Luota tekoon

Mikä on Trust Deed?

Luottamusasiakirja, joka tunnetaan myös nimellä Deed of Trust, on asiakirja, jota joskus käytetään kiinteistökaupoissa Yhdysvalloissa. Se on asiakirja, joka tulee voimaan, kun toinen osapuoli on ottanut lainaa toiselta osapuolelta ostaakseen kiinteistön. Luottamussopimus edustaa lainanottajan ja lainanantajan välistä sopimusta, jonka mukaan omaisuus on neutraalin ja riippumattoman kolmannen osapuolen hallussa, kunnes laina on maksettu.

Vaikka luottamusasiakirjat ovat harvinaisempia kuin ennen, noin 20 osavaltiota velvoittaa yhä käyttämään yhtä lainaa asuntolainan sijaan,. kun rahoitus liittyy kiinteistöjen ostoon. Luottamusasiat ovat yleisiä Alaskassa, Arizonassa, Kaliforniassa, Coloradossa, Idahossa, Illinoisissa, Mississippissä, Missourissa, Montanassa, Pohjois-Carolinassa, Tennesseessä, Texasissa, Virginiassa ja Länsi-Virginiassa. Muutamat osavaltiot - kuten Kentucky, Maryland ja Etelä-Dakota - sallivat sekä luottamusasiakirjojen että kiinnitysten käytön.

Luottamustekojen ymmärtäminen

Kiinteistökaupassa - esimerkiksi asunnon ostossa - lainanantaja antaa lainanottajalle rahaa vastineeksi yhdestä tai useammasta velkakirjasta, joka liittyy luottamusasiakirjaan. Tällä asiakirjalla laillinen omistusoikeus kiinteistöön siirretään puolueettomalle edunvalvojalle,. joka on yleensä omistusoikeusyhtiö, sulkuyhtiö tai pankki, joka pitää sitä velkakirjojen vakuutena. Kohtuullinen omistusoikeus – oikeus saada täysi omistusoikeus – jää lainanottajalle, samoin kuin omaisuuden täysi käyttö ja vastuu.

Tämä tilanne jatkuu koko lainan takaisinmaksuajan. Edunvalvojalla on laillinen omistusoikeus, kunnes lainanottaja maksaa velan kokonaisuudessaan, jolloin kiinteistön omistusoikeus siirtyy lainanottajalle. Jos lainanottaja laiminlyö lainan, omaisuudenhoitaja ottaa kiinteistön täyden hallintaansa.

Trust Deed vs. asuntolaina

Luottamusasiakirjoja ja kiinnityksiä käytetään sekä pankki- että yksityislainoissa kiinteistöjen panttioikeuden luomiseen,. ja molemmat kirjataan tyypillisesti velaksi siinä läänissä, jossa kiinteistö sijaitsee.

Asuntolainassa on kuitenkin kaksi osapuolta: lainanottaja (tai lainanantaja) ja lainanantaja (tai kiinnityksen saaja). Sitä vastoin luottamusasiakirjassa on kolme osapuolta: lainanottaja (tai luottamushenkilö), lainanantaja (tai edunsaaja) ja edunvalvoja. Edunvalvojalla on omistusoikeus panttioikeuteen lainanantajan eduksi; jos lainanottaja laiminlyö laiminlyönnin, edunvalvoja aloittaa ja saattaa loppuun ulosottoprosessin lainanantajan pyynnöstä.

Toisin kuin yleisesti käytetään, asuntolaina ei ole teknisesti laina kiinteistön ostamiseen; se on sopimus, joka panttaa kiinteistön lainan vakuudeksi.

Foreclosures ja Trust Deeds

Asuntolainoilla ja luottamuskirjoilla on erilaiset ulosmittausprosessit. Oikeudellinen ulosmittaus on tuomioistuimen valvoma prosessi, joka pannaan täytäntöön, kun lainanantaja nostaa oikeuteen lainanottajaa vastaan kiinnityslainan laiminlyönnistä. Prosessi on aikaa vievä ja kallis.

Lisäksi, jos suljetun kiinteistön huutokauppa ei tuota tarpeeksi rahaa velkakirjan maksamiseen, lainanantaja voi tehdä lainanottajaa vastaan puutetuomion ja haastaa oikeuteen loppusummasta. Kuitenkin myös omaisuuden myynnin jälkeen lainanottajalla on lunastusoikeus : Hän voi maksaa lainanantajalle takaisin tietyn ajan kuluessa ja hankkia omaisuuden.

Sitä vastoin luottamusasiakirja antaa lainanantajalle mahdollisuuden aloittaa nopeampi ja halvempi ei-oikeudellinen ulosmittaus, ohittamalla tuomioistuinjärjestelmän ja noudattamalla luottamusasiakirjassa ja osavaltion laissa esitettyjä menettelyjä. Jos lainanottaja ei suorita lainaa, kiinteistö huutokaupataan edunvalvojan myynnillä.

