escritura de fideicomiso
¿Qué es una escritura de fideicomiso?
Una escritura de fideicomiso, también conocida como escritura de fideicomiso, es un documento que a veces se usa en transacciones de bienes raíces en los EE. UU. Es un documento que entra en juego cuando una parte ha obtenido un préstamo de otra parte para comprar una propiedad. La escritura de fideicomiso representa un acuerdo entre el prestatario y el prestamista para que un tercero neutral e independiente mantenga la propiedad en fideicomiso hasta que se pague el préstamo.
Aunque las escrituras de fideicomiso son menos comunes que antes, unos 20 estados aún exigen el uso de una, en lugar de una hipoteca,. cuando el financiamiento está involucrado en la compra de bienes raíces. Las escrituras de fideicomiso son comunes en Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina del Norte, Tennessee, Texas, Virginia y Virginia Occidental. Algunos estados, como Kentucky, Maryland y Dakota del Sur, permiten el uso de escrituras de fideicomiso e hipotecas.
Comprender las escrituras de fideicomiso
En una transacción de bienes raíces, la compra de una casa, digamos, un prestamista le da dinero al prestatario a cambio de uno o más pagarés vinculados a una escritura de fideicomiso. Esta escritura transfiere el título legal de los bienes inmuebles a un fideicomisario imparcial,. por lo general una compañía de títulos, una compañía de depósito en garantía o un banco, que los retiene como garantía de los pagarés. El título equitativo, el derecho a obtener la propiedad total, permanece con el prestatario, al igual que el uso total y la responsabilidad de la propiedad.
Este estado de cosas continúa durante todo el período de reembolso del préstamo. El fideicomisario tiene el título legal hasta que el prestatario paga la deuda en su totalidad, momento en el cual el título de la propiedad pasa a ser del prestatario. Si el prestatario no cumple con el préstamo, el fideicomisario toma el control total de la propiedad.
Escritura de fideicomiso versus hipoteca
Las escrituras de fideicomiso y las hipotecas se utilizan en préstamos bancarios y privados para crear gravámenes sobre bienes inmuebles, y ambos se registran típicamente como deuda en el condado donde se encuentra la propiedad.
Sin embargo, una hipoteca involucra a dos partes: un prestatario (o deudor hipotecario) y un prestamista (o acreedor hipotecario). Por el contrario, una escritura de fideicomiso involucra a tres partes: un prestatario (o fideicomitente), un prestamista (o beneficiario) y el fideicomisario. El fideicomisario tiene el título del gravamen en beneficio del prestamista; si el prestatario no cumple, el fideicomisario iniciará y completará el proceso de ejecución hipotecaria a petición del prestamista.
Contrariamente al uso popular, una hipoteca no es técnicamente un préstamo para comprar una propiedad; es un acuerdo que compromete la propiedad como garantía del préstamo.
Ejecuciones hipotecarias y escrituras de fideicomiso
Las hipotecas y las escrituras de fideicomiso tienen diferentes procesos de ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria judicial es un proceso supervisado por un tribunal que se hace cumplir cuando el prestamista presenta una demanda contra el prestatario por incumplimiento de pago de una hipoteca. El proceso es lento y costoso.
Además, si la subasta de bienes embargados no genera suficiente dinero para pagar el pagaré, el prestamista puede presentar una sentencia de deficiencia contra el prestatario, demandando por el saldo. Sin embargo, incluso después de la venta de la propiedad, el prestatario tiene derecho a la redención : puede reembolsar al prestamista dentro de un período de tiempo determinado y adquirir el título de propiedad.
Por el contrario, una escritura de fideicomiso le permite al prestamista iniciar una ejecución hipotecaria no judicial más rápida y menos costosa, evitando el sistema judicial y adhiriéndose a los procedimientos descritos en la escritura de fideicomiso y la ley estatal. Si el prestatario no actualiza el préstamo, la propiedad se pone a subasta a través de la venta de un síndico.
El título se transfiere del fideicomisario al nuevo propietario a través de la escritura del fideicomisario después de la venta. Cuando no hay postores en la venta del fideicomisario, la propiedad vuelve al prestamista a través de la escritura del fideicomisario. Una vez que se vende la propiedad, el prestatario no tiene derecho de redención.
