Atto di fiducia

Che cos'è un atto di fiducia?

Un atto di fiducia, noto anche come atto di fiducia, è un documento talvolta utilizzato nelle transazioni immobiliari negli Stati Uniti. È un documento che entra in gioco quando una parte ha contratto un prestito da un'altra parte per acquistare una proprietà. L'atto fiduciario rappresenta un accordo tra il mutuatario e un prestatore per avere la proprietà affidata a una terza parte neutrale e indipendente fino all'estinzione del prestito.

Sebbene gli atti di fiducia siano meno comuni di una volta, circa 20 stati continuano a imporre l'uso di uno, anziché di un mutuo,. quando il finanziamento è coinvolto nell'acquisto di immobili. Gli atti di fiducia sono comuni in Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia e West Virginia. Alcuni stati, come Kentucky, Maryland e South Dakota, consentono l'uso sia di atti fiduciari che di mutui.

Capire gli atti di fiducia

In una transazione immobiliare, per esempio l'acquisto di una casa, un prestatore dà denaro al mutuatario in cambio di una o più cambiali legate a un atto fiduciario. Questo atto trasferisce il titolo legale sulla proprietà immobiliare a un fiduciario imparziale,. in genere una società di proprietà, una società di deposito a garanzia o una banca, che lo detiene come garanzia per le cambiali. Il titolo equo - il diritto di ottenere la piena proprietà - rimane al mutuatario, così come il pieno utilizzo e la responsabilità della proprietà.

Questo stato di cose persiste per tutto il periodo di rimborso del prestito. Il fiduciario detiene il titolo legale fino a quando il mutuatario non paga per intero il debito,. a quel punto il titolo della proprietà diventa del mutuatario. Se il mutuatario è inadempiente sul prestito, il fiduciario assume il pieno controllo della proprietà.

Atto di fiducia contro mutuo

Gli atti fiduciari e i mutui sono utilizzati sia in prestiti bancari che privati per creare privilegi su immobili, ed entrambi sono tipicamente registrati come debito nella contea in cui si trova la proprietà.

Tuttavia, un mutuo coinvolge due parti: un mutuatario (o mutuatario) e un prestatore (o mutuatario). Al contrario, un atto fiduciario coinvolge tre parti: un mutuatario (o fiduciario), un prestatore (o beneficiario) e il fiduciario. Il fiduciario detiene il titolo di pegno a beneficio del prestatore; se il mutuatario è inadempiente, il fiduciario avvierà e completerà il processo di preclusione su richiesta del prestatore.

Contrariamente all'uso popolare, un mutuo non è tecnicamente un prestito per acquistare un immobile; è un accordo che impegna la proprietà a garanzia del prestito.

Pignoramenti e atti di fiducia

I mutui e gli atti fiduciari hanno diversi processi di preclusione. Una preclusione giudiziaria è un processo supervisionato dal tribunale applicato quando il prestatore intenta una causa contro il mutuatario per inadempimento su un mutuo. Il processo è lungo e costoso.

Inoltre, se l'asta di proprietà pignorata non porta abbastanza soldi per pagare la cambiale, il prestatore può presentare una sentenza di carenza contro il mutuatario, facendo causa per il saldo. Tuttavia, anche dopo la vendita della proprietà, il mutuatario ha il diritto di riscatto : può rimborsare il prestatore entro un determinato periodo di tempo e acquisire il titolo di proprietà.

Al contrario, un atto fiduciario consente al prestatore di avviare una preclusione extragiudiziale più rapida e meno costosa, aggirando il sistema giudiziario e aderendo alle procedure delineate nell'atto fiduciario e nella legge statale. Se il mutuatario non rende il prestito attuale, la proprietà viene messa all'asta tramite la vendita di un fiduciario.

Il titolo viene trasferito dal fiduciario al nuovo proprietario attraverso l'atto del curatore dopo la vendita. Quando non ci sono offerenti alla vendita del fiduciario, la proprietà ritorna al prestatore attraverso un atto di fiduciario. Una volta che l'immobile è stato venduto, il mutuatario non ha diritto al riscatto.

