Trust Deed

Vad är en förtroendehandling?

En förtroendehandling – även känd som en förtroendehandling – är ett dokument som ibland används i fastighetstransaktioner i USA. Det är ett dokument som kommer in när en part har tagit ett lån från en annan part för att köpa en fastighet. Förtroendehandlingen representerar en överenskommelse mellan låntagaren och en långivare om att få egendomen i förtroende av en neutral och oberoende tredje part tills lånet betalas av.

Även om förtroendehandlingar är mindre vanliga än de en gång var, kräver ett 20-tal stater fortfarande användningen av en, snarare än en inteckning,. när finansiering är inblandad i köp av fastigheter. Förtroendehandlingar är vanliga i Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia och West Virginia. Ett fåtal delstater – som Kentucky, Maryland och South Dakota – tillåter användning av både förtroendebrev och inteckningar.

Förstå förtroendehandlingar

I en fastighetsaffär – säg köp av en bostad – ger en långivare låntagaren pengar i utbyte mot ett eller flera skuldebrev kopplade till en förtroendehandling. Denna handling överför laglig äganderätt till den fasta egendomen till en opartisk förvaltare,. vanligtvis ett ägandebolag, depositionsbolag eller bank, som håller den som säkerhet för skuldebreven. Den rättvisa äganderätten – rätten att erhålla full äganderätt – förblir hos låntagaren, liksom full användning av och ansvar för fastigheten.

Detta tillstånd fortsätter under hela lånetidens återbetalningstid. Förvaltaren innehar den juridiska äganderätten tills låntagaren betalar skulden i sin helhet, då äganderätten till fastigheten blir låntagarens. Om låntagaren misslyckas med lånet, tar förvaltaren full kontroll över fastigheten.

Trust Deed vs. Inteckning

Förtroendebrev och inteckningar används både i banklån och privatlån för att skapa panträtter i fastigheter, och båda registreras vanligtvis som skulder i det län där fastigheten är belägen.

Ett bolån involverar dock två parter: en låntagare (eller pantsättare) och en långivare (eller panthavare). Däremot involverar en förtroendehandling tre parter: en låntagare (eller förvaltare), en långivare (eller förmånstagare) och förvaltaren. Förvaltaren innehar äganderätten till panträtten till långivarens förmån; om låntagaren fallerar, kommer förvaltaren att initiera och slutföra utmätningsförfarandet på långivarens begäran.

I motsats till vad som är populärt är ett bolån inte tekniskt sett ett lån för att köpa en fastighet; det är ett avtal som pantsätter fastigheten som säkerhet för lånet.

Utmätningar och förtroendehandlingar

Inteckningar och förtroendehandlingar har olika utmätningsprocesser. En rättslig utmätning är en domstolsövervakad process som upprätthålls när långivaren lämnar in en stämningsansökan mot låntagaren för att han inte betalat ett bolån. Processen är tidskrävande och dyr.

Om auktionen med utestängd egendom inte ger tillräckligt med pengar för att betala av skuldebrevet, kan långivaren lämna in en bristfällighetsdom mot låntagaren och stämma för återstoden. Men även efter att fastigheten har sålts har låntagaren rätt till inlösen : De kan betala tillbaka långivaren inom en viss tid och förvärva egendomen.

Däremot låter en förtroendehandling långivaren påbörja en snabbare och billigare icke-rättslig avskärmning, kringgå domstolssystemet och följa de förfaranden som beskrivs i förtroendehandlingen och statlig lag. Om låntagaren inte gör lånet aktuellt läggs fastigheten ut på auktion genom en förvaltares försäljning.

Äganderätten övergår från förvaltaren till den nya ägaren genom förvaltarens handling efter försäljningen. När det inte finns några budgivare vid förvaltarförsäljningen återgår fastigheten till långivaren genom en förvaltares handling. När fastigheten är såld har låntagaren ingen rätt till inlösen.