Además, un fideicomisario tiene la responsabilidad de pagar los ingresos de la venta al prestatario y al prestamista una vez finalizada la venta. El fideicomisario le pagará al prestamista el monto restante de la deuda y le pagará al prestatario todo lo que supere ese monto, lo que le permitirá al prestamista comprar la propiedad.
Ventajas y desventajas de invertir en escrituras fiduciarias
Los inversores que buscan rendimientos jugosos a veces recurren al sector inmobiliario, en particular, a las escrituras fiduciarias.
En la inversión en escritura fiduciaria, el inversionista presta dinero a un desarrollador que trabaja en un proyecto inmobiliario. El nombre del inversor figura en la escritura de fideicomiso como prestamista. El inversionista cobra intereses sobre su préstamo; cuando el proyecto está terminado, su capital se le devuelve en su totalidad. Un corredor de escrituras fiduciarias por lo general facilita el trato.
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¿Qué tipo de desarrollador entra en este acuerdo? Los bancos a menudo son reacios a prestar para ciertos tipos de desarrollos, como proyectos comerciales medianos (demasiado pequeños para los grandes prestamistas, demasiado grandes para los pequeños) o desarrolladores con antecedentes deficientes o demasiados préstamos. Los prestamistas cautelosos también pueden moverse con demasiada lentitud para los desarrolladores frente a un plazo ajustado para comenzar o completar un proyecto.
Los desarrolladores como estos a menudo se encuentran en una crisis. Por estas razones, los inversionistas en escrituras fiduciarias a menudo pueden esperar altas tasas de interés sobre su dinero. Pueden aprovechar los beneficios de diversificarse en una clase de activos diferente, sin tener que ser expertos en la construcción o administración de bienes raíces: Esta es una inversión pasiva.
La inversión en escritura fiduciaria tiene ciertos riesgos y desventajas. A diferencia de las acciones, las inversiones inmobiliarias no son líquidas,. lo que significa que los inversores no pueden recuperar su dinero a pedido. Además, los inversores solo pueden esperar el interés que genera el préstamo; cualquier apreciación de capital adicional es poco probable.
Las partes invertidas pueden explotar cualquier discrepancia legal en la escritura de fideicomiso, causando costosos enredos legales que pueden poner en peligro la inversión. El inversionista típico con poca experiencia puede tener dificultades, ya que se necesita experiencia específica para encontrar desarrolladores, proyectos y corredores creíbles y confiables.
Ejemplo del mundo real de una escritura de fideicomiso
Un documento de escritura de fideicomiso de forma abreviada que se usa en el condado de Austin, Texas, cubre los requisitos para la mayoría de los prestamistas. El formulario comienza con una definición de términos y espacios para que el prestatario, el prestamista y el fideicomisario completen sus nombres. También se requiere el monto del préstamo y la dirección de la propiedad.
Luego de esta sección, el documento pasa a especificar la transferencia de derechos en la propiedad y pactos uniformes que incluyen:
Detalles sobre el pago de capital e intereses
Fondos de depósito en garantía
Gravámenes
Seguros de propiedad y mantenimiento de estructuras.
Estructura de ocupación: se estipula que el prestatario debe establecer su residencia dentro de los 60 días.
El formulario también incluye pactos no uniformes, que especifican incumplimiento o incumplimiento de cualquiera de los términos del acuerdo. Y especifica que el préstamo del que trata el documento no es un préstamo con garantía hipotecaria —es decir, algo de lo que el prestatario recibirá efectivo— sino uno para comprar la propiedad.
La escritura de fideicomiso termina con un espacio para la firma del prestatario, que debe hacerse en presencia de un notario y dos testigos, quienes también firman.
Reflejos
Las escrituras de fideicomiso se utilizan en lugar de hipotecas en varios estados.
En las transacciones de bienes raíces financiadas, las escrituras de fideicomiso transfieren el título legal de una propiedad a un tercero, como un banco, una compañía de depósito en garantía o una compañía de títulos, para que la mantenga hasta que el prestatario pague su deuda al prestamista.
Invertir en escrituras fiduciarias puede proporcionar un flujo de ingresos de alto rendimiento.
