Acte de fiducie
Qu'est-ce qu'un acte de fiducie ?
Un acte de fiducie, également appelé acte de fiducie, est un document parfois utilisé dans les transactions immobilières aux États-Unis. C'est un document qui entre en jeu lorsqu'une partie a contracté un prêt auprès d'une autre partie pour acheter une propriété. L'acte de fiducie représente un accord entre l'emprunteur et un prêteur pour que le bien soit détenu en fiducie par un tiers neutre et indépendant jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.
Bien que les actes de fiducie soient moins courants qu'ils ne l'étaient autrefois, une vingtaine d'États exigent toujours l'utilisation d'un seul, plutôt qu'une hypothèque,. lorsque le financement est impliqué dans l'achat d'un bien immobilier. Les actes de fiducie sont courants en Alaska, en Arizona, en Californie, au Colorado, en Idaho, en Illinois, au Mississippi, au Missouri, au Montana, en Caroline du Nord, au Tennessee, au Texas, en Virginie et en Virginie occidentale. Quelques États, tels que le Kentucky, le Maryland et le Dakota du Sud, autorisent l'utilisation à la fois d'actes de fiducie et d'hypothèques.
Comprendre les actes de fiducie
Dans une transaction immobilière, par exemple l'achat d'une maison, un prêteur donne de l'argent à l'emprunteur en échange d'un ou plusieurs billets à ordre liés à un acte de fiducie. Cet acte transfère le titre légal du bien immobilier à un fiduciaire impartial,. généralement une société de titre, une société d' entiercement ou une banque, qui le détient en garantie des billets à ordre. Le titre équitable - le droit d'obtenir la pleine propriété - appartient à l'emprunteur, tout comme la pleine utilisation et la pleine responsabilité du bien.
Cet état de fait perdure tout au long de la durée de remboursement du prêt. Le syndic détient le titre légal jusqu'à ce que l'emprunteur paie la totalité de la dette,. moment auquel le titre de propriété devient celui de l'emprunteur. Si l'emprunteur fait défaut sur le prêt, le syndic prend le contrôle total de la propriété.
Acte de fiducie vs hypothèque
Les actes de fiducie et les hypothèques sont tous deux utilisés dans les prêts bancaires et privés pour créer des privilèges sur des biens immobiliers, et les deux sont généralement enregistrés comme une dette dans le comté où se trouve la propriété.
Cependant, une hypothèque implique deux parties : un emprunteur (ou débiteur hypothécaire) et un prêteur (ou créancier hypothécaire). En revanche, un acte de fiducie implique trois parties : un emprunteur (ou fiduciaire), un prêteur (ou bénéficiaire) et le fiduciaire. Le syndic détient le titre du privilège au profit du prêteur ; si l'emprunteur fait défaut, le syndic lancera et terminera le processus de forclusion à la demande du prêteur.
Contrairement à l'usage courant, une hypothèque n'est pas techniquement un prêt pour acheter une propriété ; c'est un accord qui met en gage la propriété comme garantie pour le prêt.
Saisies et actes de fiducie
Les hypothèques et les actes de fiducie ont des processus de forclusion différents. Une forclusion judiciaire est un processus supervisé par un tribunal appliqué lorsque le prêteur intente une action en justice contre l'emprunteur pour défaut de paiement d'un prêt hypothécaire. Le processus est long et coûteux.
De plus, si la vente aux enchères de biens saisis ne rapporte pas assez d'argent pour rembourser le billet à ordre, le prêteur peut déposer un jugement de carence contre l'emprunteur, poursuivant pour le solde. Cependant, même après la vente du bien, l'emprunteur dispose d'un droit de rachat : il peut rembourser le prêteur dans un délai déterminé et acquérir le titre de propriété.
En revanche, un acte de fiducie permet au prêteur d'entamer une saisie non judiciaire plus rapide et moins coûteuse, en contournant le système judiciaire et en respectant les procédures décrites dans l'acte de fiducie et la loi de l'État. Si l'emprunteur ne rend pas le prêt courant, la propriété est mise aux enchères par le biais d'une vente par un syndic.
