Traustverk

Hvað er trúnaðarbréf?

Trúnaðarbréf - einnig þekkt sem trúnaðarbréf - er skjal sem stundum er notað í fasteignaviðskiptum í Bandaríkjunum. Það er skjal sem kemur við sögu þegar einn aðili hefur tekið lán frá öðrum aðila til að kaupa eign. Trúnaðarbréfið felur í sér samkomulag milli lántaka og lánveitanda um að hlutlaus og óháður þriðji aðili hafi eignina í vörslu þar til lánið er greitt upp.

Þrátt fyrir að trúnaðarbréf séu sjaldgæfari en þau voru einu sinni, þá fyrirskipa um 20 ríki enn að nota eitt, frekar en veð,. þegar fjármögnun er að ræða við kaup á fasteign. Traustverk eru algeng í Alaska, Arizona, Kaliforníu, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Norður-Karólínu, Tennessee, Texas, Virginíu og Vestur-Virginíu. Nokkur ríki - eins og Kentucky, Maryland og Suður-Dakóta - leyfa notkun bæði trúnaðarbréfa og veðlána.

Að skilja traustsverk

Í fasteignaviðskiptum - td kaup á húsnæði - gefur lánveitandi lántaka peninga í skiptum fyrir einn eða fleiri víxla sem tengjast fjárvörslubréfi. Þessi gjörningur flytur lagalegan eignarrétt á fasteigninni til óhlutdrægs fjárvörsluaðila,. venjulega eignarréttarfyrirtækis, vörslufyrirtækis eða banka, sem heldur því sem veði fyrir víxilunum. Hinn sanngjarni titill - rétturinn til að fá fullan eignarrétt - er eftir hjá lántakanda, sem og full afnot af og ábyrgð á eigninni.

Þetta ástand heldur áfram allan endurgreiðslutíma lánsins. Trúnaðarmaður heldur lögheimilinu þar til lántaki greiðir skuldina að fullu, en þá verður eignarrétturinn að eigninni eign lántaka. Ef lántaki vanskilar lánið tekur fjárvörsluaðili fulla yfirráð yfir eigninni.

Trúnaðarbréf vs veð

Trúnaðarbréf og veð eru bæði notuð í banka- og einkalánum til að búa til veð í fasteignum og bæði eru venjulega skráð sem skuld í sýslunni þar sem eignin er staðsett.

Hins vegar taka veð í hlut tvo aðila: lántaka (eða veðhafa) og lánveitanda (eða veðhafa). Aftur á móti tekur trúnaðarsamningur til þriggja aðila: lántaka (eða trúnaðaraðila), lánveitanda (eða rétthafa) og fjárvörsluaðili. Fjárvörsluaðilinn á eignarrétt að veðréttinum í þágu lánveitanda; ef lántaki fer í vanskil mun fjárvörsluaðili hefja og ljúka fjárnámsferlinu að beiðni lánveitanda .

Andstætt almennri notkun er veð ekki tæknilega séð lán til að kaupa eign; það er samningur sem setur eignina að veði fyrir láninu.

Gjaldtaka og trúnaðarbréf

Veð og trúnaðarbréf hafa mismunandi fjárnámsferli. Dómsupptaka er ferli undir eftirliti dómstóla sem framfylgt er þegar lánveitandi höfðar mál á hendur lántaka vegna vanskila á veði . Ferlið er tímafrekt og dýrt.

Einnig, ef fullnustueignaruppboðið skilar ekki nægum peningum til að borga víxilinn, getur lánveitandinn lagt fram skortsdóm á hendur lántakanda og höfðað mál á eftirstöðvum. Hins vegar, jafnvel eftir að eignin er seld, hefur lántakandi rétt á innlausn : Þeir geta endurgreitt lánveitanda innan ákveðins tíma og eignast eignarréttinn.

Aftur á móti gerir trúnaðarsamningur lánveitanda kleift að hefja hraðari og ódýrari eignaupptöku utan dómstóla, framhjá dómstólakerfinu og fylgja verklagsreglum sem lýst er í fjárvörslusamningi og ríkislögum. Ef lántakandi lætur lánið ekki ganga upp er eignin boðin út með sölu fjárvörsluaðila.

Eignarrétturinn færist frá skiptaráðanda til nýs eiganda með skiptasamningi eftir sölu. Þegar engir tilboðsgjafar eru við sölu fjárvörsluaðila, snýr eignin aftur til lánveitandans með vörslusamningi. Þegar eignin er seld hefur lántaki engan innlausnarrétt.

