Trust Deed

Hva er en tillitsskjøte?

En trust deed - også kjent som en deed of trust - er et dokument som noen ganger brukes i eiendomstransaksjoner i USA. Det er et dokument som kommer inn når en part har tatt opp et lån fra en annen part for å kjøpe en eiendom. Tillitsskjøtet representerer en avtale mellom låntaker og långiver om å ha eiendommen i forvaltning av en nøytral og uavhengig tredjepart inntil lånet er nedbetalt.

Selv om tillitsbrev er mindre vanlige enn de en gang var, gir rundt 20 stater fortsatt mandat til bruk av ett, i stedet for et boliglån,. når finansiering er involvert i kjøp av eiendom. Tillitsgjerninger er vanlige i Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia og West Virginia. Noen få stater - som Kentucky, Maryland og South Dakota - tillater bruk av både trust-skjøter og pantelån.

Forstå tillitsgjerninger

I en eiendomstransaksjon – kjøp av bolig, for eksempel – gir en långiver låntakeren penger i bytte mot ett eller flere gjeldsbrev knyttet til et trustbrev. Dette skjøtet overfører rettslig eiendomsrett til den faste eiendommen til en upartisk bobestyrer,. typisk et eiendomsselskap, deponeringsselskap eller bank, som holder den som sikkerhet for gjeldsbrevene. Den rettferdige eiendomsretten – retten til å oppnå fullt eierskap – forblir hos låntakeren, det samme gjør full bruk av og ansvaret for eiendommen.

Denne tilstanden fortsetter gjennom hele nedbetalingstiden på lånet. Forvalteren har den juridiske eiendomsretten til låntakeren betaler gjelden i sin helhet, på hvilket tidspunkt eiendomsretten til eiendommen blir låntakerens. Dersom låntaker misligholder lånet, tar bobestyreren full kontroll over eiendommen.

Trust Deed vs Pant

Skjøter og pantelån brukes både i banklån og private lån for å opprette pant i fast eiendom, og begge er vanligvis registrert som gjeld i fylket der eiendommen ligger.

Imidlertid involverer et boliglån to parter: en låntaker (eller panthaver) og en långiver (eller panthaver). I motsetning til dette involverer et tillitsbrev tre parter: en låntaker (eller tillitsmann), en långiver (eller begunstiget) og bobestyreren. Forvalteren har eiendomsretten til panteretten til utlånerens fordel; hvis låntakeren misligholder, vil bobestyreren sette i gang og fullføre tvangsprosessen på långivers anmodning.

I motsetning til vanlig bruk, er ikke et boliglån teknisk sett et lån for å kjøpe en eiendom; det er en avtale som pantsetter eiendommen som sikkerhet for lånet.

Foreclosures og Trust Deeds

Pantelån og tillitsbrev har forskjellige tvangsprosesser. En rettslig foreclosure er en rettsovervåket prosess som håndheves når långiveren angir et søksmål mot låntakeren for mislighold av et boliglån. Prosessen er tidkrevende og kostbar.

Dessuten, hvis den utelukkede eiendomsauksjonen ikke bringer inn nok penger til å betale ned på gjeldsbrevet, kan utlåner inngi en mangelsdom mot låntakeren og saksøke for saldoen. Men selv etter at eiendommen er solgt, har låntakeren rett til innløsning : De kan tilbakebetale långiveren innen en fastsatt tid og erverve eiendomsretten.

I motsetning til dette lar en trust skjøte långiveren starte en raskere og rimeligere ikke-rettslig foreclosure, omgå rettssystemet og følge prosedyrene som er skissert i trust skjøte og statlig lov. Dersom låntaker ikke gjør lånet aktuelt, legges eiendommen ut på auksjon gjennom bobestyrersalg.

Hjemmelen går over fra bobestyrer til ny eier gjennom bostyrers skjøte etter salget. Når det ikke er noen budgivere ved bobestyrersalget, går eiendommen tilbake til utlåner gjennom et bobestyrers skjøte. Når eiendommen er solgt, har låntaker ingen innløsningsrett.