Le titre est transféré du syndic au nouveau propriétaire par l'acte de syndic après la vente. Lorsqu'il n'y a pas d'enchérisseurs à la vente du syndic, la propriété revient au prêteur par le biais d'un acte de syndic. Une fois le bien vendu, l'emprunteur n'a aucun droit de rachat.
De plus, un syndic a la responsabilité de verser le produit de la vente à l'emprunteur et au prêteur une fois la vente finalisée. Le syndic paiera au prêteur le montant restant sur la dette et paiera à l'emprunteur tout ce qui dépasse ce montant, permettant ainsi au prêteur d'acheter la propriété.
Avantages et inconvénients d'investir dans des actes de fiducie
Les investisseurs à la recherche de rendements juteux se tournent parfois vers le secteur immobilier, notamment les actes de fiducie.
Dans un acte de fiducie, l'investisseur prête de l'argent à un promoteur travaillant sur un projet immobilier. Le nom de l'investisseur figure sur l'acte de fiducie en tant que prêteur. L'investisseur perçoit des intérêts sur son prêt ; lorsque le projet est terminé, son principal lui est intégralement restitué. Un courtier en acte de fiducie facilite généralement la transaction.
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Quel type de développeur entre dans cet arrangement ? Les banques sont souvent réticentes à prêter à certains types de développements, tels que les projets commerciaux de taille moyenne - trop petits pour les gros prêteurs, trop gros pour les petits - ou les promoteurs avec de mauvais antécédents ou trop de prêts. Les prêteurs prudents peuvent également agir trop lentement pour les développeurs face à un délai serré pour commencer ou terminer un projet.
Les développeurs comme ceux-ci sont souvent en difficulté. Pour ces raisons, les investisseurs en fiducie peuvent souvent s'attendre à des taux d'intérêt élevés sur leur argent. Ils peuvent récolter les bénéfices d'une diversification dans une autre classe d'actifs, sans avoir à être des experts en construction ou en gestion immobilière : il s'agit d'un investissement passif.
L'investissement dans un acte de fiducie comporte certains risques et inconvénients. Contrairement aux actions, les placements immobiliers ne sont pas liquides,. ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent sur demande. De plus, les investisseurs ne peuvent s'attendre qu'aux intérêts générés par le prêt ; toute appréciation supplémentaire du capital est peu probable.
Les parties investies peuvent exploiter toute divergence juridique dans l'acte de fiducie, provoquant des enchevêtrements juridiques coûteux qui peuvent mettre en danger l'investissement. L'investisseur typique peu expérimenté peut avoir des difficultés, car il faut une expertise spécifique pour trouver des développeurs, des projets et des courtiers crédibles et dignes de confiance.
Exemple concret d'acte de fiducie
Un acte de fiducie abrégé utilisé dans le comté d'Austin, au Texas, couvre les exigences de la plupart des prêteurs. Le formulaire commence par une définition des termes et des espaces pour que l'emprunteur, le prêteur et le fiduciaire inscrivent leurs noms. Le montant emprunté et l'adresse de la propriété sont également requis.
Après cette section, le document poursuit en précisant le transfert des droits sur la propriété et les clauses uniformes, notamment :
Détails sur le paiement du principal et des intérêts
Fonds d'entiercement
Liens
Assurance des biens et entretien de la structure
Occupation de la structure - stipulant que l'emprunteur doit prendre résidence dans les 60 jours
Le formulaire comprend également des engagements non uniformes, qui spécifient le défaut ou la violation de l'une des conditions de l'accord. Et il précise que le prêt dont traite le document n'est pas un prêt sur valeur domiciliaire - c'est-à-dire quelque chose dont l'emprunteur recevra de l'argent - mais un prêt pour l'achat de la propriété.
L'acte de fiducie se termine par un espace pour la signature de l'emprunteur, qui doit être faite en présence d'un notaire et de deux témoins, qui signent également.
Points forts
Les actes de fiducie sont utilisés à la place des hypothèques dans plusieurs États.
Dans les transactions immobilières financées, les actes de fiducie transfèrent le titre légal d'un bien à un tiers, tel qu'une banque, une société fiduciaire ou une société de titre, pour le conserver jusqu'à ce que l'emprunteur rembourse sa dette au prêteur.
Investir dans des actes de fiducie peut fournir un flux de revenus à haut rendement.
