Akt zaufania

Co to jest umowa powiernicza?

Umowa powiernicza – znana również jako umowa powiernicza – jest dokumentem używanym czasami w transakcjach dotyczących nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Jest to dokument, który wchodzi w grę, gdy jedna ze stron zaciągnęła pożyczkę od drugiej na zakup nieruchomości. Umowa powiernicza stanowi umowę między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą, zgodnie z którą nieruchomość jest utrzymywana w powiernictwie przez neutralną i niezależną stronę trzecią do czasu spłaty pożyczki.

Chociaż umowy powiernicze są mniej powszechne niż kiedyś, około 20 stanów nadal nakazuje korzystanie z jednej, a nie hipoteki,. gdy finansowanie jest zaangażowane w zakup nieruchomości. Akty powiernicze są powszechne na Alasce, Arizonie, Kalifornii, Kolorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montanie, Północnej Karolinie, Tennessee, Teksasie, Wirginii i Zachodniej Wirginii. Kilka stanów — takich jak Kentucky, Maryland i Południowa Dakota — zezwala na korzystanie zarówno z umów powierniczych, jak i hipotek.

Zrozumienie czynów powierniczych

W transakcji dotyczącej nieruchomości — powiedzmy kupna domu — pożyczkodawca daje pożyczkobiorcy pieniądze w zamian za jeden lub więcej weksli powiązanych z umową powierniczą. Akt ten przenosi tytuł prawny do nieruchomości na bezstronnego powiernika,. zazwyczaj firmę tytułową, firmę depozytową lub bank, który przechowuje ją jako zabezpieczenie weksli własnych. Słuszny tytuł własności – prawo do uzyskania pełnej własności – pozostaje przy pożyczkobiorcy, podobnie jak pełne użytkowanie i odpowiedzialność za nieruchomość.

Taki stan rzeczy utrzymuje się przez cały okres spłaty pożyczki. Powiernik zachowuje tytuł prawny do momentu spłaty przez kredytobiorcę całości zadłużenia,. kiedy to tytuł własności przechodzi na kredytobiorcę. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze spłaty pożyczki, powiernik przejmuje pełną kontrolę nad nieruchomością.

Umowa powiernicza kontra Hipoteka

Akty powiernicze i hipoteki są wykorzystywane zarówno w pożyczkach bankowych, jak i prywatnych do tworzenia zastawów na nieruchomości i oba są zwykle rejestrowane jako dług w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość.

Jednak kredyt hipoteczny obejmuje dwie strony: kredytobiorcę (lub hipotecznego) i kredytodawcę (lub hipotecznego). Natomiast umowa powiernicza obejmuje trzy strony: pożyczkobiorcę (lub powiernika), pożyczkodawcę (lub beneficjenta) i powiernika. Powiernik posiada tytuł do zastawu na rzecz pożyczkodawcy; jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, powiernik rozpocznie i zakończy proces przejęcia na żądanie pożyczkodawcy.

W przeciwieństwie do popularnego zwyczaju, kredyt hipoteczny nie jest technicznie kredytem na zakup nieruchomości; to umowa, która zastawia nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu.

Przejęcia i akty powiernicze

Kredyty hipoteczne i akty powiernicze mają różne procesy przejęcia. Wykluczenie sądowe to nadzorowany sądowo proces egzekwowany, gdy pożyczkodawca wnosi pozew przeciwko pożyczkobiorcy za niespłacanie kredytu hipotecznego. Proces jest czasochłonny i kosztowny.

Ponadto, jeśli aukcja przejętej nieruchomości nie przyniesie wystarczającej ilości pieniędzy na spłatę weksla, pożyczkodawca może złożyć orzeczenie w sprawie niedoboru przeciwko pożyczkobiorcy, pozywając o równowagę. Jednak nawet po sprzedaży nieruchomości kredytobiorca ma prawo do wykupu : może spłacić kredytodawcę w określonym czasie i nabyć tytuł własności.

W przeciwieństwie do tego, umowa powiernicza pozwala pożyczkodawcy na szybsze i mniej kosztowne pozasądowe przejęcie nieruchomości z pominięciem systemu sądowego i przestrzeganie procedur określonych w umowie powierniczej i prawie stanowym. Jeżeli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki, nieruchomość zostaje wystawiona na licytację poprzez sprzedaż powierniczą.

Tytuł przechodzi z powiernika na nowego właściciela poprzez akt powierniczy po sprzedaży. Gdy na sprzedaży powierniczej nie ma oferentów, majątek wraca do pożyczkodawcy na mocy aktu powierniczego. Po sprzedaży nieruchomości kredytobiorca nie ma prawa do wykupu.