Videre har en bobestyrer ansvaret for å betale inntektene fra salget til låntaker og långiver etter at salget er fullført. Tillitsmannen vil betale utlåner beløpet som er igjen på gjelden og betale låntakeren alt som overstiger dette beløpet, og dermed tillate utlåner å kjøpe eiendommen.

Fordeler og ulemper med å investere i tillitsbrev

Investorer som søker etter saftige avkastninger, henvender seg noen ganger til eiendomssektoren - spesielt trust gjerninger.

I trust skjøteinvestering låner investoren penger til en utvikler som jobber med et eiendomsprosjekt. Investorens navn går på tillitsbrevet som utlåner. Investoren krever renter på lånet sitt; når prosjektet er ferdig, returneres rektor i sin helhet til ham. En tillitsbrevmegler forenkler vanligvis handelen.

TTT

Hva slags utvikler går inn i denne ordningen? Banker er ofte motvillige til å låne ut til visse typer utbygginger, for eksempel mellomstore kommersielle prosjekter – for små for de store långiverne, for store for de små – eller utviklere med dårlige resultater eller for mange lån. Forsiktige långivere kan også gå for sakte for utviklere opp mot en stram frist for å starte eller fullføre et prosjekt.

Utviklere som disse er ofte i en knase. Av disse grunner kan investorer med tillitsbrev ofte forvente høye renter på pengene sine. De kan høste fordelene av å diversifisere til en annen aktivaklasse, uten å måtte være eksperter på eiendomsbygging eller -forvaltning: Dette er en passiv investering.

Investering med tillitsskjøte har visse risikoer og ulemper. I motsetning til aksjer er ikke eiendomsinvesteringer likvide,. noe som betyr at investorer ikke kan hente pengene sine på forespørsel. Investorer kan også forvente bare rentene lånet genererer; ytterligere kapitalvekst er usannsynlig.

Investerte parter kan utnytte eventuelle juridiske avvik i trustakten, og forårsake kostbare juridiske forviklinger som kan sette investeringen i fare. Den typiske investoren med liten erfaring kan ha problemer, siden det krever spesifikk ekspertise for å finne troverdige og pålitelige utviklere, prosjekter og meglere.

Eksempler fra den virkelige verden på et tillitsbrev

En kort form av tillitsdokument som brukes i Austin County, Texas, dekker kravene til de fleste långivere. Skjemaet begynner med en definisjon av begreper og mellomrom for låntaker, utlåner og bobestyrer å fylle ut navnene sine. Beløpet som lånes og adressen til eiendommen er også påkrevd.

Etter denne delen fortsetter dokumentet med å spesifisere overføringen av rettigheter til eiendommen og enhetlige pakter, inkludert:

• Detaljer om betaling av hovedstol og renter

• Deponeringsmidler

• Liens

• Eiendomsforsikring og strukturvedlikehold

• Strukturbelegg - som fastsetter at låntaker må bosette seg innen 60 dager

Skjemaet inkluderer også uensartede avtaler, som spesifiserer mislighold eller brudd på noen av avtalevilkårene. Og det spesifiserer at lånet dokumentet omhandler ikke er et egenkapitallån - det vil si noe låntakeren vil motta kontanter fra - men et for kjøp av eiendommen.

Tillitsbrevet avsluttes med en plass for låntakers underskrift, som skal gjøres i nærvær av notarius og to vitner, som også skriver under.

Høydepunkter

– Tillitsskjøter brukes i stedet for pantelån i flere stater.

• I finansierte eiendomstransaksjoner overfører trustskjøter den juridiske tittelen til en eiendom til en tredjepart – for eksempel en bank, escrow-selskap eller tittelselskap – for å holde til låntakeren betaler tilbake gjelden til långiveren.

– Å investere i trustskjøter kan gi en inntektsstrøm med høy avkastning.