Treuhandvertrag

Was ist eine Treuhandurkunde?

Eine Treuhandurkunde – auch Treuhandurkunde genannt – ist ein Dokument, das manchmal bei Immobilientransaktionen in den USA verwendet wird. Es ist ein Dokument, das ins Spiel kommt, wenn eine Partei einen Kredit von einer anderen Partei aufgenommen hat, um eine Immobilie zu kaufen. Die Treuhandurkunde stellt eine Vereinbarung zwischen dem Darlehensnehmer und einem Darlehensgeber dar, die Immobilie bis zur Tilgung des Darlehens von einem neutralen und unabhängigen Dritten treuhänderisch verwahren zu lassen.

Obwohl Treuhandurkunden weniger verbreitet sind als früher, schreiben etwa 20 Staaten immer noch die Verwendung einer Treuhandurkunde anstelle einer Hypothek vor, wenn es um die Finanzierung des Immobilienkaufs geht. Treuhandurkunden sind in Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia und West Virginia üblich. Einige Staaten – wie Kentucky, Maryland und South Dakota – erlauben die Verwendung von Treuhandurkunden und Hypotheken.

Treuhandverträge verstehen

Bei einer Immobilientransaktion – beispielsweise dem Kauf eines Eigenheims – gibt ein Kreditgeber dem Kreditnehmer Geld im Austausch für einen oder mehrere Schuldscheine, die mit einer Treuhandurkunde verbunden sind. Diese Urkunde überträgt das rechtliche Eigentum an der Immobilie auf einen unparteiischen Treuhänder,. typischerweise eine Titelgesellschaft, eine Treuhandgesellschaft oder eine Bank, die sie als Sicherheit für die Schuldscheine hält. Der gerechte Titel – das Recht, das vollständige Eigentum zu erlangen – verbleibt beim Kreditnehmer, ebenso wie die vollständige Nutzung und Verantwortung für das Eigentum.

Dieser Zustand setzt sich während der gesamten Rückzahlungsdauer des Darlehens fort. Der Treuhänder hält das rechtliche Eigentum, bis der Kreditnehmer die Schulden vollständig begleicht, an diesem Punkt geht das Eigentum an der Immobilie in den Besitz des Kreditnehmers über. Wenn der Kreditnehmer mit dem Darlehen in Verzug gerät, übernimmt der Treuhänder die volle Kontrolle über die Immobilie.

Treuhandurkunde vs. Hypothek

Treuhandurkunden und Hypotheken werden sowohl bei Bank- als auch bei Privatdarlehen zur Schaffung von Grundpfandrechten verwendet,. und beide werden in der Regel als Schulden in dem Landkreis erfasst, in dem sich die Immobilie befindet.

An einer Hypothek sind jedoch zwei Parteien beteiligt: ein Kreditnehmer (oder Hypothekengeber) und ein Kreditgeber (oder Hypothekennehmer). Im Gegensatz dazu sind an einer Treuhandurkunde drei Parteien beteiligt: ein Kreditnehmer (oder Treugeber), ein Kreditgeber (oder Begünstigter) und der Treuhänder. Der Treuhänder verwahrt das Pfandrecht zugunsten des Darlehensgebers; Kommt es zu einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers, wird der Treuhänder auf Wunsch des Kreditgebers die Zwangsvollstreckung einleiten und abschließen.

Entgegen der landläufigen Meinung ist eine Hypothek technisch gesehen kein Darlehen zum Kauf einer Immobilie; Es ist eine Vereinbarung, die die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen verpfändet.

Zwangsvollstreckungen und Treuhandurkunden

Hypotheken und Treuhandurkunden haben unterschiedliche Zwangsvollstreckungsverfahren. Eine gerichtliche Zwangsvollstreckung ist ein gerichtlich beaufsichtigtes Verfahren, das durchgesetzt wird, wenn der Kreditgeber eine Klage gegen den Kreditnehmer wegen Nichtzahlung einer Hypothek einreicht. Das Verfahren ist zeitaufwändig und teuer.

Auch wenn die Zwangsversteigerung nicht genug Geld einbringt, um den Schuldschein zurückzuzahlen, kann der Kreditgeber ein Mangelurteil gegen den Kreditnehmer einreichen und den Restbetrag einklagen. Aber auch nach dem Verkauf der Immobilie hat der Kreditnehmer ein Rückzahlungsrecht : Er kann den Kreditgeber innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlen und den Eigentumstitel erwerben.

Im Gegensatz dazu ermöglicht eine Treuhandurkunde dem Kreditgeber, eine schnellere und kostengünstigere außergerichtliche Zwangsvollstreckung einzuleiten, das Gerichtssystem zu umgehen und sich an die in der Treuhandurkunde und den staatlichen Gesetzen beschriebenen Verfahren zu halten. Wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht laufend macht, wird die Immobilie durch einen treuhänderischen Verkauf versteigert.

Das Eigentum geht durch die Treuhänderurkunde nach dem Verkauf vom Treuhänder auf den neuen Eigentümer über. Wenn es beim Treuhandverkauf keine Bieter gibt, fällt die Immobilie durch eine Treuhandurkunde an den Kreditgeber zurück. Sobald die Immobilie verkauft ist, hat der Kreditnehmer kein Recht auf Rückzahlung.

