Akta Amanah

Apakah Surat Ikatan Amanah?

Surat ikatan amanah—juga dikenali sebagai surat ikatan amanah—adalah dokumen yang kadangkala digunakan dalam urus niaga hartanah di AS. Ia adalah dokumen yang mula dimainkan apabila satu pihak telah membuat pinjaman daripada pihak lain untuk membeli hartanah. Surat ikatan amanah mewakili perjanjian antara peminjam dan pemberi pinjaman untuk memiliki harta yang dipegang sebagai amanah oleh pihak ketiga yang neutral dan bebas sehingga pinjaman dilunaskan.

Walaupun surat ikatan amanah adalah kurang biasa berbanding dahulu, kira-kira 20 negeri masih mewajibkan penggunaan satu, bukannya gadai janji,. apabila pembiayaan terlibat dalam pembelian hartanah. Surat ikatan amanah adalah perkara biasa di Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia dan West Virginia. Beberapa negeri—seperti Kentucky, Maryland dan South Dakota—membenarkan penggunaan kedua-dua surat ikatan amanah dan gadai janji.

Memahami Akta Amanah

Dalam urus niaga hartanah—pembelian rumah, katakan—peminjam memberikan wang kepada peminjam sebagai pertukaran untuk satu atau lebih nota janji hutang yang dikaitkan dengan surat ikatan amanah. Surat ikatan ini memindahkan hak milik sah kepada harta tanah kepada pemegang amanah yang saksama,. biasanya syarikat hak milik, syarikat escrow atau bank, yang memegangnya sebagai cagaran untuk nota janji hutang. Hakmilik saksama—hak untuk mendapatkan pemilikan penuh—kekal pada peminjam, begitu juga penggunaan sepenuhnya dan tanggungjawab untuk harta tersebut.

Keadaan ini berterusan sepanjang tempoh pembayaran balik pinjaman. Pemegang amanah memegang hak milik yang sah sehingga peminjam membayar hutang sepenuhnya, di mana hakmilik harta itu menjadi milik peminjam. Jika peminjam gagal membayar pinjaman, pemegang amanah akan mengawal sepenuhnya harta tersebut.

Surat Ikatan Amanah vs. gadai janji

Surat ikatan amanah dan gadai janji kedua-duanya digunakan dalam pinjaman bank dan swasta untuk mewujudkan lien pada hartanah, dan kedua-duanya biasanya direkodkan sebagai hutang di daerah tempat harta itu berada.

Walau bagaimanapun, gadai janji melibatkan dua pihak: peminjam (atau gadai janji) dan pemberi pinjaman (atau pemegang gadai janji). Sebaliknya, surat ikatan amanah melibatkan tiga pihak: peminjam (atau pemberi amanah), pemberi pinjaman (atau benefisiari), dan pemegang amanah. Pemegang amanah memegang hak milik kepada lien untuk faedah pemberi pinjaman; jika peminjam ingkar, pemegang amanah akan memulakan dan menyelesaikan proses perampasan atas permintaan pemberi pinjaman.

Bertentangan dengan penggunaan popular, gadai janji secara teknikal bukanlah pinjaman untuk membeli hartanah; ia adalah perjanjian yang mencagarkan harta sebagai cagaran untuk pinjaman.

Penyitaan dan Surat Ikatan Amanah

Gadai janji dan surat ikatan amanah mempunyai proses rampasan yang berbeza. Rampasan kehakiman ialah proses yang diawasi oleh mahkamah yang dikuatkuasakan apabila pemberi pinjaman memfailkan tuntutan mahkamah terhadap peminjam kerana gagal membayar gadai janji. Prosesnya memakan masa dan mahal.

Selain itu, jika lelongan harta yang dirampas tidak membawa masuk wang yang mencukupi untuk membayar nota janji hutang, pemberi pinjaman boleh memfailkan penghakiman kekurangan terhadap peminjam, menyaman bakinya. Walau bagaimanapun, walaupun selepas harta itu dijual, peminjam mempunyai hak untuk menebus : Mereka boleh membayar balik pemberi pinjaman dalam tempoh masa yang ditetapkan dan memperoleh hak milik hartanah.

Sebaliknya, surat ikatan amanah membolehkan pemberi pinjaman memulakan perampasan bukan kehakiman yang lebih cepat dan lebih murah, memintas sistem mahkamah dan mematuhi prosedur yang digariskan dalam surat ikatan amanah dan undang-undang negeri. Jika peminjam tidak membuat pinjaman semasa, harta itu akan dilelong melalui jualan pemegang amanah.

Hak milik berpindah daripada pemegang amanah kepada pemilik baharu melalui surat ikatan pemegang amanah selepas penjualan. Apabila tiada pembida pada jualan pemegang amanah, harta itu kembali kepada pemberi pinjaman melalui surat ikatan pemegang amanah. Setelah harta itu dijual, peminjam tidak mempunyai hak untuk menebus.

