신탁 증서

신탁 증서란 무엇입니까?

신탁 증서(신탁 증서라고도 함)는 미국에서 부동산 거래에 때때로 사용되는 문서입니다. 한 당사자가 다른 당사자로부터 대출을 받아 부동산을 구입할 때 작동하는 문서입니다. 신탁 증서는 대출금이 상환될 때까지 중립적이고 독립적인 제3자가 자산을 신탁하도록 차용인과 대출 기관 간의 합의를 나타냅니다.

신탁 증서가 예전보다 덜 일반적이지만, 약 20개 주에서는 부동산 구매에 자금 조달이 포함될 때 여전히 모기지 대신 신용 증서의 사용을 의무화하고 있습니다. 신탁 증서는 알래스카, 애리조나, 캘리포니아, 콜로라도, 아이다호, 일리노이, 미시시피, 미주리, 몬태나, 노스캐롤라이나, 테네시, 텍사스, 버지니아, 웨스트버지니아에서 흔히 볼 수 있습니다. 켄터키, 메릴랜드, 사우스다코타와 같은 일부 주에서는 신탁 증서와 모기지 사용을 모두 허용합니다.

신탁 행위 이해

부동산 거래(예: 주택 구입)에서 대출 기관은 신탁 증서와 연결된 하나 이상의 약속 어음을 대가로 차용인에게 돈을 줍니다. 이 증서는 부동산에 대한 법적 소유권을 공정한 수탁자 (일반적으로 소유권 회사, 에스크로 회사 또는 은행)에게 이전하며, 이 수탁자는 이를 약속 어음 의 담보로 보유합니다 . 공평한 소유권(완전한 소유권을 얻을 수 있는 권리)은 차용인에게 있으며 재산의 완전한 사용과 책임은 차용인에게 있습니다.

이러한 상황은 대출 상환 기간 내내 계속됩니다. 수탁자는 차용인이 부채 를 전액 상환 할 때까지 법적 소유권을 보유하며 , 그 시점에서 재산에 대한 소유권은 차용인의 것이 됩니다. 차용인이 대출을 불이행하면 수탁자가 재산을 완전히 통제합니다.

트러스트 디드 vs. 저당

유치권 을 생성하기 위해 은행 및 개인 대출에 사용 되며 일반적으로 둘 다 부동산이 위치한 카운티에서 부채로 기록됩니다.

그러나 모기지는 두 당사자, 즉 차용인(또는 저당권자)과 대출자(또는 저당권자)를 포함합니다. 대조적으로, 신탁 증서는 차용인(또는 수탁자), 대출자(또는 수혜자) 및 수탁자라는 세 당사자를 포함합니다. 수탁자는 대출 기관의 이익을 위해 유치권에 대한 소유권을 보유합니다. 차용인이 채무를 불이행하는 경우 수탁자는 대출 기관의 요청에 따라 압류 절차를 시작하고 완료합니다 .

일반적으로 사용되는 것과는 달리 모기지는 기술적으로 부동산 구입을 위한 대출이 아닙니다. 부동산을 대부금을 담보로 하는 약정서입니다.

압류 및 신탁 증서

모기지와 신탁 증서는 다른 차압 프로세스를 가지고 있습니다. 사 법적 압류 는 대출 기관이 모기지 채무 불이행에 대해 차용인을 상대로 소송을 제기할 때 집행되는 법원 감독 절차입니다. 이 과정은 시간과 비용이 많이 듭니다.

또한 압류된 부동산 경매가 약속어음을 상환할 만큼 충분한 돈을 가져오지 못할 경우, 대출 기관은 차용인에 대해 부족 판결 을 제기하여 잔액을 청구할 수 있습니다. 다만, 부동산을 매각한 후에도 차용인은 환매권이 있습니다. 즉, 대출자는 일정기간 내에 대출금을 상환 하고 소유권을 취득할 수 있습니다.

대조적으로, 신탁 증서는 대출 기관이 법원 시스템을 우회하고 신탁 증서 및 주법에 설명된 절차를 준수하여 더 빠르고 저렴한 비사법적 압류를 시작할 수 있도록 합니다. 차용인이 대출을 현재 상태로 만들지 않으면 자산은 수탁자의 매각을 통해 경매에 올라갑니다.

소유권은 매각 후 수탁자의 증서를 통해 수탁자로부터 새 소유자에게 이전됩니다. 수탁자 매각에 입찰자가 없을 경우, 재산은 수탁자의 증서를 통해 대출자에게 귀속됩니다. 부동산이 매각되면 차용인은 상환할 권리가 없습니다.