Jafnframt ber fjárvörsluaðili ábyrgð á að greiða andvirði sölunnar til lántaka og lánveitanda eftir að sölu er lokið. Fjárvörsluaðilinn greiðir lánveitanda þá upphæð sem eftir er af skuldinni og greiðir lántakanda allt sem fer yfir þá upphæð og gerir lánveitanda þannig kleift að kaupa eignina.

Kostir og gallar við að fjárfesta í fjárvörslubréfum

Fjárfestar sem eru að leita að safaríkri ávöxtun snúa sér stundum að fasteignageiranum - einkum traustverkum.

Í fjárfestingarsjóði lánar fjárfestirinn peninga til framkvæmdaraðila sem vinnur að fasteignaverkefni. Nafn fjárfestis fer á traustsyfirlýsingu sem lánveitandi. Fjárfestirinn innheimtir vexti af láni sínu; þegar verkefninu er lokið er skólastjóra hans skilað að fullu. Trúnaðarbréfamiðlari auðveldar venjulega samninginn.

TTT

Hvers konar verktaki fer inn í þetta fyrirkomulag? Bankar eru oft tregir til að lána til ákveðinna tegunda þróunar, svo sem meðalstórra viðskiptaverkefna - of lítil fyrir stóru lánveitendurna, of stór fyrir þá litlu - eða þróunaraðila með lélega afrekaskrá eða of mörg lán. Varkár lánveitendur gætu líka farið of hægt fyrir þróunaraðila upp á þröngan frest til að hefja eða ljúka verkefni.

Hönnuðir eins og þessir eru oft í smá kreppu. Af þessum ástæðum geta fjárfestir í trausti oft búist við háum vöxtum af peningum sínum. Þeir geta uppskorið ávinninginn af því að dreifa sér í annan eignaflokk, án þess að þurfa að vera sérfræðingar í byggingu eða stjórnun fasteigna: Þetta er óvirk fjárfesting.

Fjárfesting í trúnaðarbréfum hefur ákveðna áhættu og ókosti. Ólíkt hlutabréfum eru fasteignafjárfestingar ekki seljanlegar,. sem þýðir að fjárfestar geta ekki sótt peningana sína á eftirspurn. Einnig geta fjárfestar aðeins búist við þeim vöxtum sem lánið skapar; Ólíklegt er að frekari gengishækkun verði.

Fjárfestir aðilar geta nýtt sér hvers kyns lagalegt misræmi í fjárvörslusamningi, sem veldur kostnaðarsömum lagalegum flækjum sem geta stofnað fjárfestingunni í hættu. Dæmigerður fjárfestir með litla reynslu gæti átt í erfiðleikum, þar sem það þarf sérstaka sérfræðiþekkingu til að finna trúverðuga og áreiðanlega verktaki, verkefni og miðlara.

Raunverulegt dæmi um trúnaðarbréf

Stutt form traustskjals sem notað er í Austin County, Texas, nær yfir kröfur flestra lánveitenda. Eyðublaðið byrjar á skilgreiningu á skilmálum og rýmum fyrir lántakanda, lánveitanda og fjárvörsluaðila til að fylla út nöfn sín. Einnig er krafist upphæðarinnar sem verið er að láni og heimilisfang eignarinnar.

Eftir þennan kafla heldur skjalið áfram að tilgreina flutning réttinda í eigninni og samræmda sáttmála, þar á meðal:

• Upplýsingar um greiðslu höfuðstóls og vexti

• Vörslusjóðir

• Veðbönd

• Eignatryggingar og viðhald mannvirkja

• Skipulagseign — þar sem kveðið er á um að lántaki verði að taka sér búsetu innan 60 daga

Eyðublaðið inniheldur einnig ósamræmda samninga, sem tilgreina vanskil eða brot á einhverjum af samningsskilmálum. Og það tilgreinir að lánið sem skjalið fjallar um er ekki hlutabréfalán - það er eitthvað sem lántakandinn mun fá reiðufé frá - heldur eitt til að kaupa eignina.

Trúnaðarsamningnum lýkur með plássi fyrir undirskrift lántaka, sem skal gera að viðstöddum lögbókanda og tveimur vitnum, sem einnig skrifa undir.

Hápunktar

• Trúnaðarbréf eru notuð í stað veðlána í nokkrum ríkjum.

• Í fjármögnuðum fasteignaviðskiptum flytja trúnaðarbréf löglegt eignarhald eignar til þriðja aðila — svo sem banka, vörslufyrirtækis eða eignarréttarfyrirtækis — til að halda þar til lántaki endurgreiðir skuld sína við lánveitanda.

• Fjárfesting í trúnaðarbréfum getur veitt afkastamikinn tekjustraum.