Vidare har en förvaltare ansvaret för att betala intäkterna från försäljningen till låntagaren och långivaren efter att försäljningen är slutförd. Förvaltaren kommer att betala långivaren det belopp som blir över på skulden och betala låntagaren allt som överstiger det beloppet, vilket gör att långivaren kan köpa fastigheten.

För- och nackdelar med att investera i förtroendehandlingar

Investerare som letar efter saftiga avkastningar vänder sig ibland till fastighetssektorn – i synnerhet förtroendehandlingar.

I förtroendehandlingsinvesteringar lånar investeraren ut pengar till en utvecklare som arbetar med ett fastighetsprojekt. Investerarens namn går på förtroendehandlingen som långivare. Investeraren tar ut ränta på sitt lån; när projektet är avslutat återlämnas hans rektor i sin helhet till honom. En förtroendebrevsmäklare underlättar vanligtvis affären.

TTT

Vilken typ av utvecklare går in i detta arrangemang? Banker är ofta ovilliga att låna ut till vissa typer av utvecklingar, till exempel medelstora kommersiella projekt – för små för de stora långivarna, för stora för de små – eller utvecklare med dåliga resultat eller för många lån. Försiktiga långivare kan också gå för långsamt för utvecklare mot en snäv deadline för att påbörja eller slutföra ett projekt.

Utvecklare som dessa är ofta i lite kritan. Av dessa skäl kan förtroendeinvesterare ofta förvänta sig höga räntor på sina pengar. De kan skörda fördelarna av att diversifiera sig till en annan tillgångsklass, utan att behöva vara experter på fastighetskonstruktion eller fastighetsförvaltning: Detta är en passiv investering.

Att investera i förtroendehandlingar har vissa risker och nackdelar. Till skillnad från aktier är fastighetsinvesteringar inte likvida,. vilket innebär att investerare inte kan hämta sina pengar på begäran. Dessutom kan investerare bara förvänta sig den ränta som lånet genererar; någon ytterligare värdestegring är osannolik.

Investerade parter kan utnyttja eventuella juridiska avvikelser i förtroendehandlingen, vilket kan orsaka kostsamma juridiska förvecklingar som kan äventyra investeringen. Den typiska investeraren med liten erfarenhet kan ha svårt, eftersom det krävs specifik expertis för att hitta trovärdiga och pålitliga utvecklare, projekt och mäklare.

Verkliga exempel på en förtroendehandling

En kort form av förtroendedokument som används i Austin County, Texas, täcker kraven för de flesta långivare. Formuläret börjar med en definition av termer och utrymmen för låntagaren, långivaren och förvaltaren att fylla i sina namn. Beloppet som lånas och adressen till fastigheten krävs också.

Efter detta avsnitt fortsätter dokumentet med att specificera överföringen av rättigheter i fastigheten och enhetliga förbund inklusive:

• Detaljer om betalning av kapitalbelopp och ränta

• Spärrade medel

• Panträtter

• Fastighetsförsäkring och strukturunderhåll

• Strukturinflyttning—som anger att låntagaren måste bosätta sig inom 60 dagar

Formuläret innehåller också olikformiga villkor, som anger försummelse eller brott mot någon av avtalsvillkoren. Och det specificerar att lånet som dokumentet handlar om inte är ett bostadslån – det vill säga något låntagaren kommer att få kontanter från – utan ett för att köpa fastigheten.

Förtroendehandlingen avslutas med ett utrymme för låntagarens underskrift, vilket ska göras i närvaro av en notarie och två vittnen, som också skriver under.

Höjdpunkter

– Förtroendebrev används i stället för inteckningar i flera delstater.

• I finansierade fastighetstransaktioner överför förtroendehandlingar den juridiska äganderätten till en fastighet till en tredje part – såsom en bank, depositionsbolag eller äganderättsbolag – att hålla tills låntagaren betalar tillbaka sin skuld till långivaren.

– Att investera i förtroendehandlingar kan ge en högavkastande inkomstström.