Inoltre, un fiduciario ha la responsabilità di pagare i proventi della vendita al mutuatario e al prestatore dopo che la vendita è stata finalizzata. Il fiduciario pagherà al prestatore l'importo rimasto sul debito e pagherà al mutuatario tutto ciò che supera tale importo, consentendo così al prestatore di acquistare la proprietà.

Pro e contro dell'investimento in atti di fiducia

Gli investitori alla ricerca di rendimenti succosi a volte si rivolgono al settore immobiliare, in particolare agli atti di fiducia.

In un atto fiduciario che investe, l'investitore presta denaro a uno sviluppatore che lavora su un progetto immobiliare. Il nome dell'investitore va sull'atto di fiducia come prestatore. L'investitore riscuote gli interessi sul suo prestito; quando il progetto è terminato, il suo preside gli viene restituito per intero. Un broker di atti fiduciari di solito facilita l'affare.

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Che tipo di sviluppatore entra in questo accordo? Le banche sono spesso riluttanti a concedere prestiti a determinati tipi di sviluppo, come progetti commerciali di medie dimensioni - troppo piccoli per i grandi finanziatori, troppo grandi per i piccoli - o sviluppatori con scarsi risultati o troppi prestiti. Gli istituti di credito prudenti possono anche muoversi troppo lentamente per gli sviluppatori rispetto a una scadenza ravvicinata per l'inizio o il completamento di un progetto.

Sviluppatori come questi sono spesso in crisi. Per questi motivi, gli investitori in atti di fiducia possono spesso aspettarsi tassi di interesse elevati sui loro soldi. Possono trarre vantaggio dalla diversificazione in una diversa classe di attività, senza dover essere esperti nella costruzione o nella gestione di immobili: questo è un investimento passivo.

L'investimento in atti di fiducia presenta alcuni rischi e svantaggi. A differenza delle azioni, gli investimenti immobiliari non sono liquidi,. il che significa che gli investitori non possono recuperare i loro soldi su richiesta. Inoltre, gli investitori possono aspettarsi solo l'interesse generato dal prestito; è improbabile un ulteriore apprezzamento del capitale.

Le parti interessate possono sfruttare eventuali discrepanze legali nell'atto di trust, causando costosi intrecci legali che potrebbero mettere in pericolo l'investimento. L'investitore tipico con poca esperienza potrebbe avere difficoltà, poiché richiede competenze specifiche per trovare sviluppatori, progetti e broker credibili e affidabili.

Esempio nel mondo reale di un atto di fiducia

Un breve documento di atto fiduciario utilizzato nella contea di Austin, in Texas, copre i requisiti per la maggior parte dei prestatori. Il modulo inizia con una definizione di termini e spazi per il mutuatario, il prestatore e il fiduciario per compilare i loro nomi. Sono richiesti anche l'importo preso in prestito e l'indirizzo della proprietà.

Dopo questa sezione, il documento prosegue specificando il trasferimento dei diritti sulla proprietà e patti uniformi tra cui:

• Dettagli sul pagamento del capitale e degli interessi

• Fondi in garanzia

• Pegni

• Assicurazione proprietà e manutenzione delle strutture

• Occupazione della struttura: stabilendo che il mutuatario debba prendere la residenza entro 60 giorni

Il modulo include anche patti non uniformi, che specificano l'inadempimento o la violazione di uno qualsiasi dei termini dell'accordo. E specifica che il prestito di cui si occupa il documento non è un mutuo per la casa,. ovvero qualcosa da cui il mutuatario riceverà contanti, ma uno per l'acquisto della proprietà.

L'atto di fiducia si conclude con uno spazio per la firma del mutuatario, che deve essere fatta alla presenza di un notaio e di due testimoni, che firmano anche loro.

Mette in risalto

• Gli atti fiduciari vengono utilizzati al posto dei mutui in diversi stati.

• Nelle transazioni immobiliari finanziate, gli atti fiduciari trasferiscono il titolo legale di una proprietà a una terza parte, come una banca, una società di deposito a garanzia o una società di proprietà, fino a quando il mutuatario non ripaga il debito con il prestatore.

• Investire in atti di fiducia può fornire un flusso di reddito ad alto rendimento.