또한 수탁자는 매각이 완료된 후 매각대금을 차용인과 대출기관에 지급할 책임이 있습니다. 수탁자는 대출자에게 부채에 대한 남은 금액을 지불하고 그 금액을 초과하는 금액을 차용자에게 지불하여 대출자가 부동산을 구입할 수 있도록 합니다.

신탁 증서 투자의 장단점

고수익을 추구하는 투자자들은 때때로 부동산 부문, 특히 신탁 증서로 눈을 돌립니다.

신탁 증서 투자에서 투자자는 부동산 프로젝트에 참여하는 개발자에게 돈을 빌려줍니다. 투자자의 이름은 대출 기관으로서의 신탁 증서에 있습니다. 투자자는 대출에 대한 이자를 징수합니다. 프로젝트가 완료되면 교장은 전액 그에게 반환됩니다. 신탁 증서 중개인은 일반적으로 거래를 촉진합니다.

TTT

어떤 종류의 개발자가 이 배치에 참여합니까? 은행은 종종 중간 규모 상업 프로젝트(대규모 대출자에게는 너무 작고 소규모 대출자에게는 너무 큰 규모) 또는 실적이 좋지 않거나 대출이 너무 많은 개발자와 같은 특정 유형의 개발에 대출을 꺼립니다. 신중한 대출 기관은 또한 개발자가 프로젝트를 시작하거나 완료하기 위한 촉박한 기한에 맞춰 너무 느리게 움직일 수 있습니다.

이와 같은 개발자는 종종 위기에 처합니다. 이러한 이유로 신탁 증서 투자자는 종종 자신의 돈에 높은 이자율을 기대할 수 있습니다. 부동산 건설 또는 관리 전문가 없이도 다른 자산군으로 다각화하는 이점을 누릴 수 있습니다. 이것은 수동적 투자 입니다.

신탁 증서 투자에는 특정 위험과 단점이 있습니다. 주식과 달리 부동산 투자는 유동적 이지 않기 때문에 투자자가 필요할 때 돈을 회수할 수 없습니다. 또한 투자자는 대출이 발생하는 이자를 기대할 수 있습니다. 추가적인 자본이득은 거의 없을 것입니다.

투자 당사자는 신탁 증서의 법적 불일치를 악용하여 투자를 위험에 빠뜨릴 수 있는 값비싼 법적 얽힘을 유발할 수 있습니다. 경험이 거의 없는 일반 투자자는 신뢰할 수 있는 개발자, 프로젝트 및 중개인을 찾는 데 특정 전문 지식이 필요하기 때문에 어려움을 겪을 수 있습니다.

신탁 증서의 실제 예

텍사스 오스틴 카운티에서 사용되는 짧은 형식의 신탁 증서 문서는 대부분의 대출 기관에 대한 요구 사항을 다룹니다. 이 양식은 차용인, 대출 기관 및 수탁자가 이름을 채울 수 있는 용어와 공백의 정의로 시작됩니다. 빌린 금액과 부동산 주소도 필요합니다.

이 섹션 이후에 문서는 다음을 포함하여 자산 및 통일된 계약에 대한 권리 이전을 지정합니다.

• 원리금 지급에 관한 사항

• 에스크로 자금

• 유치권

• 재산 보험 및 구조물 유지 보수

• 구조 점유 - 차용인이 60일 이내에 거주해야 함을 규정함

이 양식에는 계약 조건의 불이행 또는 위반을 명시하는 불균일한 계약도 포함됩니다. 그리고 문서에서 다루는 대출이 주택 대출 자산 (즉, 차용인이 현금을 받을 수 있는 것)이 아니라 부동산 구매를 위한 대출임을 명시합니다.

신탁 증서는 차용인의 서명을 위한 공간으로 끝납니다. 차용인의 서명은 공증인 과 함께 서명하는 두 명의 증인이 있어야 합니다.

##하이라이트

• 신탁 증서는 여러 주에서 모기지 대신 사용됩니다.

• 금융 부동산 거래에서 신탁 증서는 자산의 법적 소유권을 은행, 에스크로 회사 또는 소유권 회사와 같은 제3자에게 이전하여 차용인이 대출 기관에 부채를 상환할 때까지 보유합니다.

• 신탁 증서에 투자하면 높은 수익을 올릴 수 있습니다.