judicial é um processo supervisionado pelo tribunal executado quando o credor entra com uma ação contra o mutuário por inadimplência em uma hipoteca. O processo é demorado e caro.
Além disso, se o leilão de bens executados não trouxer dinheiro suficiente para pagar a nota promissória, o credor pode arquivar uma sentença de deficiência contra o mutuário, processando o saldo. No entanto, mesmo após a venda do imóvel, o mutuário tem o direito de resgate : ele pode reembolsar o credor dentro de um determinado período de tempo e adquirir o título de propriedade.
Em contraste, uma escritura fiduciária permite que o credor inicie uma execução extrajudicial mais rápida e menos dispendiosa, contornando o sistema judicial e aderindo aos procedimentos descritos na escritura fiduciária e na lei estadual. Se o mutuário não fizer o empréstimo em dia, o imóvel é colocado em leilão por meio de venda de um administrador.
O título é transferido do administrador para o novo proprietário por meio de escritura do administrador após a venda. Quando não há licitantes na venda fiduciária, a propriedade reverte para o credor por meio de escritura do fiduciário. Uma vez que a propriedade é vendida, o mutuário não tem direito de resgate.
Além disso, um administrador tem a responsabilidade de pagar o produto da venda ao mutuário e ao credor após a finalização da venda. O fiduciário pagará ao credor o valor restante da dívida e pagará ao mutuário qualquer coisa que ultrapasse esse valor, permitindo que o credor compre o imóvel.
Prós e Contras de Investir em Trust Deeds
Investidores que buscam rendimentos interessantes às vezes recorrem ao setor imobiliário – em particular, títulos fiduciários.
No investimento em escritura de confiança, o investidor empresta dinheiro a um desenvolvedor que trabalha em um projeto imobiliário. O nome do investidor vai na escritura de confiança como credor. O investidor cobra juros sobre seu empréstimo; quando o projeto é concluído, seu principal é devolvido a ele integralmente. Um corretor de escrituras fiduciárias geralmente facilita o negócio.
TTT
Que tipo de desenvolvedor entra nesse arranjo? Os bancos muitas vezes relutam em emprestar para certos tipos de empreendimentos, como projetos comerciais de médio porte – pequenos demais para os grandes credores, grandes demais para os pequenos – ou desenvolvedores com histórico ruim ou muitos empréstimos. Credores cautelosos também podem se mover muito devagar para os desenvolvedores em relação a um prazo apertado para iniciar ou concluir um projeto.
Desenvolvedores como esses costumam ter um pouco de dificuldade. Por essas razões, os investidores em títulos fiduciários geralmente podem esperar altas taxas de juros em seu dinheiro. Eles podem colher os benefícios da diversificação para uma classe de ativos diferente, sem precisar ser especialistas em construção ou administração de imóveis: Este é um investimento passivo.
O investimento em escritura de confiança tem certos riscos e desvantagens. Ao contrário das ações, os investimentos imobiliários não são líquidos,. o que significa que os investidores não podem recuperar seu dinheiro sob demanda. Além disso, os investidores podem esperar apenas os juros que o empréstimo gera; qualquer valorização de capital adicional é improvável.
As partes investidas podem explorar quaisquer discrepâncias legais na escritura fiduciária, causando complicações legais onerosas que podem colocar em risco o investimento. O investidor típico com pouca experiência pode ter dificuldade, pois é preciso conhecimento específico para encontrar desenvolvedores, projetos e corretores confiáveis e confiáveis.
Exemplo do mundo real de uma escritura de fideicomisso
Um documento curto de escritura de confiança usado no Condado de Austin, Texas, cobre os requisitos para a maioria dos credores. O formulário começa com uma definição de termos e espaços para o devedor, credor e administrador preencherem seus nomes. O valor a ser emprestado e o endereço do imóvel também são necessários.
Após esta seção, o documento passa a especificar a transferência de direitos sobre a propriedade e convênios uniformes, incluindo:
Detalhes sobre pagamento de principal e juros
Fundos de depósito
Penhores
Seguro de propriedade e manutenção de estrutura
Ocupação da estrutura - estipulando que o mutuário deve assumir a residência dentro de 60 dias
O formulário também inclui cláusulas não uniformes, que especificam a inadimplência ou violação de qualquer um dos termos do contrato. E especifica que o empréstimo de que trata o documento não é um empréstimo imobiliário – ou seja, algo do qual o mutuário receberá dinheiro – mas para comprar o imóvel.
A escritura de fiança termina com um espaço para a assinatura do mutuário, que deve ser feita na presença de um notário e de duas testemunhas, que também assinam.
##Destaques
As escrituras de confiança são usadas no lugar de hipotecas em vários estados.
Nas transações imobiliárias financiadas, os títulos fiduciários transferem o título legal de uma propriedade para um terceiro - como um banco, uma empresa de custódia ou uma empresa de título - para manter até que o mutuário pague sua dívida ao credor.
Investir em títulos fiduciários pode fornecer um fluxo de renda de alto rendimento.