Darüber hinaus ist ein Treuhänder dafür verantwortlich, den Erlös aus dem Verkauf an den Kreditnehmer und Kreditgeber zu zahlen, nachdem der Verkauf abgeschlossen ist. Der Treuhänder zahlt dem Kreditgeber den Restbetrag der Schulden und zahlt dem Kreditnehmer alles, was diesen Betrag übersteigt, wodurch der Kreditgeber die Immobilie erwerben kann.

Vor- und Nachteile der Investition in Treuhandurkunden

Investoren, die auf der Suche nach saftigen Renditen sind, wenden sich manchmal dem Immobiliensektor zu – insbesondere Treuhandverträgen.

Bei der Treuhandanlage leiht der Investor Geld an einen Entwickler, der an einem Immobilienprojekt arbeitet. Der Name des Investors steht als Kreditgeber auf der Treuhandurkunde. Der Investor kassiert Zinsen auf sein Darlehen; Wenn das Projekt abgeschlossen ist, wird ihm sein Kapital vollständig zurückerstattet. Ein Treuhandmakler erleichtert normalerweise den Deal.

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Welche Art von Entwickler tritt in diese Vereinbarung ein? Banken zögern oft, Kredite für bestimmte Arten von Projekten zu vergeben, wie zum Beispiel mittelgroße kommerzielle Projekte – zu klein für die großen Kreditgeber, zu groß für die kleinen – oder Entwickler mit schlechter Erfolgsbilanz oder zu vielen Krediten. Vorsichtige Kreditgeber bewegen sich möglicherweise auch zu langsam für Entwickler, die eine knappe Frist für den Beginn oder Abschluss eines Projekts haben.

Entwickler wie diese stecken oft in einer Zwickmühle. Aus diesen Gründen erwarten Treuhand-Investoren oft hohe Zinssätze für ihr Geld. Sie können die Vorteile der Diversifizierung in eine andere Anlageklasse nutzen, ohne Experten im Immobilienbau oder -management sein zu müssen: Dies ist eine passive Investition.

Treuhandanlagen haben bestimmte Risiken und Nachteile. Im Gegensatz zu Aktien sind Immobilienanlagen nicht liquide,. was bedeutet, dass Anleger ihr Geld nicht auf Abruf abrufen können. Außerdem können Anleger nur die Zinsen erwarten, die das Darlehen generiert; ein zusätzlicher Kapitalzuwachs ist unwahrscheinlich.

Investierte Parteien können rechtliche Unstimmigkeiten in der Treuhandurkunde ausnutzen, was zu kostspieligen rechtlichen Verstrickungen führt, die die Investition gefährden können. Der typische Investor mit wenig Erfahrung kann Schwierigkeiten haben, da es spezifischer Expertise bedarf, um glaubwürdige und vertrauenswürdige Entwickler, Projekte und Makler zu finden.

Reales Beispiel einer Treuhandurkunde

Ein Treuhanddokument in Kurzform, das in Austin County, Texas, verwendet wird, deckt die Anforderungen der meisten Kreditgeber ab. Das Formular beginnt mit einer Definition von Begriffen und Feldern, in die Kreditnehmer, Kreditgeber und Treuhänder ihre Namen eintragen können. Außerdem werden der Kreditbetrag und die Adresse der Immobilie benötigt.

Nach diesem Abschnitt spezifiziert das Dokument die Übertragung von Rechten an dem Eigentum und einheitliche Vereinbarungen, einschließlich:

• Einzelheiten zur Zahlung von Kapital und Zinsen

• Treuhandgelder

• Pfandrechte

• Sachversicherung und Bauunterhalt

• Belegung der Struktur – Vorgabe, dass der Kreditnehmer innerhalb von 60 Tagen seinen Wohnsitz nehmen muss

Das Formular enthält auch uneinheitliche Vereinbarungen, die die Nichterfüllung oder Verletzung einer der Vertragsbedingungen angeben. Und es gibt an, dass das Darlehen, mit dem sich das Dokument befasst, kein Eigenheimdarlehen ist – das heißt, etwas, von dem der Kreditnehmer Bargeld erhält –, sondern eines für den Kauf der Immobilie.

Der Treuhandvertrag endet mit einem Platz für die Unterschrift des Darlehensnehmers, die in Anwesenheit eines Notars und zweier Zeugen, die ebenfalls unterzeichnen, erfolgen muss.

Höhepunkte

• Treuhandurkunden werden in mehreren Staaten anstelle von Hypotheken verwendet.

• Bei finanzierten Immobilientransaktionen übertragen Treuhandurkunden das rechtliche Eigentum an einer Immobilie an einen Dritten – wie eine Bank, eine Treuhandgesellschaft oder eine Titelgesellschaft –, um sie zu halten, bis der Kreditnehmer seine Schulden an den Kreditgeber zurückgezahlt hat.

• Die Investition in Treuhandurkunden kann einen ertragreichen Einkommensstrom bieten.