Tambahan pula, pemegang amanah bertanggungjawab membayar hasil jualan kepada peminjam dan pemberi pinjaman selepas jualan dimuktamadkan. Pemegang amanah akan membayar pemberi pinjaman jumlah baki hutang dan membayar peminjam apa-apa yang melebihi jumlah itu, dengan itu membenarkan pemberi pinjaman membeli harta itu.

Kebaikan dan Keburukan Melabur dalam Surat Ikatan Amanah

Pelabur yang mencari hasil yang menarik kadangkala beralih kepada sektor hartanah—khususnya, surat ikatan amanah.

Dalam pelaburan surat ikatan amanah, pelabur meminjamkan wang kepada pemaju yang bekerja dalam projek hartanah. Nama pelabur tertera pada surat ikatan amanah sebagai pemberi pinjaman. Pelabur mengutip faedah ke atas pinjamannya; apabila projek itu selesai pengetuanya dikembalikan kepadanya sepenuhnya. Broker surat ikatan amanah biasanya memudahkan urusan.

TTT

Apakah jenis pembangun yang memasuki pengaturan ini? Bank sering keberatan untuk memberi pinjaman kepada jenis pembangunan tertentu, seperti projek komersial bersaiz sederhana—terlalu kecil untuk pemberi pinjaman besar, terlalu besar untuk yang kecil—atau pemaju yang mempunyai rekod prestasi yang lemah atau terlalu banyak pinjaman. Pemberi pinjaman yang berhati-hati juga mungkin bergerak terlalu perlahan untuk pemaju menghadapi tarikh akhir yang ketat untuk memulakan atau menyiapkan projek.

Pemaju seperti ini sering mengalami sedikit masalah. Atas sebab ini, pelabur surat ikatan amanah mungkin sering menjangkakan kadar faedah tinggi ke atas wang mereka. Mereka boleh meraih faedah mempelbagaikan ke dalam kelas aset yang berbeza, tanpa perlu menjadi pakar dalam pembinaan atau pengurusan hartanah: Ini adalah pelaburan pasif.

Pelaburan surat ikatan amanah mempunyai risiko dan keburukan tertentu. Tidak seperti saham, pelaburan hartanah tidak cair,. bermakna pelabur tidak boleh mendapatkan semula wang mereka atas permintaan. Selain itu, pelabur boleh mengharapkan hanya faedah yang dijana oleh pinjaman; sebarang peningkatan modal tambahan tidak mungkin.

Pihak yang melabur boleh mengeksploitasi sebarang percanggahan undang-undang dalam surat ikatan amanah, menyebabkan keterlibatan undang-undang yang mahal yang boleh membahayakan pelaburan. Pelabur biasa yang mempunyai sedikit pengalaman mungkin mengalami kesukaran, kerana ia memerlukan kepakaran khusus untuk mencari pembangun, projek dan broker yang boleh dipercayai dan boleh dipercayai.

Contoh Surat Ikatan Amanah Dunia Sebenar

Dokumen surat ikatan amanah berbentuk ringkas yang digunakan di Austin County, Texas, merangkumi keperluan untuk kebanyakan pemberi pinjaman. Borang ini bermula dengan definisi terma dan ruang untuk peminjam, pemberi pinjaman dan pemegang amanah mengisi nama mereka. Jumlah yang dipinjam dan alamat hartanah juga diperlukan.

Selepas bahagian ini, dokumen itu meneruskan untuk menentukan pemindahan hak dalam harta dan perjanjian seragam termasuk:

• Butiran tentang pembayaran prinsipal dan faedah

• Dana escrow

• Lien

• Insurans harta dan penyelenggaraan struktur

• Penghunian struktur—menetapkan peminjam mesti mengambil pemastautin dalam tempoh 60 hari

Borang ini juga termasuk perjanjian tidak seragam, yang menyatakan keingkaran atau pelanggaran mana-mana syarat perjanjian. Dan ia menyatakan bahawa pinjaman yang diuruskan oleh dokumen itu bukanlah ekuiti pinjaman rumah —iaitu, sesuatu yang peminjam akan menerima wang tunai daripadanya—tetapi satu untuk membeli harta itu.

Akta amanah diakhiri dengan ruang untuk tandatangan peminjam, yang mesti dilakukan di hadapan seorang notari dan dua orang saksi, yang juga menandatangani.

##Sorotan

• Surat ikatan amanah digunakan sebagai ganti gadai janji di beberapa negeri.

• Dalam urus niaga hartanah yang dibiayai, surat ikatan amanah memindahkan hak milik sah sesuatu harta kepada pihak ketiga—seperti bank, syarikat escrow atau syarikat hak milik—untuk dipegang sehingga peminjam membayar balik hutang mereka kepada pemberi pinjaman.

• Melabur dalam surat ikatan amanah boleh memberikan aliran pendapatan yang tinggi.