Trust Deed

Hvad er et trustskøde?

Et tillidsbrev – også kendt som et tillidsbrev – er et dokument, der nogle gange bruges i ejendomstransaktioner i USA. Det er et dokument, der kommer i spil, når en part har optaget et lån fra en anden part for at købe en ejendom. Tillidsskødet repræsenterer en aftale mellem låntager og långiver om at lade ejendommen holdes i tillid af en neutral og uafhængig tredjepart, indtil lånet er betalt tilbage.

Selvom tillidsbreve er mindre almindelige, end de engang var, påbyder omkring 20 stater stadig brugen af et, snarere end et realkreditlån,. når finansiering er involveret i køb af fast ejendom. Tillidsskøder er almindelige i Alaska, Arizona, Californien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia og West Virginia. Nogle få stater - såsom Kentucky, Maryland og South Dakota - tillader brugen af både tillidsbreve og realkreditlån.

Forstå tillidsskøder

I en ejendomshandel - f.eks. køb af et hus - giver en långiver låntageren penge i bytte for et eller flere gældsbreve knyttet til et trustskøde. Dette skøde overfører den juridiske ejendomsret til den faste ejendom til en upartisk administrator,. typisk et ejendomsselskab, et deponeringsselskab eller en bank, som holder det som sikkerhed for gældsbrevene. Den retfærdige ejendomsret - retten til at opnå fuldt ejerskab - forbliver hos låntageren, ligesom den fulde brug af og ansvar for ejendommen.

Denne situation fortsætter i hele lånets tilbagebetalingsperiode. Forvalteren besidder den juridiske ejendomsret, indtil låntageren betaler hele gælden,. hvorefter ejendomsretten til ejendommen bliver låntagers. Hvis låntager misligholder lånet, tager kurator fuld kontrol over ejendommen.

Trust Deed vs. Pant

Tillidsbreve og pantebreve bruges både i banklån og private lån til oprettelse af pant i fast ejendom, og begge registreres typisk som gæld i det amt, hvor ejendommen er beliggende.

Et realkreditlån involverer dog to parter: en låntager (eller pantsætter) og en långiver (eller panthaver). I modsætning hertil involverer et trustskøde tre parter: en låntager (eller trustor), en långiver (eller begunstiget) og administratoren. Forvalteren har ejendomsretten til panteretten til långiverens fordel; hvis låntager misligholder, vil kurator påbegynde og afslutte tvangsauktionsprocessen på långivers anmodning.

I modsætning til populær brug er et realkreditlån teknisk set ikke et lån til at købe en ejendom; det er en aftale, der pantsætter ejendommen som sikkerhed for lånet.

Tvangsauktioner og tillidsskøder

Pantelån og tillidsbreve har forskellige tvangsauktionsprocesser. En retsafskærmning er en retsovervåget proces, der håndhæves, når långiveren anlægger sag mod låntageren for misligholdelse af et realkreditlån. Processen er tidskrævende og dyr.

Hvis auktionen over afskærmet ejendom ikke indbringer nok penge til at betale gældsbrevet, kan långiveren indgive en mangeldom mod låntageren og sagsøge for restbeløbet. Men selv efter at ejendommen er solgt, har låntageren ret til indløsning : De kan tilbagebetale långiveren inden for en fastsat tidsfrist og erhverve ejendomsretten.

I modsætning hertil lader et trustskøde långiveren påbegynde en hurtigere og billigere ikke-retslig afskærmning, uden om retssystemet og overholde de procedurer, der er skitseret i trustakten og statslovgivningen. Hvis låntager ikke gør lånet aktuelt, sættes ejendommen på auktion gennem kuratorsalg.

Ejendommen overgår fra kurator til den nye ejer gennem kuratorens skøde efter salget. Når der ikke er nogen bydere ved kuratorsalget, tilbagefalder ejendommen til långiver gennem et kurator skøde. Når ejendommen er solgt, har låntager ingen indløsningsret.

Endvidere har en kurator ansvaret for at betale provenuet fra salget til låntager og långiver, efter at salget er afsluttet. Forvalteren vil betale långiver det beløb, der er tilbage på gælden, og betale låntager alt, hvad der overstiger dette beløb, og derved give långiveren mulighed for at købe ejendommen.

Fordele og ulemper ved at investere i fonde

Investorer, der søger efter saftige afkast, henvender sig nogle gange til ejendomssektoren - især tillidsbreve.

Ved investering i tillidsbrev låner investoren penge til en udvikler, der arbejder på et ejendomsprojekt. Investorens navn går på tillidsbrevet som långiver. Investoren opkræver renter på sit lån; når projektet er afsluttet, returneres hans rektor i sin helhed. En fondsmægler letter normalt handlen.

TTT

Hvilken slags udvikler går ind i denne ordning? Banker er ofte tilbageholdende med at låne ud til visse typer udvikling, såsom mellemstore kommercielle projekter – for små til de store långivere, for store til de små – eller udviklere med dårlige resultater eller for mange lån. Forsigtige långivere kan også bevæge sig for langsomt for udviklere op mod en stram deadline for at påbegynde eller afslutte et projekt.

Udviklere som disse er ofte i lidt af en knas. Af disse grunde kan tillidsbrevsinvestorer ofte forvente høje renter på deres penge. De kan høste fordelene ved at diversificere til en anden aktivklasse uden at skulle være eksperter i ejendomskonstruktion eller -forvaltning: Dette er en passiv investering.

Investering i tillidsskøder har visse risici og ulemper. I modsætning til aktier er ejendomsinvesteringer ikke likvide,. hvilket betyder, at investorer ikke kan hente deres penge efter behov. Desuden kan investorer kun forvente den rente, lånet genererer; en yderligere kapitalstigning er usandsynlig.

Investerede parter kan udnytte eventuelle juridiske uoverensstemmelser i trustakten, hvilket kan forårsage dyre juridiske forviklinger, der kan bringe investeringen i fare. Den typiske investor med ringe erfaring kan have vanskeligheder, da det kræver specifik ekspertise at finde troværdige og troværdige udviklere, projekter og mæglere.

Eksempler i den virkelige verden på et trustskøde

Et kort form af tillidsdokument, der bruges i Austin County, Texas, dækker kravene til de fleste långivere. Formularen begynder med en definition af vilkår og mellemrum, som låntager, långiver og kurator kan udfylde deres navne på. Det lånte beløb og ejendommens adresse er også påkrævet.

Efter dette afsnit fortsætter dokumentet med at specificere overdragelsen af rettigheder til ejendommen og ensartede pagter, herunder:

• Detaljer om betaling af hovedstol og renter

• Escrow-midler

• Liens

• Ejendomsforsikring og strukturvedligeholdelse

• Strukturbelægning — som forudsætter, at låntager skal tage ophold inden for 60 dage

Formularen inkluderer også uensartede aftaler, som angiver misligholdelse eller brud på nogen af aftalevilkårene. Og det specificerer, at det lån, dokumentet omhandler, ikke er et boliglån - det vil sige noget, låntageren vil modtage kontanter fra - men et til at købe ejendommen.

Tillidsbrevet afsluttes med en plads til låntagers underskrift, hvilket skal ske i overværelse af en notar og to vidner, som også underskriver.

Højdepunkter

• Tillidsbreve bruges i stedet for realkreditlån i flere stater.

• I finansierede ejendomstransaktioner overfører trustskøder den juridiske ejendomsret til en ejendom til en tredjepart – såsom en bank, et escrow-selskab eller et ejendomsselskab – til at holde indtil låntageren tilbagebetaler deres gæld til långiveren.

• Investering i tillidsbreve kan give en højtydende indkomststrøm.