Ponadto powiernik jest odpowiedzialny za wypłatę wpływów ze sprzedaży pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy po sfinalizowaniu sprzedaży. Powiernik zapłaci pożyczkodawcy pozostałą kwotę długu i zapłaci pożyczkobiorcy wszystko, co przekroczy tę kwotę, umożliwiając w ten sposób pożyczkodawcy zakup nieruchomości.

Plusy i minusy inwestowania w umowy powiernicze

Inwestorzy poszukujący soczystych zysków czasami zwracają się do sektora nieruchomości – w szczególności do umów powierniczych.

W ramach inwestowania w czyn powierniczy inwestor pożycza pieniądze deweloperowi pracującemu nad projektem nieruchomości. Na akcie powierniczym pojawia się nazwisko inwestora jako pożyczkodawcy. Inwestor pobiera odsetki od pożyczki; po zakończeniu projektu zleceniodawca zostaje mu zwrócony w całości. Broker umowy powierniczej zwykle ułatwia transakcję.

TTT

Jaki deweloper wchodzi w ten układ? Banki często niechętnie udzielają kredytów na niektóre rodzaje inwestycji, takie jak projekty komercyjne średniej wielkości – za małe dla dużych pożyczkodawców, za duże dla małych – lub deweloperzy o słabych wynikach lub zbyt wielu kredytach. Ostrożni pożyczkodawcy mogą również działać zbyt wolno dla deweloperów w obliczu napiętego terminu rozpoczęcia lub zakończenia projektu.

Deweloperzy tacy jak ci często są w trudnej sytuacji. Z tych powodów inwestorzy korzystający z umowy powierniczej mogą często oczekiwać wysokich stóp procentowych od swoich pieniędzy. Mogą czerpać korzyści z dywersyfikacji na inną klasę aktywów, bez konieczności bycia ekspertem w budowie lub zarządzaniu nieruchomościami: jest to inwestycja pasywna.

Inwestowanie w akty powiernicze wiąże się z pewnym ryzykiem i wadami. W przeciwieństwie do akcji inwestycje w nieruchomości nie są płynne,. co oznacza, że inwestorzy nie mogą odzyskać swoich pieniędzy na żądanie. Ponadto inwestorzy mogą liczyć tylko na odsetki generowane przez pożyczkę; jakakolwiek dodatkowa aprecjacja kapitału jest mało prawdopodobna.

Inwestowane strony mogą wykorzystać wszelkie rozbieżności prawne w umowie powierniczej, powodując kosztowne uwikłania prawne, które mogą zagrozić inwestycji. Typowy inwestor z niewielkim doświadczeniem może mieć trudności, ponieważ znalezienie wiarygodnych i godnych zaufania deweloperów, projektów i brokerów wymaga określonej wiedzy.

Przykład umowy powierniczej z prawdziwego świata

Krótki formularz aktu powierniczego używany w hrabstwie Austin w Teksasie obejmuje wymagania większości pożyczkodawców. Formularz zaczyna się od definicji terminów i miejsc, w których pożyczkobiorca, pożyczkodawca i powiernik muszą wpisać swoje nazwiska. Wymagana jest również pożyczana kwota i adres nieruchomości.

Po tej sekcji dokument przechodzi do określenia przeniesienia praw majątkowych i jednolitych umów obejmujących:

• Szczegóły dotyczące spłaty kapitału i odsetek

• Fundusze powiernicze

• Zastawy

• Ubezpieczenie mienia i utrzymanie obiektu

• Zajętość obiektu – określenie, czy pożyczkobiorca musi zamieszkać w ciągu 60 dni

Formularz zawiera również niejednolite klauzule, które określają niewykonanie lub naruszenie któregokolwiek z warunków umowy. I określa, że pożyczka, której dotyczy dokument, nie jest kapitałem własnym – czyli czymś, z czego pożyczkobiorca otrzyma gotówkę – ale pożyczką na zakup nieruchomości.

Akt powierniczy kończy się miejscem na podpis pożyczkobiorcy, który musi być dokonany w obecności notariusza i dwóch świadków, którzy również podpisują.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• W kilku stanach zamiast kredytów hipotecznych stosuje się akty powiernicze.

• W finansowanych transakcjach dotyczących nieruchomości, umowy powiernicze przenoszą tytuł prawny do nieruchomości na stronę trzecią – taką jak bank, firma depozytowa lub firma tytułowa – do czasu, gdy pożyczkobiorca spłaci swój dług wobec pożyczkodawcy.

• Inwestowanie w umowy powiernicze może zapewnić wysokowydajny strumień dochodów.