Omistusoikeus siirtyy edunvalvojalta uudelle omistajalle edunvalvojan asiakirjalla myynnin jälkeen. Kun edunvalvojan myynnissä ei ole tarjoajia, kiinteistö palautuu lainanantajalle edunvalvojan asiakirjalla. Kun omaisuus on myyty, lainanottajalla ei ole lunastusoikeutta.

Lisäksi edunvalvoja on velvollinen maksamaan myynnistä saadut tuotot lainanottajalle ja lainanantajalle sen jälkeen, kun myynti on saatettu päätökseen. Edunvalvoja maksaa lainanantajalle velasta jäljellä olevan summan ja maksaa lainanottajalle kaiken, mikä ylittää tämän summan, jolloin lainanantaja voi ostaa kiinteistön.

Luottamustoimiin sijoittamisen edut ja haitat

Mehukkaita tuottoja etsivät sijoittajat kääntyvät toisinaan kiinteistösektorin puoleen – erityisesti luottamussopimuksiin.

Trust deed -sijoittamisessa sijoittaja lainaa rahaa kiinteistöprojektin parissa työskentelevälle kehittäjälle. Sijoittajan nimi käy luottamusasiakirjassa lainanantajana. Sijoittaja kerää lainalleen korkoa; kun projekti on valmis, hänen päämiehensä palautetaan hänelle kokonaisuudessaan. Luottamusasiakirjan välittäjä yleensä helpottaa kauppaa.

TTT

Millainen kehittäjä tulee tähän järjestelyyn? Pankit ovat usein haluttomia lainaamaan tietyntyyppisiä kehityshankkeita, kuten keskisuuria kaupallisia hankkeita – liian pieniä suurille lainanantajille, liian suuria pienille – tai kehittäjille, joilla on huonot kokemukset tai liian paljon lainoja. Varovaiset lainanantajat voivat myös edetä liian hitaasti kehittäjille tiukassa määräajassa projektin aloittamiselle tai loppuun saattamiselle.

Tällaiset kehittäjät ovat usein vaikeuksissa. Näistä syistä luottamusasiakirjasijoittajat saattavat usein odottaa korkeita korkoja rahoilleen. He voivat hyötyä monipuolistamisesta eri omaisuusluokkiin ilman, että heidän tarvitsee olla kiinteistörakentamisen tai -hallinnon asiantuntijoita: Tämä on passiivinen sijoitus.

Trust deed -sijoittamiseen liittyy tiettyjä riskejä ja haittoja. Toisin kuin osakkeet, kiinteistösijoitukset eivät ole likvidejä,. mikä tarkoittaa, että sijoittajat eivät voi noutaa rahojaan pyynnöstä. Lisäksi sijoittajat voivat odottaa vain lainan tuottamaa korkoa; pääoman lisäarvonnousu on epätodennäköistä.

Sijoitetut osapuolet voivat käyttää hyväkseen luottamusasiakirjassa olevia oikeudellisia ristiriitaisuuksia aiheuttaen kalliita oikeudellisia sotkuja, jotka voivat vaarantaa sijoituksen. Tyypillisellä, jolla on vähän kokemusta, voi olla vaikeuksia, sillä uskottavien ja luotettavien kehittäjien, projektien ja välittäjien löytäminen vaatii erityisosaamista.

Tosimaailman esimerkki luottamustoimesta

Austinin piirikunnassa Teksasissa käytetty lyhytmuotoinen luottamusasiakirja kattaa useimpien lainanantajien vaatimukset. Lomake alkaa termien määrittelyllä ja välilyönnillä, joihin lainanottajan, lainanantajan ja edunvalvojan on täytettävä nimensä. Lisäksi vaaditaan lainattava summa ja kiinteistön osoite.

Tämän osan jälkeen asiakirjassa määritellään omaisuuden oikeuksien siirto ja yhtenäiset sopimukset, mukaan lukien:

• Yksityiskohdat pääoman ja koron maksusta

• Escrow-rahastot

• Panttioikeudet

• Kiinteistövakuutus ja rakennehuolto

• Rakennuksen käyttöaste: lainanottajan on aloitettava asuinpaikka 60 päivän kuluessa

Lomake sisältää myös epäyhtenäisiä sopimuksia, jotka määrittelevät minkä tahansa sopimusehdon laiminlyönnin tai rikkomisen. Ja siinä täsmennetään, että laina, jota asiakirja koskee, ei ole asuntolaina – eli lainanottaja saa käteistä – vaan kiinteistön ostoon tarkoitettu laina.

Luottamuskirja päättyy tilaajan allekirjoitukselle, joka on tehtävä notaarin ja kahden todistajan läsnä ollessa, jotka myös allekirjoittavat.

Kohokohdat

• Trust-asiakirjoja käytetään kiinnitysten sijasta useissa osavaltioissa.

• Rahoitetuissa kiinteistökaupoissa trustiasiakirjat siirtävät kiinteistön laillisen omistusoikeuden kolmannelle osapuolelle – kuten pankille, sulkuyhtiölle tai omistusoikeusyhtiölle – säilytettäväksi, kunnes lainanottaja maksaa velkansa lainanantajalle.

• Sijoittaminen luottamustoimiin voi tarjota korkeatuottoisen tulovirran.